Il valore di un appartamento in un edificio senza ascensore: indagini di mercato

Indagini di mercato

Siamo nella condizione di un mercato con buona presenza di dinamica per la destinazione abitativa e pertanto si possono recepire informazioni e “catturare” dati tecnici economici e quotazioni utili per formare la scala dei prezzi, con riferimento agli elementi necessari a stabilire un valore di confronto.

Sono state effettuate pertanto opportune indagini di natura diretta ed indiretta.


Indagini di tipo indiretto


Le indagini indirette sono individuate, generalmente, su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare tramite le quali è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia immobiliare. Al riguardo c’è da osservare che nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi.

[Omissis]


Per quanto concerne i minimi e massimi, questi rappresentano valori medi relativi e non assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei “picchi” che esprimono situazioni anomale o particolari.

Sono quindi valori che necessitano di opportuni aggiustamenti in relazione alle specifiche condizioni estrinseche e soprattutto intrinseche possedute dall’immobile in valutazione. Nella fattispecie in particolare per quanto concerne le indagini indirette è stato esaminato l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’agenzia del territorio (OMI) per la sua trasparenza ed obiettività delle quotazioni nell’ambito immobiliare.

Si fa presente, inoltre, che il precitato Osservatorio è una banca dati che fornisce i dati relativi alle compravendite ed alle locazioni nei diversi segmenti immobiliari (residenziale, terziario, commerciale, produttivo) e per tutti i comuni del territorio nazionale.

Per quanto concerne l’unità immobiliare de quo si è verificato che la stessa è posizionata in zona OMI denominata D24 periferica.

Per tale zona OMI si è ritenuto riportare le quotazioni di mercato relative alla sopraccitata zona per cui le quotazioni, delle abitazioni, in normale stato di conservazione e manutenzione con riferimento al 2° semestre 2011 ultimo dato rilevato.


Fascia/zona: Periferica/PRIMAVALLE (VIA DI TORREVECCHIA)

Codice di zona: D24

Microzona catastale n.: 59

Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico


Tipologia Stato conservativo Valore mercato (€/mq) Superficie (L/N) Valori locazione (€/mq x mese) Superficie
Min Max Min Max
Abitazioni civili NORMALE 2900 4100 L 10.8 15.3 L
Abitazioni di tipo economico NORMALE 2550 3800 L 9.5 13.8 L
Box NORMALE 2100 2850 L 11 15 L
Posti auto coperti NORMALE 1450 1950 L 8 10.8 L
Posti auto scoperti NORMALE 950 1250 L 5.5 7.3 L


Indagini di tipo diretto

Sono state effettuate rilevazioni e riscontri puntuali sia sulla zona che sulla medesima via tali che ci consentono di effettuare un riscontro e contribuire a formare una scala di valori entro cui poter collocare, con opportune modifiche e variazioni, un corretto e coerente valore unitario. Si riportano di seguito solo alcune risultanze delle indagini effettuate presso agenzie immobiliari della zona. Precisamente.

1) Via D. M. (civico N.D). Appartamento al terzo piano di una palazzina in cortina in buono stato di conservazione, dotato di cantina e due posti auto coperti. Superficie 85 mq. Offerta € 385.000. Valore unitario per superficie ragguagliata €/mq 4.530

2) Appartamento in via D. M. n. 110. Bilocale dotato di servizi semplici della superficie di mq 70 in buone condizioni di manutenzione. Offerta € 320.000. Valore unitario €/mq 4.570.

3) Appartamento in via D. M. (civico N.D). Unità immobiliare dotata di servizi doppi della superficie di mq 115 in buone condizioni di manutenzione. Offerta € 495.000. Valore unitario €/mq 4.300.

4) Appartamento in via D. M. (civico N.D). Unità immobiliare dotata di servizi semplici della superficie di mq 68 in buone condizioni di manutenzione. Offerta € 320.000. Valore unitario €/mq 4.700.


