Determinare il canone locativo di una struttura sanitaria: la pratica

La pratica: la determinazione dei valori Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione del valore locativo ottenuto con l’utilizzazione dell’approccio statistico della deviazione standard e dei coefficienti di merito.

Mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini, viene determinato l’intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di locazione medio da applicare al padiglione in questione.

Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C.


€/mq mese min €/mq mese max Valore medio ... _OMISSIS_ ... 14.00 19.00 16.50 20.30 25.80 23.05 12.80 16.80 14.80 18.80 25.00 21.90 Totale 76.25 Deviazione 4.03 Valore medio 19.06

La deviazione standard pari a 3,73 €/mq.mese, fornisce l’indicazione del “range” dei valori di mercato da utilizzare rispetto ... _OMISSIS_ ...euro; 19,65 €/mq mese e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore locativo degli immobili di destinazione commerciale ed uffici in normale stato conservativo, nelle zone limitrofe al comprensorio.

Determinazione dell’intervallo dei valori locativi unitari nel complesso Per consentire di individuare l’intervallo delle quotazioni dei valori locativi, per immobili in normale condizione di conservazione e manutenzione, entro il quale ricade, con buona attendibilità, quello della nostra struttura occorre considerare una numerosa varietà di fattori che hanno su di esso influenza e che tengono conto delle caratteristiche manutentive e di conservazione dei locali.

Tanto premes... _OMISSIS_ ...o, utilizziamo anche l’approccio detto per “punti di merito” che risulta abbastanza valido essendo semplicemente uno schema da seguire per effettuare la stima per confronto. In particolare occorre considerare una numerosa varietà di fattori che influenzano il valore dell’immobile: fattori intrinseci, estrinseci e di natura tecnica ed economica. Per quanto riguarda, in particolare, i fattori estrinseci ed intrinseci è possibile procedere alla standardizzazione di talune caratteristiche che influenzano maggiormente il valore dell’immobile e che individuano il microintorno e l’unità immobiliare.

Ai fini dell’applicazione del presente procedimento di stima, alle caratteristiche vengono associate una serie di coefficienti ... _OMISSIS_ ...e rappresentano il frutto di analisi e sperimentazioni effettuate (ma che possono comunque essere variati secondo le esigenze dell’estimatore).
Coefficienti del microintorno
Coefficienti dell’edificio
Occorre a questo punto analizzare ed impostare correttamente il procedimento metodologico effettuando la :
ricognizione delle caratteristiche
individuazione, per ogni caratteristica, della specifica qualità

Stato manutentivo e conservativo
facciate, infissi esterni Coefficiente Dotazione ed efficienza impianti Coefficiente Ottimo ... _OMISSIS_ ... Elevata 1.10 Buono 1.05 Buona 1.05 Normale 1.00 Normale 1.00 Mediocre 0.95 Mediocre 0.95 Scadente 0.90 Carente 0.90 Stato manutentivo e conservativo
facciate, infi... _OMISSIS_ ... Coefficiente Stato / condizione microintorno Coefficiente Ottimo 1.18 Ottima 1.02 Buono 1.09 Buona 1.01 Normale 1.00 Normale 1.00 Mediocre 0.91 Degradata 0.98 Scadente 0.82
Attribuendo alle sopraccitate caratteristiche coefficienti di m... _OMISSIS_ ...ti, secondo i piani in cui lo stesso è articolato si ottiene:


PIANO RIALZATO

Stato manutentivo e conservativo facciate e infissi esterni Dotazione ed efficienza impianti Stato manutentivo e conservativo interno Stato condizione del microintorno Totale Normale
1.00 Mediocre
0.95...