La pratica: la determinazione dei valori
Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione del valore locativo ottenuto con l’utilizzazione dell’approccio statistico della deviazione standard e dei coefficienti di merito.
Mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini, viene determinato l’intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di locazione medio da applicare al padiglione in questione.
Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C.
€/mq mese min
€/mq mese max
Valore medio
...
_OMISSIS_ ...
14.00
19.00
16.50
20.30
25.80
23.05
12.80
16.80
14.80
18.80
25.00
21.90
Totale
76.25
Deviazione
4.03
Valore medio
19.06
La deviazione standard pari a 3,73 €/mq.mese, fornisce l’indicazione del “range” dei valori di mercato da utilizzare rispetto ...
_OMISSIS_ ...euro; 19,65 €/mq mese e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore locativo degli immobili di destinazione commerciale ed uffici in normale stato conservativo, nelle zone limitrofe al comprensorio.
Determinazione dell’intervallo dei valori locativi unitari nel complesso
Per consentire di individuare l’intervallo delle quotazioni dei valori locativi, per immobili in normale condizione di conservazione e manutenzione, entro il quale ricade, con buona attendibilità, quello della nostra struttura occorre considerare una numerosa varietà di fattori che hanno su di esso influenza e che tengono conto delle caratteristiche manutentive e di conservazione dei locali.
Tanto premes...
_OMISSIS_ ...o, utilizziamo anche l’approccio detto per “punti di merito” che risulta abbastanza valido essendo semplicemente uno schema da seguire per effettuare la stima per confronto. In particolare occorre considerare una numerosa varietà di fattori che influenzano il valore dell’immobile: fattori intrinseci, estrinseci e di natura tecnica ed economica. Per quanto riguarda, in particolare, i fattori estrinseci ed intrinseci è possibile procedere alla standardizzazione di talune caratteristiche che influenzano maggiormente il valore dell’immobile e che individuano il microintorno e l’unità immobiliare.
Ai fini dell’applicazione del presente procedimento di stima, alle caratteristiche vengono associate una serie di coefficienti ...
_OMISSIS_ ...e rappresentano il frutto di analisi e sperimentazioni effettuate (ma che possono comunque essere variati secondo le esigenze dell’estimatore).
Coefficienti del microintorno
Coefficienti dell’edificio
Occorre a questo punto analizzare ed impostare correttamente il procedimento metodologico effettuando la :
ricognizione delle caratteristiche
individuazione, per ogni caratteristica, della specifica qualità
Stato manutentivo e conservativo
facciate, infissi esterni
Coefficiente
Dotazione ed efficienza impianti
Coefficiente
Ottimo
...
_OMISSIS_ ...
Elevata
1.10
Buono
1.05
Buona
1.05
Normale
1.00
Normale
1.00
Mediocre
0.95
Mediocre
0.95
Scadente
0.90
Carente
0.90
Stato manutentivo e conservativo
facciate, infi...
_OMISSIS_ ... Coefficiente
Stato / condizione microintorno
Coefficiente
Ottimo
1.18
Ottima
1.02
Buono
1.09
Buona
1.01
Normale
1.00
Normale
1.00
Mediocre
0.91
Degradata
0.98
Scadente
0.82
Attribuendo alle sopraccitate caratteristiche coefficienti di m...
_OMISSIS_ ...ti, secondo i piani in cui lo stesso è articolato si ottiene:
PIANO RIALZATO
Stato manutentivo e conservativo facciate e infissi esterni
Dotazione ed efficienza impianti
Stato manutentivo e conservativo interno
Stato condizione del microintorno
Totale
Normale
1.00
Mediocre
0.95...
...continua.
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