La stima di un immobile a destinazione produttiva: dati urbanistici

Dati urbanistici Per quanto concerne la coerenza con le norme dettate dagli strumenti urbanistici vigenti, sia per le volumetrie, altezze e distacchi sia per le destinazioni, si rinvia agli atti eventualmente in possesso della proprietà. Analogamente per quanto concerne eventuali richieste di sanatoria edilizia che potrebbero essere state presentate dalla proprietà medesima.

Pertanto nell'esprimere il giudizio di stima sono state considerate le unità immobiliari nello stato di fatto in cui essi versano, ritenendole coerenti con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale.

Pertanto, relativamente alla situazione urbanistica dell’unità immobiliare e del compendio di cui fa parte, si sono assunte a base dalla valutazi... _OMISSIS_ ... ipotesi estimative:
lo stato di fatto attuale dell’unità immobiliare è legittimo dal punto di vista urbanistico ed eventuali abusi edilizi sono condonati o in via di condono;
il compendio di cui fa parte è stato edificato con regolare licenza edilizia e tutte le unità immobiliari residenziali che lo compongono sono munite di abitabilità;
il lotto su cui insiste il compendio non possiede ulteriori potenzialità edificatorie in base allo strumento urbanistico vigente.
Dati sulla locazione Il contratto tra la conduttrice e la proprietà è stato stipulato in data…… e scadrà il …... Il canone corrisposto ammonta attualmente a € 287.000 annue.

Utilizzo del... _OMISSIS_ ...e Si evidenzia che secondo il contratto stipulato, la porzione immobiliare è concessa in locazione per l’installazione e l’esercizio di impianti per comunicazioni elettroniche, comprensive di strutture, antenne, parabole, ponti radio ed apparecchiature radio, centrali elettroniche di commutazione nonché per realizzare e fornire il pubblico servizio di comunicazioni elettroniche nell’area che costituisce l’obiettivo del “servizio radio”. L’immobile è inoltre utilizzato inoltre come deposito e per la realizzazione di uffici a differenti reparti.

Consistenza immobiliare ragguagliata Per l’unità immobiliare in oggetto è stata determinata la “consistenza commerciale ragguagliata” espressa come somma tra ... _OMISSIS_ ...commerciale reale delle superfici coperte e la consistenza commerciale reale delle superfici scoperte, omogeneizzata mediante l’applicazione dei relativi coefficienti di ragguaglio secondo quanto stabilito dal D.P.R. n.°138/98, allegato C.

La superficie è stata determinata a partire dalle informazioni indicate nelle schede tecniche che fanno parte integrante della presente relazione tecnica.

Per il calcolo della superficie commerciale si rappresenta che:
La superficie commerciale è data dalla somma della superficie lorda dell’unità “principale” e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento della stessa unità.
La superficie lorda viene determinata misu... _OMISSIS_ ...icie dell’unità immobiliare con funzione principale, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali.
I muri interni e quelli perimetrali esterni, che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione sono computati nella misura massima del 50% fino ad uno spessore massimo di cm. 25.
La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso.
Si ricorda che ai sensi dell’allegato “C” del D.P.R. n.138/98, la superficie commerciale degli immobili del segmento produttivo in questione è data dalla somma:

a) della superficie dei locali aventi funzione principale;

b) della superficie dei locali a... _OMISSIS_ ...izio indiretto dei locali principali computata nella misura:

del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a);

del 25 per cento se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento;

d) della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento;


Ove si tratti di “edificio intero” si rappresenta che per il computo della superficie commerciale si provvede alla somma delle superfici:
di ogni piano relativamente ai locali aventi “funzione princ... _OMISSIS_ ... a servizio diretto di quelli principali;
dei locali o delle dotazioni accessorie, nell’ambito di qualsiasi
piano, opportunamente omogeneizzate, a quella avente funzione principale;
dell’area scoperta o a questa assimilabile costituente pertinenza esclusiva opportunamente omogeneizzata a quella avente funzione principale;
dei vani scala e dei pianerottoli, conteggiati ai fini del calcolo della superficie commerciale dell’unità con funzione principale.
degli appartamenti di servizio e dei locali della guardiania o di eventuali altre dotazioni, da sommare agli ambienti con funzione principale, eventualmente omogeneizzate.

Alla superficie sono state quindi ... _OMISSIS_ ...erfici ponderate delle pertinenze esclusive ottenendo così la superficie commerciale ponderata complessiva.

Va evidenziato che:

la superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non viene considerata nel computo della superficie, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso;

per le unità immobiliari disposte su due o più piani i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati;

non vengono ripartite in quote di proporzione nella superficie della singola unità immobiliare:
le scale, i... _OMISSIS_ ...d i ballatoi comuni dell’edificio;
le superfici condominiali rappresentate da terrazzi di copertura, atrio di ingresso ecc.,
l’appartamento del portiere o locali per la guardiania;
le eventuali stradine private di accesso all’edificio;
i locali tecnici e i locali di deposito condominiali;
gli spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, da cavedi, ecc);
i giardini e le aree a verde di pertinenza dell’edificio.

La planimetria fornita dalla committenza è stata utilizzata esclusivamente per appurare le consistenze commerciali al fine del ragguaglio da porre a base della valutazione, ipotizzando che la situazione ... _OMISSIS_ ...ponda a quella ivi rappresentata.

Di seguito si riporta la scheda di calcolo della superficie lorda commerciale complessiva:


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