Determinare il canone locativo di una struttura sanitaria: il processo di valutazione

Il Processo di valutazione

Nella fattispecie si intende stabilire, sulla base dei dati in comune commercio, il valore locativo che risulti quanto più conveniente alla proprietà.

Tale valore rappresenta il canone che viene indicato da colui che immette il bene sul mercato immobiliare e che rappresenta l”optimum” sperato ed il massimo soddisfacimento economico ottenibile dalla locazione del bene.

È ovvio quindi che tale canone potrà essere soggetto a variazioni, anche in diminuzione, da parte del potenziale conduttore del complesso.


Criteri e metodologie estimative

L’aspetto economico di un immobile è, come noto, il valore (locativo o di mercato) che lo stesso assume, in relazione al punto di vista sotto il quale economicamente lo si considera.

Comunemente, un immobile, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima, di entità anche diversa, sebbene nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico, essi tenderebbero a coincidere.

Quindi dall’aspetto economico di un immobile scaturisce il criterio di stima, cioè l’analisi approfondita da seguire per pervenire al giudizio di valore.

Nel caso specifico i diversi aspetti economici che lo stesso può assumere, e quindi i relativi procedimenti di stima, possono essere così sintetizzati:


a) Stima per metodo diretto di comparazione

Il procedimento sintetico comparativo consiste nel comparare l’immobile da stimare con altri simili esistenti nella zona e dei quali sono noti i canoni di mercato.

Per poter adottare questo procedimento è condizione assoluta la sussistenza dei seguenti presupposti, propri dalla stima sintetica comparativa:
  • che si conoscano i canoni di mercato di immobili analoghi a quello da stimare (l’analogia è accertata attraverso l’esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili);

  • che i canoni degli immobili assunti per la comparazione siano recenti, vale a dire siano riferiti ad un’epoca in cui il potere di acquisto della moneta ed il volume della domanda e dell’offerta sul mercato di quei tipi di immobili erano gli stessi di quelli attuali;

  • che l’immobile da stimare e quelli assunti per il confronto siano situati nella stessa zona;

  • che i canoni degli immobili siano ordinari e non viziati, cioè siano stati realizzati in normali contrattazioni e non influenzate da particolari condizioni;

  • che i parametri tecnici (superficie) siano uniformi sia per l’immobile da stimare che per quelli assunti per la comparazione.


b) Stima per punti di merito

La stima “per punti di merito” è un approccio diretto alla stima stessa che muove dalla constatazione del valore come funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili che influenzano il mercato, fatti salvi altri condizionamenti esterni.

Operativamente, si assume che il valore/canone unitario di un immobile con determinate peculiarità possa determinarsi dal confronto con l’immobile, dello stesso tipo, di maggiore quotazione presente all’interno del campione analizzato.

Una variante poi considera come immobile di confronto l’unità di canone medio.

In ogni caso, poiché il procedimento adotta un approccio di tipo empirico nel definire l’influenza delle singole caratteristiche sul valore, alcuni autori ritengono che la sua natura sia sostanzialmente quella di un procedimento sussidiario, limitato -ad esempio- alla verifica del valore/canone di mercato di immobili, ottenuto con altro procedimento, non essendo sufficiente, per la sua approssimazione, ai fini della precisa determinazione del valore o del canone.

Non può non riconoscersi comunque l’esattezza concettuale della metodologia (il prezzo funzione di “n” caratteristiche) e la sua potenzialità applicativa qualora venisse supportato da un’indagine di mercato accurata.

Metodologicamente il procedimento è molto semplice: se Vmax è il valore locativo unitario dell’immobile preso a riferimento, simile all’immobile oggetto di stima ma di maggior quotazione, attribuito il peso K=1 all’insieme delle sue caratteristiche, il valore unitario di locazione Vmj dell’immobile j in stima, cui competerà per le sue caratteristiche un peso complessivo Kj<1, sarà dato da:

Vmj = (Vmax x Kj)

che risulterà < Vmax.


