Il valore di un appartamento in un edificio senza ascensore

Considerazioni dottrinali

Il perito deve valutare un appartamento sito in un edificio senza impianto di ascensore e determinare il valore venale di una pertinenza scoperta destinata a posto auto situata a breve distanza dall’appartamento.

Per l’attribuzione del coefficiente di piano viene adottata la metodologia a punti di merito dell’agenzia del territorio.

La superficie dell’appartamento viene calcolato con quanto disposto dal DPR 138/98.

Per quanto invece attiene l’elaborazione delle indagini di mercato, trattandosi di zona con ottima dinamica di mercato, viene adottata la metodologia sintetica comparativa con il procedimento statistico della deviazione standard.

Definita la metodologia possiamo procedere alla determinazione del valore di mercato dell’appartamento, mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini.

Viene pertanto determinato l’intervallo di valori entro cui verrà assunto il valore di mercato medio ed il valore della deviazione standard espressa in tabella, desunta mediante l’utilizzazione del P.C.

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :
  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale);

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell’immobile e del microintorno, il tecnico individua il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo.

Considerazioni generali

Nella presente relazione tecnica sono contenute le notizie e le risultanze degli accertamenti effettuati, necessari a verificare le caratteristiche estrinseche più salienti, sì da acquisire la conoscenza ambientale dell’intorno e dei beni de quo. Si è proceduto quindi a tutti i riscontri necessari alla determinazione del valore venale richiesto.

A tal riguardo si è reso necessario acquisire elementi e documentazioni per la consistenza degli immobili, le loro caratteristiche intrinseche, con particolare riferimento alla possibile collocazione nel mercato immobiliare locale, nonché il loro stato ed ogni altra informazione di contenuto tecnico ed economico.

Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnico ed economica anche presso operatori e agenzie specializzate nel settore, allo scopo di raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato che sarà attribuito agli immobili in questione.

Collocazione nel contesto territoriale


Gli immobili in Roma, oggetto di valutazione, sono:
  • Appartamento in via D.M. n.190, piano IV

  • Posto auto in via D. n. 145

Si tratta di unità immobiliari poste nell’immediata periferia e precisamente nel quartiere T..................

[Omissis]

È una zona sviluppatasi principalmente negli anni 60’, con uno standard architettonico e abitativo di tipo medio. Spina dorsale di questa area territoriale è via di T. e via della P. S.. Oltre che essere direttrice viaria di notevole traffico, via di T. è anche una via commerciale che ospita varie tipologie di esercizi e servizi: dal piccolo artigiano al grande negozio di arredamento ed elettrodomestici, al supermercato ed ai piccoli mercati rionali. La sua maglia viaria, organizzata a rete, di fatto si riversa sulle predette direttrici viarie, con la conseguente congestione del traffico locale e di collegamento. La tipologia architettonica delle abitazioni comprende generalmente sia quella tipica degli anni ’50-‘60 (palazzine di quattro – cinque piani senza particolari pregi) e quella degli anni ‘ 70 (la tipica palazzina romana di cinque piani, con rivestimento a cortina, ampi balconi, verde e parcheggi annessi). Esistono inoltre recenti interventi di edilizia economica popolare che hanno sperimentato nuove tipologie architettoniche.

Caratteristiche dell’edificio via D....... M........ n. 190

L’edificio, in cui è ubicato l’appartamento oggetto di valutazione, è costituito da un piano seminterrato e da n. 4 piani in elevazione. È sprovvisto di impianto di ascensore e di riscaldamento centralizzato.

Presenta, nel suo complesso, condizioni di conservazione e manutenzione discreti.

[Omissis]

Non esiste un atrio di ingresso, infatti il portone di accesso immette direttamente nella prima rampa di scala con gradini rivestiti di marmo e ringhiera in ferro lavorato.

[Omissis]

Lo stato di conservazione delle scale è discreto ed i materiali sono di normale qualità.

Caratteristiche dell’appartamento

L’appartamento è situato al piano quarto del fabbricato citato in precedenza.

È di taglio medio e possiede la superficie commerciale di mq 100 circa, che risulta ottenuta sommando alla superficie principale dell’appartamento, quelle delle pertinenze di ornamento, opportunamente ponderate, relative ai balconi di cui risulta dotato l’appartamento de quo.

È articolato in un ingresso-soggiorno, due camere da letto (di cui una ottenuta dalla chiusura poi condonata di una terrazza), cucina, servizio semplice, balconi.

È, nel complesso, un appartamento di normale livello, sia per quanto riguarda il suo stato di conservazione e manutenzione, sia per le opere di finitura in esso presenti, sia per la discreta qualità dei materiali, sia per la pavimentazione degli ambienti e dei servizi.

L’impianto di riscaldamento è autonomo a gas. Il portoncino di ingresso all’appartamento è costituito da una porta blindata. I pavimenti in tutti gli ambienti sono in ceramica.

[Omissis]

Nei servizi, ristrutturati di recente, sono presenti sia alle pareti che nella parte pavimentale maioliche di qualità. Attualmente l’appartamento risulta ancora arredato e sono presenti armadi a muro.

Identificativi catastali appartamento

Risulta distinto in catasto dei fabbricati del Comune di Roma con i seguenti identificativi:

appartamento: foglio…. particella … sub…, categoria A/2 classe 3 consistenza catastale 5,5 vani, rendita catastale € 2.963,17.


Posto auto in via D....... n. 145: descrizione e identificativi catastali e consistenza

Si tratta di un posto auto ubicato a breve distanza da Via D.M. n.190, ubicato in un terreno, corrispondente al numero civico n. 145 di Via D., dove sono stati realizzati dalla Immobiliare ………..alcuni posti auto scoperti successivamente alienati a privati.

Tali posti auto, allo stato, sono stati in parte coperti con materiali vari di tipo precario, non aventi quindi assoluto carattere di stabilità (tettoia o similare).

Il posto auto di cui trattasi è in particolare distinto in catasto. Ha la consistenza di circa mq.45 e rappresenta uno dei vari posti auto realizzati sul terreno innanzi descritto.

Sulla base delle definizioni riportate nel glossario dell’Agenzia del Territorio e di Tecnoborsa, tale unità immobiliare non può, ovviamente definirsi box auto [1] né tanto meno posto auto coperto. Infatti tale posto auto è coperto ma con materiale removibile e precario avente caratterizzazione di una tettoia.


Identificativi catastali

Risulta distinto in catasto dei fabbricati del Comune di Roma con i seguenti identificativi: Fg…. particella n….- sub 17 - Zc 5 - Ctg C6 - Classe 5 - Consistenza 45 mq.

 

Concessioni Edilizie –Sanatorie Urbanistiche

Nell'esprimere il giudizio di stima si sono considerati gli immobili coerenti con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale.

In particolare si rappresenta:

1) l’appartamento di via D.M. è stato oggetto di condono edilizio.

2) Il posto auto con le sue coperture.