La pratica: la determinazione dei valori

Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione del valore locativo ottenuto con l’utilizzazione dell’approccio statistico della deviazione standard e dei coefficienti di merito.

Mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini, viene determinato l’intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di locazione medio da applicare al padiglione in questione.

Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C.

€/mq mese min	€/mq mese max	Valore medio
14.00	19.00	16.50
20.30	25.80	23.05
12.80	16.80	14.80
18.80	25.00	21.90
	Totale	76.25
	Deviazione	4.03
	Valore medio	19.06

La deviazione standard pari a 3,73 €/mq.mese, fornisce l’indicazione del “range” dei valori di mercato da utilizzare rispetto al valore medio di € 19,65 €/mq mese e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore locativo degli immobili di destinazione commerciale ed uffici in normale stato conservativo, nelle zone limitrofe al comprensorio.

Determinazione dell’intervallo dei valori locativi unitari nel complesso

Per consentire di individuare l’intervallo delle quotazioni dei valori locativi, per immobili in normale condizione di conservazione e manutenzione, entro il quale ricade, con buona attendibilità, quello della nostra struttura occorre considerare una numerosa varietà di fattori che hanno su di esso influenza e che tengono conto delle caratteristiche manutentive e di conservazione dei locali.

Tanto premesso e considerato, utilizziamo anche l’approccio detto per “punti di merito” che risulta abbastanza valido essendo semplicemente uno schema da seguire per effettuare la stima per confronto. In particolare occorre considerare una numerosa varietà di fattori che influenzano il valore dell’immobile: fattori intrinseci, estrinseci e di natura tecnica ed economica. Per quanto riguarda, in particolare, i fattori estrinseci ed intrinseci è possibile procedere alla standardizzazione di talune caratteristiche che influenzano maggiormente il valore dell’immobile e che individuano il microintorno e l’unità immobiliare.

Ai fini dell’applicazione del presente procedimento di stima, alle caratteristiche vengono associate una serie di coefficienti predefiniti, che rappresentano il frutto di analisi e sperimentazioni effettuate (ma che possono comunque essere variati secondo le esigenze dell’estimatore).

• Coefficienti del microintorno


• Coefficienti dell’edificio

Occorre a questo punto analizzare ed impostare correttamente il procedimento metodologico effettuando la :

• ricognizione delle caratteristiche


• individuazione, per ogni caratteristica, della specifica qualità

Stato manutentivo e conservativo facciate, infissi esterni	Coefficiente		Dotazione ed efficienza impianti	Coefficiente
Ottimo	1.10		Elevata	1.10
Buono	1.05		Buona	1.05
Normale	1.00		Normale	1.00
Mediocre	0.95		Mediocre	0.95
Scadente	0.90		Carente	0.90
Stato manutentivo e conservativo facciate, infissi esterni	Coefficiente		Stato / condizione microintorno	Coefficiente
Ottimo	1.18		Ottima	1.02
Buono	1.09		Buona	1.01
Normale	1.00		Normale	1.00
Mediocre	0.91		Degradata	0.98
Scadente	0.82

Attribuendo alle sopraccitate caratteristiche coefficienti di merito predefiniti, secondo i piani in cui lo stesso è articolato si ottiene:


PIANO RIALZATO

Stato manutentivo e conservativo facciate e infissi esterni	Dotazione ed efficienza impianti	Stato manutentivo e conservativo interno	Stato condizione del microintorno	Totale
Normale 1.00	Mediocre 0.95	Normale 1.00	Buono 1.01	0.96

PIANO Primo e piano interrato

Stato manutentivo e conservativo facciate e infissi esterni	Dotazione ed efficienza impianti	Stato manutentivo e conservativo interno	Stato condizione del microintorno	Totale
Mediocre 0.95	Mediocre 0.95	Scadente 0.82	Buono 1.01	0.75

Valore locativo unitario piano rialzato

Applichiamo al valore locativo il coefficiente di merito pari a 0,96; si riportano in tabella i valori minimi, medi e massimi applicabili in €/mq.mese

Valore di locazione minimo	Valore medio	Valore di locazione massimo
14.27	18.30	22.33	€/mq mese

Possiamo ora determinare i probabili valori di locazione minimo e massimo relativo alla nostra struttura immobiliare applicando alla superficie ponderata i sopraccennati valori in ordine alla diversa ripartizione delle superficie per piano. Si ottiene:


Valore locativo minimo
 

Livello piano	Superficie ragguagliata mq	Canone unitario minimo €/mq mese	Canone mensile €
Seminterrato	195	10.27	2003
Piano rialzato	462	14.27	6593
Piano primo	466	10.27	4786
		Totale	13381

Valore locativo massimo

Livello piano	Superficie ragguagliata mq	Canone unitario massimo €/mq mese	Canone mensile €
Seminterrato	195	18.33	3574
Piano rialzato	462	22.33	10316
Piano primo	466	18.33	8542
		Totale	22433

Conclusioni

In relazione alla metodologia adottata si ritiene che il canone attualmente da considerare la struttura immobiliare possa oscillare fra i valori minimo di €/mese 13.381 e massimo di €/mese 22.433.

A tal riguardo si evidenzia che il canone determinato tiene conto dell’attuale stato di conservazione e di manutenzione.