È evidente che il procedimento acquisterebbe maggiore oggettività tanto più i coefficienti Kj, riferiti alle caratteristiche che hanno influenza sul valore locativo, fossero determinati con la massima attendibilità.


Scelta del criterio e della metodologia

L’aspetto economico da riguardare nella fattispecie, in relazione allo scopo della stima sopra enunciato, è quello del più probabile valore locativo del complesso immobiliare.

Si ricorda che l’immobile di cui si vuole stabilire il valore più aderente a quello di mercato, sono destinati a struttura ospedaliera .

Tale specifico uso non consente, come ovvio, di reperire sul mercato della zona prezzi certi o valori di altri immobili con tale specifica destinazione; le quotazioni da ricercare occorrono infatti alla commissione per costruire una scala di valori noti, sui quali “appoggiare” il confronto di coerenza ed effettuare le opportune considerazioni di merito.

Siamo quindi nella condizione di un mercato con carenza di dinamica per tale specifica destinazione.

Quando, in generale, per carenza o assenza di dinamica di mercato non si hanno a disposizione informazioni, ovvero le quotazioni in possesso non sono sufficienti per formare la scala dei prezzi, vediamo come è possibile catturare quei dati economici necessari per stabilire un valore di confronto.

Il processo suggerito normalmente dalla dottrina estimativa fa si che si possano “costruire” in maniera” virtuale” le quotazioni di mercato, ovvero quelle di locazione, necessarie al confronto ed alla comparazione.

È ovvio infatti che anche se si ha la presenza di un mercato in cui esiste carenza di dinamica, è comunque presente un mercato “potenziale” dei valori dei beni immobili che, in ragione della propria esistenza, hanno un proprio e ben determinabile valore.

Si tratta ora di costruire, attraverso opportune metodologie, una scala di valori “virtuale” utilizzando anche metodi statistici ovvero classici affinché vengano:

incrementati i dati “reali” di mercato in possesso (caso con carenti informazioni, ma comunque reperibili)

surrogati i dati economici assenti, con quelli di altre zone o di altre destinazioni immobiliari presenti nel mercato della zona.

Nel nostro caso per costruire “virtualmente” il mercato dei valori locativi dei padiglioni può essere utilizzato, ancorché con le dovute approssimazione e cautele, il criterio della comparazione per scala di merito, così come definito nel precedente paragrafo, con altre destinazioni pressoché similari ed il metodo statistico della deviazione standard.


Metodo della deviazione standard e per punti di merito

Stabilito l’approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate ed opportunamente rimodulate, viene determinato un intervallo di valori unitari scaturenti dall’applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard di cui viene fatto un breve cenno di seguito.

Entro tale intervallo potrà, apportando opportune aggiunte e detrazioni, essere assunto il valore unitario dell’immobile.

[Omissis]

Si tratta di un nuovo modo di fare estimo ma che, pur senza nulla togliere all’animus estimandi del perito ed alla sua sensibilità, stabilisce delle regole matematiche incontestabili le quali, in maniera scientifica, conducono alla definizione matematica del giudizio di stima o di coerenza.

Le operazioni da effettuare sono rappresentate :
  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori locativi unitari (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale)

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle peculiari caratteristiche dell’immobile viene individuato il valore locativo unitario da adottare per ciascun padiglione, mediante l’adozione della metodologia per punti di merito;

Per la costruzione dell’intervallo zonale, come accennato, trova applicazione il metodo statistico matematico della deviazione standard.

La deviazione standard fornisce l’indicazione della distanza (allargamento) dei valori campionati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l’intervallo nel quale con la probabilità del 68% [1] ricade il più probabile valore degli immobili osservati.

In definita l’applicazione dei criteri, analitici e matematici consente di rappresentare l’operazione logica che il tecnico estimatore, di norma, effettua inconsciamente, in forza della propria esperienza e del suo “animus estimandi”.