5) Appartamento in via D. M. 28, dotato di servizi semplici della superficie di mq 50 in discrete condizioni di manutenzione. Offerta € 220.000. Valore unitario €/mq 4.400.

6) Appartamento in via D. M. (civico N.D). Unità immobiliare dotata di servizi semplici in palazzina in cortina. Completamente ristrutturata della superficie di mq 55 in ottime condizioni di manutenzione e climatizzata. Offerta € 265.000. Valore unitario €/mq 4.820 (tale valore non viene preso a base delle elaborazioni nel caso della presente stima, ma soltanto per confronto e verifica)

7) Via D. M. (civico N.D). Appartamento al terzo piano, in normali condizioni di conservazione e manutenzione. Superficie 86 mq. Offerta € 360.000. Valore unitario €/mq 4.200 circa

8) Appartamento in via D. M. (civico N.D). Unità immobiliare dotata di servizi semplici della superficie di mq 70 in normali condizioni di manutenzione. Offerta € 295.000. Valore unitario €/mq 4.215.

Si riportano in sintesi i dati rilevati con indagini dirette:


Zona/via Tipologia immobile Superficie
commerciale
mq
Prezzo/offerta
 €
Valore unitario
€/mq
D.M. ND Appartamento 85 385000 4530
D.M. 110 Appartamento 70 320000 4570
D.M. ND Appartamento 115 495000 4300
D.M. ND Appartamento 68 320000 4700
D.M. n.28 Appartamento 50 220000 4400
D.M. ND Appartamento 86 360000 4200
D.M. ND Appartamento 70 295000 4215
 


Superficie commerciale: la metodologia

Nell’attività estimativa un elemento di notevole importanza è la determinazione della superficie di un immobile.

La superficie commerciale è rappresentata, come è noto, dalla somma della superficie lorda dell’unità “principale” e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento della stessa unità.

La superficie, comprensiva delle pertinenze, concorre unitamente al valore unitario ad essa applicabile, alla formulazione del valore complessivo attribuibile al bene .

È ovvio che la trasparenza delle regole di determinazione della superficie è un elemento di primaria importanza, la cui esatta conoscenza, unitamente a quella del valore unitario applicato, concorre in modo specifico alla determinazione del valore complessivo.

La metodologia di calcolo nella fattispecie è stata effettuata con regole basate su linee guida standardizzate, così come adottate dai principali istituti ed operatori immobiliari nazionali, nella considerazione che il mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso della determinazione del valore degli immobili e quindi nei casi di compravendita.

Alla luce di quanto sopra la superficie commerciale è determinata dalla superficie misurate al lordo delle murature esterne, dove i muri perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm. (DPR 138/98).

A detta superficie viene sommata quella delle pertinenze accessorie di ornamento (balconi e similari) anch’esse opportunamente ponderate.

La superficie viene quindi arrotondata al numero intero per eccesso o per difetto.

Superficie delle pertinenze di ornamento: balconi

Per quanto concerne la determinazione della superficie ponderata delle pertinenze di ornamento rappresentate dai balconi si riporta quando indicato dal D.P.R. 138/98, a cui si fa riferimento per il calcolo della ponderazione delle medesime superfici.

Il particolare la norma precitata prevede che la superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, viene computata nella misura del 30 per cento, fino a metri quadrati 25 e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali dell’appartamento.


La superficie commerciale dell’appartamento: il calcolo

Preso atto di quanto considerato nei precedenti paragrafi si calcola la superficie commerciale dell’appartamento sulla base di quanto prescritto nell’allegato C del DPR 138/98.

  • Appartamento: superficie mq 97,00

  • Balconi : superficie mq 10

Superficie ponderata balconi mq 10 x 0,30 = mq 3,00

Superficie complessiva (commerciale) appartamento: mq 100,0


Tale superficie verrà presa a base di calcolo del valore venale dell’appartamento.


La superficie commerciale del posto auto

Sulla base delle misurazioni effettuate, la superficie commerciale del posto auto risulta:

Superficie mq 45