Valutazione: la metodologia

Si rileva, in linea generale, come il più probabile valore di mercato corrisponda nell’estimo a quel prezzo che, una pluralità di operatori economici interessati all'acquisto di beni immobili, senza particolari motivazioni e quindi da considerare imprenditori ordinari, sarebbe disposta a pagare, alla data di stima, per ottenerne la proprietà.

Pertanto, il “più probabile valore di mercato” di un bene immobile è quello ordinario cioè quel prezzo che ha la più alta probabilità di accadimento tra i diversi apprezzamenti possibili.

È noto inoltre che la dottrina estimativa insegna che, per la determinazione del più probabile valore di mercato, si può adottare sia il procedimento sintetico (o diretto) che quello analitico.

Il primo fa diretto riferimento alle quotazioni di mercato ad un particolare parametro che si esprime ovviamente in euro per metro quadrato di superficie lorda vendibile.

Il secondo procedimento, quello analitico, utilizza diversi aspetti economici come metodologia (e non come autonome categorie di valori) per la definizione del ricercato valore di mercato.

Con tale criterio si supera la mancanza di paragone; si ottiene così “artificialmente” un confronto tra realtà osservabili sul mercato.

Tanto premesso, per la corretta individuazione del criterio e della metodologia estimativa da adottare per la valutazione dell’immobile in esame, è opportuno richiamare che in generale la formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in tre distinti momenti:

• individuazione del tipo economico del valore da stimare;


• scelta di uno o più procedimenti di stima idonei a ricostruire il tipo economico voluto;


• individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici.

Il giudizio emerge, ovviamente, dall’esecuzione dei calcoli previsti dai procedimenti adottati, utilizzando i dati reali e quelli ipotetici e ciò consentirà la determinazione del tipo economico ricercato.

Nel caso in questione:

• si prende atto delle indagini effettuate;


• si prende atto della tipologia immobiliare dell’appartamento e del posto auto;


• si prende atto che sono attualmente liberi;


• si prende atto delle peculiarità estrinseche ed intrinseche;


• si ipotizza la permanenza delle condizioni di mercato al momento della stima;

Alla luce delle sopraccitate considerazioni appare chiaro allora che il criterio più consono è quello di mercato.

Approccio sintetico comparativo

Alla luce delle considerazioni effettuate, riteniamo che gli immobili assunti per i riferimenti della presente valutazione soddisfino tutte le condizione imposte dalla dottrina estimativa.

In tale caso il valore corrisponde alla più probabile somma di danaro a cui il bene potrebbe essere compravenduto in una libera contrattazione, dove tale valore non deve essere influenzato da interessi particolari, né da fattori esogeni.

Il criterio si basa sul seguente assunto: "un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo stesso grado di utilità".

Il presupposto per l'utilizzo di detto criterio, prevalentemente usato nella prassi è che vi sia un mercato attivo con numerose transazioni, tale da permettere la formazione di un significativo campione di riferimento.

Nella fattispecie il tipo economico da applicare è il valore di mercato e la metodologia adottata può quindi avvalersi del procedimento sintetico.

Si ricorda che la stima per comparazione dei prezzi consiste nella determinazione del valore, mediante paragone con altri aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe e che siano stati oggetto di vendita in condizioni normali di mercato.

Il procedimento sintetico richiede l'acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare il bene oggetto di valutazione.

È evidente che il livello di tale posizione, vale a dire la stima, sarà tanto più attendibile quanto più si tratterà di una scala omogenea e spessa di gradini.

La non omogeneità, infatti, farebbe correre il rischio di porre il bene da stimare su un gradino d’altra scala e quindi inidonea alla sua giusta sistemazione.

I prezzi/quotazioni di riferimento devono essere più numerosi possibili e riguardare beni analoghi a quello in valutazione. Essi, inoltre, devono essersi verificati in tempi prossimi alla data di stima e, infine, devono essere della massima attendibilità.

Una volta definite, quindi, le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene è stato eseguito un monitoraggio accurato in merito alle quotazioni di mercato, con riferimento all’epoca di riferimento della stima.

La stima si esegue applicando alla superficie i valori unitari scaturenti dall’elaborazione delle rilevazioni; l’estimatore, mediante aggiunte o detrazioni, terrà conto delle eventuali caratteristiche per le quali il bene da valutare differisce da quelli presi come riferimento.

L’indagine di mercato svolta ha consentito, come accennato, di acquisire omogenei elementi di confronto.

Nella fase della rilevazione sono stati quindi analizzati gli elementi assunti, al fine di accrescere la conoscenza del numero delle informazioni per pervenire alla formulazione di un valore medio, ovvero di un intervallo di valori entro cui assumere il valore unitario da attribuire all’appartamento oggetto di valutazione.

Stabilito l’approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, possiamo procedere all’adozione dell’approccio statistico matematico.

Con l’applicazione della funzione statistica della deviazione standard, viene determinato un intervallo di valori entro il quale, con la probabilità del 68% [1], ricade il valore da attribuire all’unità immobiliare oggetto di valutazione.

