Il saggio di rendimento

Per determinare il valore di un immobile o di un’azienda che eserciti attività aziendale possono utilizzarsi diversi criteri ovvero procedimenti estimativi.

Di notevole importanza, ai fini metodologici, assumono i seguenti parametri:

• il numero degli anni in cui l’attività può essere esercitata senza la totale ristrutturazione o rinnovo della stessa;


• il saggio di rendimento che viene utilizzato nelle diverse metodologie, sia classiche che di tipo finanziario.

È evidente che, per quanto concerne il saggio di rendimento, in considerazione che la specifica attività comporta un notevole rischio, la sua misura non può che essere notevolmente più elevato rispetto ad altre tipologie di investimenti.

Si ricordi che aumentando il rischio dell’investimento aumenta anche il saggio di rendimento che risulta ad esso legato con corrispondenza biunivoca.

Il Forte, in “Elementi di Estimo Urbano”, individua una forbice compresa tra il 6,50 ed il 7,50 per investimenti di tipo produttivo non legati, quindi, ad immobili di tipo residenziale.

Anche il Simonotti individua una forbice di saggi che ovviamente è legata allo specifico settore di investimento (vedi il seguente prospetto).

Settore	Saggio di rendimento
Industria	6% - 10%
Banca	6% - 8%
Commercio	8% - 12%
Assicurazione	7% - 7%
Immobili	4% - 6%

L’Orefice invece indica saggi medi di rendimento dipendenti dalle diverse categorie di azienda e dalla specifica domanda di mercato (notevolmente stabile, limitatamente stabile ovvero instabile)

Inoltre, precisa che la variazione del saggio di rendimento medio, nell’ambito della categoria individuata, dipende specificatamente da fattori ascendenti e discendenti in relazione alle caratteristiche esterne (di mercato o di ambiente) o interne (di struttura o finanziarie) della struttura, ovvero dalle condizioni di collegamento ( di produzione o di distribuzione).

Tipologia	Domanda	Saggio medio
1° categoria	Aziende a domanda notevolmente stabile	7%
2°categoria	Aziende a domanda limitatamente stabile	11%
3° categoria	Aziende a domanda instabile	16.50%

	1° categoria	2°categoria	3° categoria
Condizioni esterne: - di mercato - d'ambiente	± 0.25 ± 0.20	± 0.65 ± 0.45	± 0.95 ± 0.90
Condizioni di collegamento: - di produzione - di distribuzione	± 0.80 ± 0.15	± 1.50 ± 1.05	± 2.35 ± 2.15
Condizioni interne: - di struttura - finanziarie	± 0.30 ± 0.30	± 0.40 ± 0.45	± 0.95 ± 1.20

Si osserva che i precitati valori sono riferiti ed applicabili esclusivamente all’intera azienda e non ai singoli beni costituenti l’azienda medesima.

Così se, come nel nostro caso, siamo in presenza di un’attività a domanda stabile, (in quanto il numero dei soci è sostanzialmente stabile nel tempo), possiamo assumere come saggio medio il 6,5%, corrispondente alla tipologia contrassegnata dalla prima categoria.

Tale saggio va aumentato o diminuito in relazione alle condizioni esterne, al tipo di collegamento ed alle condizioni interne.

STIMA DEL CAMPO DA GOLF

Come già indicato per la determinazione del valore da attribuire al campo di golf viene adottato il costo di produzione.

Nel nostro caso il complesso risulta, infatti, costituito da una vasta area attrezzata di circa ettari 74, nella quale sono state realizzate:

• percorso di 18 buche par 72 di 6.462 metri di lunghezza;


• percorso di 3 buche executive par 10;


• ampia area di pratica dotata di due driving range con sei postazioni coperte, tre putting green e due aree per il gioco corto con 3 bunker di pratica.

Si tratta quindi di attribuire un valore di costo relativo all’attrezzaggio dell’area ed un valore al terreno ancora completamente grezzo nella sua modellazione; cioè al valore del terreno nudo si deve sommare il valore del costo dell’attrezzaggio al fine di renderlo idoneo, funzionale e pronto per il gioco del Golf.

In definitiva occorre determinare le seguenti due componenti:

- a) il più probabile valore di mercato dell’area nuda;

- b) il costo per l’attrezzaggio del campo.

a) Area nuda

Per l’ottima configurazione e posizione, per la vicinanza e la facile accessibilità dalla strada statale Cassia, nonché per le ottime caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si ritiene di poter attribuire al terreno il valore unitario di € 40.000 ettaro.

Ha 74 x €/ha 40.000 = € 2.940.000


b) costo per l’attrezzaggio del campo

In relazione alle indagini di mercato effettuate si ritiene di poter adottare il costo di € per buca di 300.000 in c.t.

Nel precitato valore di € 300.000 viene compreso il valore di costo per realizzare:

• percorso di 18 buche par 72 di 6.462 metri di lunghezza;


• percorso di 3 buche executive par 10;


• ampia area di pratica dotata di due driving range con sei postazioni coperte, tre putting green e due aree per il gioco corto con 3 bunker di pratica.

Il costo di costruzione attrezzato comprende anche i capannoni utilizzati a deposito e il costo delle postazioni coperte.

Il costo unitario sopra individuato si riferisce ad un campo “a nuovo” ed in ottime condizioni conservative.

Pertanto si ottiene:

• €/buca 300.000 x n.18 buche = € 5.400.000

In relazione allo stato di conservazione e manutenzione posseduto dal terreno, si ritiene congruo ridurre tale valore del 30%.

Si ottiene pertanto il seguente valore di costo deprezzato, in relazione alla stato di vetustà ed obsolescenza strutturale:

€ 5.400.000 x 0,7 = € 3.780.000 (valore dell’attrezzaggio del terreno)



C) Valore complessivo del campo (accessioni escluse)

Valore = (2.940.000 +3.780.000)= 6.720.000 €

Conclusione: valore locativo del campo

I valori locativi possono ricavarsi dai valori di mercato applicando a quest’ultimi il saggio di rendimento connesso alla performance immobiliare sugli specifici investimenti.

Il rendimento immobiliare preso in considerazione è l’affitto espresso come percentuale del valore lordo alla stessa data.

Determiniamo il valore locativo attraverso il valore di mercato utilizzando i valori di cui alle rilevazioni ed ai relativi saggi di fruttuosità lorda connessi alla specifica destinazione del complesso ovvero dei singoli beni componenti.

Il canone attribuibile agli immobili del complesso scaturirà dall’applicazione della seguente formula:






Tale rendimento può in buona approssimazione ritenersi intorno al 6,5 % e rappresenta la percentuale lorda che generalmente può ricavarsi dalla performance di un immobile per lo specifico settore.

Applicando al valore di mercato in precedenza determinato il saggio del 6,5% si ottiene:

[Omissis]