Stimare la Club House di un campo da golf: il procedimento per costo di produzione
La valutazione, anche in questo caso, può essere effettuata mediante la stima per costo di riproduzione che, abbiamo visto, consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti.
Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato per tramite dei fattori moltiplicatori per tener conto del deprezzamento subito.
Tale deprezzamento va determinato considerando l'insieme degli elementi che hanno concorso nel tempo a ridurre il valore del bene immobiliare.
In formula, il succitato criterio di stima può essere così rappresentato:
V = A + C - D
Dove:
V = valore del bene immobile;
A = valore dell'area;
C = costo di costruzione;
D = deprezzamento.
...
_OMISSIS_ ...tispecie, ai fini della determinazione del valore economico da attribuire a ciascun fattore di deprezzamento, adottiamo la formula U.E.C.C., come riportato in un precedente paragrafo della presente relazione.
Si opera, quindi, utilizzando il metodo della “scomposizione”, significando che nel compendio immobiliare vengono individuate tre principali categorie di opere, la cui incidenza percentuale sull’intera struttura risulta la seguente:
Categoria di opere
Incidenza %
Strutture
40%
Finiture e complementi
30%
Impianti civili
20%
Impianti speciali
10%
Per ciascuna delle precitate categorie viene altres...
_OMISSIS_ ...ata la corrispondente vita utile e la vetustà posseduta alla attualità. Viene quindi calcolato il coefficiente di deprezzamento per ciascuna categoria di opere. Precisamente:
( 20/200 x100 + 20)2
D strutture = --------------------------- - 2,86= 3,57/100= 3,57%
140
( 20/25 x100 + 20)2
D finiture = ------------------------ - 2,86= 68,6/100 = 68,6%
140
( 20/35 x100 + 20)2
D impianti civili = ------------------------- - 2,86= 39,6/100= 39,6%
140
( 10/10 x100 + 20)2
D impianti speciali = ------------------------- - 2,86= 100/100= 100%
140
Risultati che vengono di seguito compendiati:
Categoria di op...
_OMISSIS_ ... Incidenza %
Vita utile (anni)
Vetustà (anni)
Coefficiente deprezzamento
Strutture
45%
200
20.00
3.57%
Finiture e complementi
20%
25
20.00
68.6%
Impianti civili
25%
35
20.00
39.6%
Impianti speciali
10%
10
10.00
100%
Viene ora calcolato il coefficiente di deprezzamento parziale sulla base della percentuale di incidenza posseduta da ciascuna categoria di opere e cioè:
Ou...
_OMISSIS_ ... Categoria di opere
Coefficiente deprezzamento
Coefficiente %
Coefficiente deprezzamento parziale
Strutture
3.57%
45%
1.60%
Finiture e complementi
68.6%
20%
13.7%
Impianti civili
39.6%
25%
9.9%
Impianti speciali
100%
10%
10%
Totale coefficiente dio deprezzamento
35%
La percentuale complessiva di circa il 35% costituisce la percentuale di deprezzamento che l’immobile in questione possiede in ragione delle quattro categorie di opere in cui è stato scomposto.
a) ...
_OMISSIS_ ...quo;area (incidenza percentuale)
Per un’area edificabile non è sempre possibile utilizzare i dati storici reperiti nel mercato, in quanto non risulta possibile “riconoscere l’analogia economica” dei suoli da comparare; analogia che deriva sia dalla diversa suscettività edificatoria, sia da altri elementi che influenzano il valore di mercato dei lotti edificatori. Nella fattispecie può quindi essere utilizzato il procedimento sintetico cosiddetto per “incidenza percentuale”.
Il Forte individua il precitato metodo quale procedimento sintetico di “più logica formulazione”, in quanto determina il valore del suolo edificatorio come aliquota percentuale del valore di mercato dell’edificio su di esso realizzato.
Con riferimento alle aree edificate, l’incidenza dell’area (i.a.) è il rapporto tra il valore dell’area edificabile (immaginata priva dell’immobile insistente ...
_OMISSIS_ ... il valore globale dell’esistente (area edificabile e fabbricato presente).
V area = i x V mercato
essendo “i “ un coefficiente minore di uno.