La deviazione standard è definita dalla seguente formula:

[Omissis]


Tale intervallo risulta dato infatti da:




In conclusione mentre l’estimo tradizionale affida alla sensibilità del tecnico estimatore la capacità di elaborare i dati scaturenti dalle analisi di mercato, mediante l’applicazione di sistemi statistici, si perviene alle stesse conclusioni della metodologia tradizionale.

Si tratta di un nuovo modo di fare estimo ma che, pur senza nulla togliere all’animus estimandi del perito ed alla sua sensibilità, stabilisce delle regole matematiche incontestabili le quali, in maniera scientifica, conducono alla definizione matematica del giudizio di stima o di coerenza.

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :

• da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale);
•  
• da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell’immobile e del microintorno, il tecnico individua il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo.

La pratica : la determinazione dell’intervallo dei valori

Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione del valore di mercato dell’appartamento, mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini. Viene pertanto determinato l’intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di mercato medio ed il valore della deviazione standard espressa in tabella, desunta mediante l’utilizzazione del P.C.

€/mq rilevato
4530
4570
4300
4700
4400
4200
4215
30915	Totale
191	Deviazione (€/mq)
4416	Valore medio

La deviazione standard di circa 190 €/mq, fornisce l’indicazione del “range” dei valori di mercato da utilizzare rispetto al valore medio di € 4.400 €/mq e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68 [2]%, viene compreso il valore delle abitazioni, dotate di impianto di ascensore, ubicate nella zona, in normali condizioni di conservazione e manutenzione.

Valore di mercato  minimo	Valore medio €/mq	Valore di mercato massimo
4210.00	4400.00	4590.00	€/mq mese

Si procede quindi ad effettuare una verifica dell’attendibilità dell’intervallo di valore così determinato accertando che, rispetto ad esso, le quotazioni desunte dall’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del territorio (OMI) non si discostano per più del 10% - 15%.

Dalle elaborazioni effettuate secondo il procedimento estimale sviluppato, per una unità immobiliare di tipo medio e per edifici dotati di ascensore, l’intervallo di valori nel quale con ampia probabilità ricade il valore unitario di mercato di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato risulta essere:



Vmin = 4.210 €/mq in c.t.;

Vmax = 4.590 €/mq in c.t.


Gli intervalli di quotazione OMI disponibili dall’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del territorio per la zona in cui l’immobile è collocato sono:

Tipologia OMI	Valore mercato (€/mq)
	Min	Max
Abitazioni civili	2900	4100
Intervallo di controllo	2900	4100

Poiché nessuno degli estremi dell’intervallo derivato dal campione d’indagine si discosta più del 15% dagli estremi degli intervalli di quotazione dell’OMI, si assume l’intervallo calcolato come intervallo dei valori finale.

All’interno di tale intervallo si determinerà pertanto il valore per unità di superficie dell’immobile oggetto di stima.


Vmin = 4.210 €/mq;

Vmax = 4.590 €/mq.

Valore di mercato dell’unità immobiliare priva di ascensore

Occorre ore calcolare un nuovo intervallo di valore unitario da riferire all’immobile, in quanto nell’edificio non vi è presenza di impianto di ascensore. Per cui il valore dell’appartamento de quo sarà ricercato, all’interno di tale nuovo intervallo, considerando la tipologia costruttiva, le caratteristiche posizionali, il livello di dotazione e l’efficienza degli impianti, lo stato manutentivo e conservativo, apportando i dovuti correttivi. Si ritiene quindi di dover apportare una riduzione di circa il 15% sull’intervallo sopra individuato ottenendo così il seguente nuovo intervallo di valori unitari per edifici privi di ascensore:

Valore di mercato  minimo	Valore medio €/mq	Valore di mercato massimo
3187.50	3750.00	4312.50	€/mq mese

Coefficienti di merito per livello di piano: metodo Agenzia del territorio

Dalla comune prassi estimativa, l’Agenzia del Territorio ha ricavato la legge di variazione dei “coefficienti di piano” che apprezzano la differenza tra i diversi livelli. Detti coefficienti, sempre dall’agenzia del territorio, sono stati trasformati in punteggi riportati nella seguente tabella, operando la distinzione per fabbricati dotati di ascensore e privi di ascensore.

Livello di piano
Piano	Punteggio
	Con ascensore	Senza ascensore
Seminterrato/Interrato	0	0
Terra	3	3
Rialzato	5	5
Primo	6	6
Secondo	7	5
Intermedio/penultimo (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore)	8	7 - n
Ultimo (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore)	9	8 - n
Attico (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore)	13	12 - n

Nel nostro caso abbiamo determinato che il valore medio di mercato attribuibile ad un edificio, non dotato di impianto di ascensore, è di € 3.750 metro quadrato.

Determiniamo i valori unitari che possono essere attribuiti agli appartamenti che si trovano ai vari livelli di piano dello stesso edificio e quindi all’appartamento de quo.

