Determinare il canone locativo di una struttura sanitaria: consistenza, indagini di mercato e saggio di rendimento

Considerazioni generali sulla consistenza Per le consistenze si fa esclusivamente riferimento alla documentazione messa a disposizione dall’organo tecnico della proprietà.

Per l’immobile in oggetto è stata, in particolare, determinata la “consistenza commerciale ragguagliata” espressa come somma tra la consistenza reale delle superfici coperte e la consistenza delle superfici scoperte e pertinenze accessorie, omogeneizzate mediante l’applicazione dei coefficienti di ragguaglio secondo quanto stabilito dal D.P.R. n.°138/98, allegato C.

Al riguardo si rappresenta che la superficie commerciale è data dalla somma della superficie lorda dell’unità “principale” e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento della stessa unità.

Per quanto concerne la superficie lorda, la stessa viene determinata misurando la superficie dell’unità immobili... _OMISSIS_ ...e principale, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali.

I muri interni e quelli perimetrali esterni, che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione sono computati nella misura massima del 50% fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso.

In particolare per le unità immobiliari costituenti unica unità immobiliare cielo –terra, si ricorda che nel computo della superficie complessiva:

la superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo della superficie, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso (come nel caso della mansarda).

le rientranze e le sporgenze realizzate per scopi strutturali o estetici e i profili non sono compre... _OMISSIS_ ... loro superficie non risulti fruibile.

le superfici coperte che non sono contornate da elementi perimetrali verticali, ovvero che lo sono in modo parziale (patio, tettoia etc.), si calcolano in base alla proiezione verticale del limite esterno dei componenti di copertura.

Composizione e caratteristiche dell’immobile La struttura immobiliare è ubicata in buona posizione ed il suo microintorno possiede uno stato di buona qualità.

È una costruzione coeva alle altre del presidio ospedaliero, edificata nel 1920.

Ha una linea architettonica caratteristica dell’epoca di costruzione, ma ancora moderna. È costituito da un piano seminterrato, n. 2 piani in elevazione, (piano rialzato e primo) e copertura a terrazzo. Possiede le seguenti caratteristiche di conservazione:

Le pareti esterne, in muratura intonacata e gli infissi sono in normale/mediocre stato di conservazione. Non risulta dotata d... _OMISSIS_ ... particolare e in mediocre stato sono tutte le dotazioni impiantistiche.

Lo stato di conservazione interno dell’edifico si presenta differenziato secondo i piani in cui lo stesso è articolato. In particolare il piano rialzato è in normale stato di conservazione mentre il piano seminterrato ed il piano primo si trovano in scadente stato di conservazione.

Consistenza Ai fini della determinazione del valore locativo, il calcolo della superficie viene effettuato, come vedremo, sulla superficie lorda.

Si evidenzia infatti che nell’ambito territoriale della provincia e nel Comune di .................., anche l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), determina le quotazioni delle locazioni con riferimento alla superficie lorda. ( calcolata con i criteri di cui al citato DPR 138/98).

Di seguito si riportano i dati di consistenza evidenziando che gli stessi sono stati desunti dalle planimetrie me... _OMISSIS_ ...one dalla proprietà.

Secondo quanto sopra indicato la superficie coperta complessiva è di mq. 1.318 così distribuita.


Superficie lorda mq. Piano rialzato 462 Piano primo 466 Seminterrato 390 Superficie totale 1318
Superficie ragguagliata La superficie complessiva omogeneizzata è determinata dalla somma delle superfici del piano rialzato, primo e seminterrato come indicate nelle planimetrie.


Superficie mq. Coefficiente Superficie ... _OMISSIS_ ...alzato 462 1.00 462 Piano primo 466 1.00 466 Seminterrato 390 0.50 195 Totale 1123 Le indagini di mercato ed il saggio di rendimento Si riportano di seguito le principali indagini di mercato effettuate, con riferimento ai criteri ed alle metodologie adottate nella presente relazione.


Indagini dirette

Le indagini effettuate nella zona di ............. in cui ricade il complesso immobiliare …., hanno rilevato le seguenti quotazioni unitarie:

Uffici €/mq mese (13- 19)

Unità commerciali €/mq mese (19,00- 26,00)


Indagini indirette: Osservatorio del Me... _OMISSIS_ ...re dell’Agenzia del Territorio

Tra le fonti che forniscono dati tecnico-economici sintetici del mercato immobiliare italiano, si ritiene di dover far particolare riferimento ai parametri tecnico – economici contenuti nel database dell’OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare, aggiornato semestralmente dall’Agenzia del Territorio e resi disponibili sul sito internet www. agenziaterritorio.gov.it.

Si ritiene tale fonte particolarmente attendibile e completa per la copertura territoriale, la trasparenza delle metodologie di indagine, elaborazione e aggiornamento e la sua riconosciuta autorevolezza. La banca dati dell’Osservatorio costituisce infatti una rilevante fonte d’informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, utile strumento per tutti gli operatori del mercato.

Dall’OMI, quindi, si rilevano in primo luogo gli elementi caratteristici della zona omogenea di mercato entro ... _OMISSIS_ ...quo;immobile in esame. Tuttavia si riscontra, nel nostro caso, che tutta la zona di interesse del complesso è stata inserita in zona OMI denominata R19 nella quale, ovviamente, non esistono quotazioni di mercato rilevate dall’agenzia del territorio.

Pertanto si ricavano le quotazioni di mercato nelle zone OMI ad essa limitrofe e precisamente nelle zone OMI denominate D24 ed E117 .

Con riferimento alla zonizzazione comunale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, si individuano pertanto le quotazioni delle precitate zone OMI.

Si tratta di zone con caratteristiche edilizie di consolidato assetto urbanistico, dotate di servizi completi e di buoni collegamenti, per le quali l’agenzia del territorio ha pubblicato le seguenti quotazioni.


Comune: .............

Fascia/zona: Suburbana/SUB.............................
Codice di... _OMISSIS_ ...F|
Microzona catastale n.: 61

Tipologia prevalente: Abitazioni civili


Tipologia Stato conservativo Superficie
(L/N) Valori locazione
(€/mq x mese) Superficie
(L/N) Min Max Min Max Uffici NORMALE 3300 4500 L 14 19 L Negozi NORMALE 3200 4100 L 20.3 25.8 L Fascia/zona: Periferica/....................... _OMISSIS_ .......
Codice di zona: D24

Microzona catastale n.: 59

Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico

Tipologia Stato conservativo Superficie
(L/N) Valori locazione
(€/mq x mese) Superficie
(L/N) Min Max Min Max Uffici NORMALE 3100 4100 L 12.8 16.8 L Negozi NORMALE 3000 4000 L 18.8 25 L
... _OMISSIS_ ...endimento di strutture non abitative Sono state assunte ulteriori informazioni economiche presso agenti locali e operatori immobiliari, che hanno consentito di comprendere il dato congiunturale del mercato immobiliare locale nello specifico settore terziario. In particolare, gli operatori immobiliari non hanno evidenziato nel corso del corrente anno sostanziali variazioni nei prezzi, mentre le transazioni hanno subito una decisa contrazione sia in numero che in dimensione monetaria, persistendo quindi una sostanziale tendenza al ribasso, già riscontrata a livello comunale su tutto il settore immobiliare del non residenziale.

Inoltre a causa della concentrazione degli interessi su immobili con un basso profilo di rischio, i rendimenti per gli immobili già a reddito e ben situati sono stabili o in lieve contrazione. I rendimenti per gli uffici sono infatti stimati intorno al 5% nel corso del 2011, mentre per i centri commerciali e per gli immobili ad uso lo... _OMISSIS_ ...triale sono stimati, sempre nel 2011, rispettivamente intorno al 6,5% e al 7,5%.