Le difficoltà nel determinare tale valore sono notevoli, in quanto l’incidenza dell’area non è immediatamente valutabile, come succede generalmente, per il valore di mercato o per le locazioni.
Il valore di “i” è, generalmente, inversamente proporzionale all’indice di fabbricabilità, mentre è direttamente proporzionale alla vicinanza al “centro storico di una città” ed alla “ intensità di infrastrutture o attrezzature sociali della zona”, dove il valore di “i” sopra riportato, come vedremo meglio, si riferisce generalmente all’area già edificata.
Il valore dell’area può essere determinato attraverso la conoscenza della percentua...
_OMISSIS_ ...denza della stessa area, rispetto al valore complessivo della costruzione edificata e cioè:
i (incidenza percentuale)=valore dell’area/valore complessivo dell’ immobile
Il rilevamento effettuato nella zona attribuisce inoltre un’incidenza percentuale dell’area sul costo di costruzione di circa il 12%.
Individuazione del valore dell’area
Dalle indagini di mercato effettuate si assume mediamente quale valore di mercato attribuibile per la club house €/mq.1.500 nell’attuale stato di conservazione e manutenzione. Tale valore è necessario per determinare l’incidenza dell’area sul costruito. Determiniamo ora la superficie ragguagliata della club house.
Club House
Superficie m²
Coefficienti
Superficie ponderata
...
_OMISSIS_ ...
Piano interrato
515
050
2.58
Piano seminterrato
2.150
0.70
1505
Piano terreno
1.150
1.00
1150
Portico
285
0.20
57
Torrino
95
0.65
62
TOTALE
3031
in cifra tonda
mq
3013
Da quanto sopra avendo assunto il valore dell’incidenza dell’area pari al 12%
si ottengono i seguenti valori unitari dell’a...
_OMISSIS_ ...ste la club house:
Va (area ad edificazione avvenuta) = i Vaf
Va = 0,12 x €/mq 1.500 = €/mq 180
Pertanto ora può determinarsi il valore dell’area sul costruito:
mq. 3.030 x €/mq 180 = € 545.400
Al precitato valore di € 545.000 dovrà essere sommato il valore del costo di costruzione dell’edificio.
Costo di costruzione
Come già accennato gli edifici che si devono produrre ipoteticamente, avranno un costo di produzione di analoghi edifici già esistenti, maggiorati degli elementi conseguenti alla particolare tecnologia ed impiantistica di cui gli stessi risultano dotati.
Nella determinazione di detti elementi migliorativi devono pertanto considerarsi gli effetti della particolare dotazione sia costruttiva che tecnologica.
Nella determinazione del costo unitario a metro cubo si te...
_OMISSIS_ ... conto anche gli oneri inerenti le spese generali, l'utile dell'imprenditore ed ogni altro onere aggiuntivo relativo all’edificazione.
Tale costo è rappresentato dall'insieme dei fattori della produzione (mano d'opera, materiali, servizi, spese generali e profitto dell'appaltatore), occorrenti per realizzare l'opera finita.
I costi unitari sono altresì comprensivi degli ulteriori oneri aggiuntivi costituiti da:
costi tecnici non compresi nel costo di appalto, quali oneri per progettazione, per controlli tecnici, per spese di amministrazione, per imposte e per interessi passivi dei capitali impiegati;
eventuale tornaconto.
Quest'ultimo, come è noto, in regime di libera concorrenza e, particolarmente in regime di recessione o di stasi del mercato, tende a minimizzarsi.
Dalle indagini di mercato si possono adottare i seguenti valori relativi al costo di costruzione ...
_OMISSIS_ ... per edifici similari alla club house possono essere pari a €/mc 320 (volume vuoto per pieno)
I dati sono stati desunti da analisi di mercato riportate su riviste specializzate per tipologie edilizie destinate od assimilabili alla club house in funzione delle caratteristiche costruttive, grado di finitura, dotazione impiantistica e consistenza oltre che ad elaborazioni relative a strutture campione.
Per la tipologia in esame si assume il parametro unitario pari a €/mc 320 come rilevabile dalle indagini di mercato.
Per gli allacciamenti e le sistemazioni esterne, strettamente necessarie, si considera la percentuale del 10%. Per cui si ha: