Stimare la Club House di un campo da golf: il procedimento per costo di produzione

La valutazione, anche in questo caso, può essere effettuata mediante la stima per costo di riproduzione che, abbiamo visto, consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti.

Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato per tramite dei fattori moltiplicatori per tener conto del deprezzamento subito.

Tale deprezzamento va determinato considerando l'insieme degli elementi che hanno concorso nel tempo a ridurre il valore del bene immobiliare.

In formula, il succitato criterio di stima può essere così rappresentato:


V = A + C - D

... _OMISSIS_ ...

V = valore del bene immobile;

A = valore dell'area;

C = costo di costruzione;

D = deprezzamento.


Nella fattispecie, ai fini della determinazione del valore economico da attribuire a ciascun fattore di deprezzamento, adottiamo la formula U.E.C.C., come riportato in un precedente paragrafo della presente relazione.

Si opera, quindi, utilizzando il metodo della “scomposizione”, significando che nel compendio immobiliare vengono individuate tre principali categorie di opere, la cui incidenza percentuale sull’intera struttura risulta la seguente:


Categoria di opere Incidenza % ... _OMISSIS_ ... Strutture 40% Finiture e complementi 30% Impianti civili 20% Impianti speciali 10%

Per ciascuna delle precitate categorie viene altresì riportata la corrispondente vita utile e la vetustà posseduta alla attualità. Viene quindi calcolato il coefficiente di deprezzamento per ciascuna categoria di opere. Precisamente:



( 20/200 x100 + 20)2

D strutture = --------------------------- - 2,86= 3,57/100= 3,57%

140




( 20/25 x100 +... _OMISSIS_ ...CRLF| D finiture = ------------------------ - 2,86= 68,6/100 = 68,6%

140




( 20/35 x100 + 20)2

D impianti civili = ------------------------- - 2,86= 39,6/100= 39,6%

140




( 10/10 x100 + 20)2

D impianti speciali = ------------------------- - 2,86= 100/100= 100%

140



Risultati che vengono di seguito compendiati:


Categoria di opere Incidenza % Vita utile (anni) Vetustà (anni) Coefficiente deprezzamento ... _OMISSIS_ ... Strutture 45% 200 20.00 3.57% Finiture e complementi 20% 25 20.00 68.6% Impianti civili 25% 35 20.00 39.6% Impianti speciali 10% 10 10.00 100%

Viene ora calcolato il coefficiente di deprezzamento parziale sulla base della percentuale di incidenza posseduta da ciascuna categoria di opere e cioè:



Output ... _OMISSIS_ ...ria di opere Coefficiente deprezzamento Coefficiente % Coefficiente deprezzamento parziale Strutture 3.57% 45% 1.60% Finiture e complementi 68.6% 20% 13.7% Impianti civili 39.6% 25% 9.9% Impianti speciali 100% 10% 10% Totale coefficiente dio deprezzamento 35%

La percentuale complessiva di... _OMISSIS_ ...ostituisce la percentuale di deprezzamento che l’immobile in questione possiede in ragione delle quattro categorie di opere in cui è stato scomposto.

a) Valore dell’area (incidenza percentuale) Per un’area edificabile non è sempre possibile utilizzare i dati storici reperiti nel mercato, in quanto non risulta possibile “riconoscere l’analogia economica” dei suoli da comparare; analogia che deriva sia dalla diversa suscettività edificatoria, sia da altri elementi che influenzano il valore di mercato dei lotti edificatori. Nella fattispecie può quindi essere utilizzato il procedimento sintetico cosiddetto per “incidenza percentuale”.

Il Forte individua il precitato metodo quale procedimento sintet... _OMISSIS_ ...iù logica formulazione”, in quanto determina il valore del suolo edificatorio come aliquota percentuale del valore di mercato dell’edificio su di esso realizzato.

Con riferimento alle aree edificate, l’incidenza dell’area (i.a.) è il rapporto tra il valore dell’area edificabile (immaginata priva dell’immobile insistente su di essa) ed il valore globale dell’esistente (area edificabile e fabbricato presente).


V area = i x V mercato


essendo “i “ un coefficiente minore di uno.



Le difficoltà nel determinare tale valore sono notevoli, in quanto l’incidenza dell’area non è immediatamente valutabile, come succede generalme... _OMISSIS_ ...ore di mercato o per le locazioni.

Il valore di “i” ...


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