La stima di un immobile a destinazione produttiva

Il perito deve valutare un immobile produttivo condotto in locazione dalla una società di servizi e destinato alle attività istituzionali della stessa società, ai fini della sua eventuale acquisizione.

La valutazione dell’unità immobiliare viene eseguita applicando il metodo estimativo cosiddetto sintetico-comparativo, con riferimento ai valori correnti di mercato e nella ipotesi di piena disponibilità del bene, nello stato libero, cioè come se l’immobile fosse immesso sul mercato delle compravendite non locato.

Viene in particolare utilizzata la metodologia statistica dell’intervallo di confidenza e della deviazione standard, intervallo di valori entro cui verrà assunto il valore di mercato.

Detto intervallo viene determinato mediante l’utilizzazione di uno specifico software.

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :
  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale);

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell’immobile e del microintorno, il tecnico individua il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo.

Il valore unitario medio da riferire all’immobile sarà in definitiva ricercato, all’interno di tale intervallo, considerando la tipologia costruttiva, le caratteristiche posizionali, il livello di dotazione e l’efficienza degli impianti, lo stato manutentivo e conservativo, le dotazioni di spazi pertinenziali dell’immobile oggetto di stima e apportando i dovuti correttivi secondo il peso delle precitate caratteristiche.

La superficie dell’immobile viene calcolato con quanto disposto dal DPR 138/98.


Premessa e scopo dell’incarico

La società A.S. ha conferito l’incarico di determinare con “stima sommaria” il valore venale dell’immobile ubicato in B condotto in locazione dalla Società B.S. e destinato alle attività istituzionali della stessa.

La modalità di erogazione del servizio estimativo concordato prevede la valutazione di unità immobiliari, edifici o complesso immobiliare la cui proprietà ne fornisce i dati identificativi catastali e le principali caratteristiche estrinseche ed intrinseche mediante apposita scheda informativa allo scopo predisposta.

Sono stati forniti al sottoscritto, a tale riguardo, opportuni elementi identificativi e documentali sugli immobili, necessari all’espletamento dell’incarico conferito ed in particolare la scheda tecnica compilata con le caratteristiche estrinseche, intrinseche, ubicazionali e di consistenza dell’immobile.

Pertanto si è proceduto agli accertamenti tecnici delle informazioni fornite allo scopo di verificare lo stato di fatto e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile oggetto di stima. Sono state svolte opportune ed adeguate indagini di mercato per definire tutti gli aspetti economici-estimativi da prendere a riferimento.

Con la presente relazione viene determinato il più probabile valore di mercato, con riferimento alle correnti quotazioni del mercato immobiliare.

La valutazione dell’unità immobiliare viene eseguita applicando il metodo estimativo cosiddetto sintetico-comparativo, con riferimento ai valori correnti di mercato e nella ipotesi di piena disponibilità del bene, nello stato libero, cioè come se l’immobile fosse immesso sul mercato delle compravendite non locato.


L’acquisizione delle informazioni tecnico economiche del bene immobiliare

Le informazioni tecnico economiche riguardo alle caratteristiche posizionali dell’immobile, alle caratteristiche intrinseche del fabbricato e dell’unità immobiliare oggetto di stima sono state fornite dalla committenza mediante schede standardizzate predisposte allo scopo.

Si evidenzia che nelle schede tecniche e descrittive vengono generalmente indicate:
  • caratteristiche generali della zona (microintorno);

  • caratteristiche intrinseche del fabbricato;

Dalle schede possono, in definitiva, ricavarsi i dati di consistenza delle superfici vendibili, delle pertinenze di ornamento e degli accessori di dotazione di ogni singola unità, al fine di consentire di procedere agli eventuali ragguagli per ottenere così la superficie commerciale dell’immobile.

Nella considerazione che esula dall’incarico verificare le effettive superfici delle unità immobiliari, si precisa che sarà cura della committenza accertarne la veridicità, ove se ne presentino le circostanze, con opportune misurazioni.


Consistenza

Per quanto concerne il calcolo della consistenza si è preso quindi atto di quanto riportato in esse, con riferimento ai locali aventi funzione principale, alle parti con funzione secondaria, nonché alle eventuali pertinenze e accessori di cui l’unità immobiliare può essere dotata.

Al riguardo si rappresenta che la trasparenza delle regole di determinazione della superficie è un elemento di primaria importanza, la cui esatta conoscenza, unitamente a quella del valore unitario applicato, concorre in modo specifico alla formazione del valore complessivo di un bene immobile.

Parte I – Identificazione e descrizione del bene

  • Descrizione immobile

  • Generalità

B........ è un comune di circa 27.000 abitanti della provincia di Milano.

[Omissis]

Fino alla metà del Novecento ha avuto una economia prettamente agricola ed era costituita da 3 borghi principali. A partire dalla metà degli anni cinquanta, ha visto un boom demografico dovuto all'immigrazione di cittadini nativi dell'Italia meridionale, che venivano a lavorare al nord.

L’immobile oggetto di stima è ubicato in via C. in zona periferica della cittadina a prevalente edificazione residenziale.

La superficie in locazione risulta nel suo complesso così distinta:
  • unità immobiliare produttiva di circa mq 2.477;

  • area di pertinenza esterna di uso esclusivo circa mq. 2.355.

  • n. 2 posti auto esterni.

[Omissis]

La zona è dotata d’infrastrutture e caratterizzata da un tessuto edilizio vario.

I principali servizi pubblici, quali banche, scuole e servizi in genere non si trovano, tuttavia, nelle immediate vicinanze della struttura medesima, così come i principali collegamenti con i mezzi pubblici e commerciali.

L’immobile si trova in ottime condizioni di conservazione e manutenzione. Anche la parte interna è in ottime condizione conservativa ed è dotata di tutti i più importanti impianti, tutti realizzati dal conduttore.

In particolare si evidenzia che la proprietà ha realizzato a propria cura e spese:
  • incremento della portata del solaio tra gli interpiani,

  • chiusura dei lucernai a soffitto con lastra ondulata in fibrocemento saldamente ancorata alla coperture,

  • tamponatura dei finestroni e dei portoni,

  • scala interna di collegamento tra piano terra e piano seminterrato

  • scale denominate “lay out apparecchiature”

  • rampe di accesso per i portatori di handicap

  • apertura di due finestre

  • asfaltatura del piazzale esterno

[Omissis]

È identificato e sinteticamente descritto nella scheda informativa fornita dalla committenza, che si acclude alla presente, alla quale si rimanda per l’individuazione di tutte le caratteristiche rilevanti ai fini della stima.


Dati identificativi dell’immobile

Inquadramento territoriale

Con riferimento alla zonizzazione comunale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, l’immobile risulta ubicata nella zona OMI denominata D. Si tratta di zona con caratteristiche terziario produttive di consolidato assetto urbanistico, dotata di servizi completi e buoni collegamenti.


Dati catastali

L’unità immobiliare sopra descritta risulta così distinta negli archivi catastali dell’Agenzia del Territorio, Ufficio provinciale di Milano:

N.C.E.U. – Comune di…….

Intestazione catastale: ……

ID Foglio Part. Sub Indirizzo Categ. Classe Consist. Sup.
Catastale
RC (€)
  ... ... ... Via D8 -
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