Determinare il canone locativo degli immobili: una struttura sanitaria

Descrizione del comprensorio Il complesso ospedaliero ed il suo vasto comprensorio è sorto intorno al 1914.

La notevole disponibilità di terreno, circa ettari 22, ha reso possibile l’edificazione di n. 41 edifici di diverso taglio, con una distribuzione molto libera, ma tutti con una conformazione architettonica simmetrica molto rigida.

Gli edifici sono dislocati all’interno del parco su un impianto di viabilità, tracciato secondo un disegno a due cerchi concentrici. All’ingresso del Comprensorio, nel primo piazzale che si incontra, è ubicato il maggior edificio del complesso: la “Direzione” . Successivamente, in corrispondenza dell’incrocio tra asse viario che percorre il comprensorio e l’anello circol... _OMISSIS_ ...appella.

Il secondo anello circolare di tracciato più ridotto, collega tutti gli edifici a servizio del complesso.

Il vasto parco non presenta una caratterizzazione unitaria dell’essenze arboree, bensì si sono assortite varietà tipiche dell’agro romano: eucalipti, sequoie, abeti e cedri del Libano.

Da un punto di vista tipologico i padiglioni, già adibiti alle degenze, sono costituiti da un edificio simmetrico sviluppato longitudinalmente e disposto secondo l’orientamento Nord-Sud.

Strutturalmente il padiglione tipo è disposto secondo corpi di fabbrica a campate differenziate e precisamente: la più stretta per il connettivo che serve tutti gli ambienti del piano, una intermedia per gli ambie... _OMISSIS_ ... al piano – locali accessori, stanze per i custodi, ecc.- ed infine una molto ampia, in modo da poter essere utilizzato direttamente per ospitare i soggiorni ed i dormitori.

Al momento attuale la messa in crisi dell’ospedale psichiatrico comporta, ovviamente la crisi funzionale di queste tipologie fortemente connesse con un sistema incongruo alle nuove tendenze.

L’apertura al pubblico del complesso avvenuta qualche anno addietro ha rappresentato, in quel periodo, una vera e propria implosione della città verso questa porzione fino ad allora sigillata del territorio urbano.

Assieme alla spinta verso un patrimonio di verde sicuramente eccezionale, ha costituito una molla di sicuro richiamo la possibilità di utiliz... _OMISSIS_ ...aria interna del complesso anche come parcheggio interno della residenzialità limitrofa, anche come parcheggio di scambio in connessione con la fermata della linea ferroviaria e della metropolitano ....................

Oggi invece con il piano di riutilizzazione del Comprensorio si dovrebbe ottenere lo scopo di mantenere integro il parco e quindi di non intaccare a questo fine il patrimonio inedificato in quanto verrebbe limitato per quanto possibile anche un surplus di parcheggio scoperto nel suo interno.

Utilizzare un patrimonio arboreo significativo come quello in questione già molto sviluppato rappresenta sicuramente in modo equilibrato ed efficace l’intenzione di rafforzare la connessione tra diverse forme di riappropriazione dello st... _OMISSIS_ ...RLF| Tuttavia occorre tenere presente che mantenere un patrimonio vegetale delle dimensioni del parco di ….è veramente un’impresa costosa. In questa direzione l’integrità del parco è stata sicuramente salvaguardata proprio con l’esclusione di forme di lottizzazione alla fruizione privata delle parti del parco. Ma questo non può comportare come ovvio l’esclusione di interventi edilizi ove motivazioni di tipo gestionale o statico possano comportare la ristrutturazione di edifici già esistenti.

Il Riuso degli padiglioni Salvaguardia del Patrimonio Ambientale

Un primo obiettivo che l’Amministrazione della ASL ha preso in considerazione è quello di salvaguardare correttamente il valore urbanistico ed ambientale d... _OMISSIS_ ... area a verde e di tener presente il differente impatto che differenti forme di riuso del patrimonio edilizio presente avrebbero potuto avere sulla esigenza primaria della difesa del patrimonio di cultura naturalistica accumulato.

Previsione urbanistica Il Piano Regolatore Generale vigente prevede per l’area dell’intero complesso la destinazione “M”, sottozona “M1”: aree destinate a servizi generali pubblici o gestiti da enti pubblici. Tale destinazione è estesa alla aree circostanti a nord, ovest e sud.

Il piano delle “....................” ha conservato la destinazione M1 all’area in oggetto.

Il Piano di Recupero Urbano di ......................... (art.11 legge 493/93) valo... _OMISSIS_ ...imento del grande polmone verde costituito dal sistema ambientale di ...................... Le aree di confine al sistema sono state identificate come compatibili con la localizzazione di attività pubbliche di servizio.

Vincoli Monumentali Ai fini delle possibili soluzioni per l’utilizzazione e la ristrutturazione dell’ex Ospedale, risultano rilevanti gli aspetti vincolistici riferiti ai beni culturali ed al paesaggio emessi ai sensi delle leggi 364/1909, 1089/39 e 1497/39, assorbite dal Decreto Legislativo 29 0ttobre 1999 n. 490 “testo Unico delle disposizioni legislative in materia di beni culturali ed ambientali”.

Ai sensi di tale normativa la sistemazione e la riqualificazione dell’area dell’ex Ospedale d... _OMISSIS_ ...el rispetto della normativa inerenti i Beni Culturali che vincola i progetti (art. 2 e 5 del D.L. 490/99) ad una scelta delle destinazioni d’uso che non entri in contrasto con il valore monumentale del complesso e stabilisce, altresì, per qualsiasi trasformazione la necessità del parere preventivo della Sovrintendenza. Mentre a quanto è possibile accertare presso tale struttura non esisterebbe uno specifico decreto di vincolo del complesso.

Tutela Ambientale L’area di ………, nonostante la destinazione specifica per servizi pubblici (M1) è utilizzata anche come verde pubblico, in forza di una convenzione tra il Comune di ................. e l’ASL ................

In base a tale convenzione, alla data d... _OMISSIS_ ...orrenza dei termini, il Comune di ................ ha eseguito in occasione del ................, alcune opere di risanamento del patrimonio arboreo e di sistemazione del parco.

Non risulterebbero altri vincoli.

Il Piano Territoriale Paesistico Ai fini del PTP l’area del comprensorio appartiene ad una zona a “tutela orientata”, rientra cioè nelle aree che hanno necessità di operazioni di recupero e/o restauro ambientale.

In osservanza quindi delle disposizioni del PTP per le pianificazioni sul……........ occorre osservare la seguente disciplina di tutela: “…successivamente all’autorizzazione degli organi preposti alla Tutela Ambientale sono consentiti gli interventi di restauro e ... _OMISSIS_ ...servativo, manutenzione ordinaria e straordinaria.

Gli interventi devono tendere alla conservazione di ogni parte dell’edificio che costituisca testimonianza storica delle inscindibile unità formale e strutturale dell’edificio, alla valorizzazione dei suoi caratteri architettonici, al ripristino delle parti alterate, all’eliminazione delle superfetazioni.”

Il PTP inoltre disciplina (art. 57 i materiali, tipi di rifiniture e criteri di coloritura) l’insieme delle finiture esterne di cui occorrer...


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