Per procedere abbiamo necessità di adottare alcuni presupposti specifici, ottenibili direttamente dal mercato immobiliare e precisamente possiamo, con buona approssimazione, considerare:


Per procedere abbiamo necessità di adottare alcuni presupposti specifici, ottenibili direttamente dal mercato immobiliare considerando:

a) che viene considerato come “immobile di confronto o di riferimento” l’unità di prezzo o valore medio di un’unità immobiliare ubicata nell’edificio in cui si trova l’unità da valutare;

b) che il valore unitario medio determinato con le indagini di mercato possa riferirsi al secondo piano.

Per detto piano l’agenzia del territorio ha attribuito il punteggio pari a 5.

c) che il prezzo marginale per il livello di piano possa essere pari al 3% del valore unitario medio determinato nelle rilevazioni di mercato.

Edificio senza ascensore	Col 1	Col 2	Col 3	Col 4	Col 5	Col 6	Col 7	Col 8	Col  9
	Valore medio edificio €/mq	€	% apprezz. caratter.	Prezzo marginale	Livello di piano	Coeff. di piano	Differenza	Aggiust. in €/mq	Valore corretto €/mq
	3750	€	0.03	112.50	4	7- n	-2	-225	3525
	3750	€	0.03	112.50	3	7- n	-2	-225	3525
	3750	€	0.03	112.50	2	5	0	0	3750
	3750	€	0.03	112.50	1	6	1	113	3863
	3750	€	0.03	112.50	Rialzato	5	0	0	3750
	3750	€	0.03	112.50	Terra	3	-2	-225	35254
	3750	€	0.03	112.50	Semint	0	-5	-563	3188

Dove nella :

colonna 1: valore unitario di mercato medio per l’edificio;

colonna 2: valore della divisa in euro;

colonna 3: l’apprezzamento percentuale della caratteristica di piano;

colonna 4: il prezzo marginale di piano calcolato moltiplicando il dato della colonna 1 con quello della colonna 3;

colonna 5: il livello di piano di ciascuna unità;

colonna 6: valore del coefficiente di piano secondo l’agenzia del territorio;

colonna 7: la relativa variazione del coefficiente ottenuta come differenza tra il coefficiente di colonna 6 (con n=numero di piani) ed il coefficiente di piano in corrispondenza al quale è stato determinato il valore unitario medio di €/mq 3.750 del fabbricato (nel nostro caso:coefficiente 5 in corrispondenza al secondo piano);

colonna 8:aggiustamento in € al metro quadrato da effettuare per ogni piano ed è dato dal prodotto del prezzo marginale di ciascun piano (di cui alla colonna 4) per la variazione di coefficiente, relativa a ciascun piano, di cui alla colonna 7

colonna 9: valore corretto per ogni piano espresso in €. È dato dalla somma algebrica del valore medio attribuito al fabbricato e dal valore unitario corretto di cui alla colonna 8.

Valore dell’appartamento

Considerata la tipologia costruttiva, il particolare stato manutentivo e conservativo posseduto, il valore unitario da attribuire alla abitazione in essere si ritiene pari a €/mq 3.525 in c.t..

Pertanto il valore di mercato attribuibile risulta:


mq 100 x €/mq. 3.525 = € 352.500.


È ovvio che il valore stimato in € 352.000 rappresenta esclusivamente per un probabile valore di mercato, il cui prezzo nel caso di alienazione può anche essere notevolmente diverso da quello stimato, ma comunque ricadente sempre nell’alea estimale che generalmente è indicata nel 10% del valore indicato nella presente stima.


Valore di mercato del posto auto

Si prende atto delle indagini di mercato effettuate nella zona e quelle riportate nell’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del territorio, ritenendo coerente, per il posto auto de quo, il valore unitario di €/mq 1.000.

Per cui si ottiene il seguente valore venale:


mq 45 x €/mq 1.000 = € 45.000.

Considerazioni finali sull’appartamento e sul posto auto

Sulla base di quanto evidenziato nella presente relazione tecnica e considerate le caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei beni si formulano le seguenti considerazioni conclusive.

• Appartamento

Con riferimento all’appartamento della superficie commerciale di circa mq sito in Roma, via D. M. n.190, ubicato al 4° piano di un edificio privo di ascensore, si ritiene che possa essere attribuito, a data attuale, il più probabile valore di mercato di € 352.000.

• Posto auto

Con riferimento al posto auto della superficie commerciale di circa mq 45 sito in Roma, via D. n. 145, preso atto delle sue specifiche caratteristiche estrinseche ed intrinseche, si ritiene che al bene possa essere attribuito il valore venale di € 45.000.

Tali valori sopra determinati risultano validi nell’ipotesi che i beni siano liberi da persone e cose e non siano soggetti a vincoli o ad oneri di qualsiasi genere e natura e siano conformi alle norme urbanistiche.

Rappresentano inoltre le quotazioni che generalmente vengono indicate da colui che immette il bene sul mercato immobiliare e rappresentano l”optimum” sperato ed il massimo soddisfacimento economico ottenibile dalla alienazione del bene considerato.

È ovvio quindi che potranno essere soggetto a variazioni, anche in diminuzione, da parte di un potenziale acquirente dei beni stessi.