Stimare il valore di un campo da golf: la valutazione

Procedimenti adottati per la club house Per la club house sono stati adottati i seguenti due procedimenti.
Metodo comparativo Il procedimento sintetico comparativo richiede l'acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare il bene oggetto di valutazione.

È evidente che il livello di tale posizione, vale a dire la stima, sarà tanto più attendibile quanto più si tratterà di una scala omogenea e spessa di gradini. La non omogeneità infatti farebbe correre il rischio di porre il bene da stimare su un gradino d’altra scala e quindi inidonea alla giusta sistemazione del bene da stimare.

I prezzi di riferimento devono essere più numerosi possibili e riguardare beni analoghi a quello o... _OMISSIS_ ...azione. Essi devono essersi verificati in tempi prossimi alla data di stima e, infine, devono essere della massima attendibilità.

Nel nostro caso tale approccio, da effettuare soltanto per alcuni beni componenti il complesso risulta di difficile applicazione, mancando la comparazione con beni assimilabili, sia per l'opacità delle transazioni sia per il numero ridotto delle stesse; inoltre la difficoltà di applicazione del criterio nasce anche dal fatto che trattasi di immobile difficilmente confrontabile, in quanto caratterizzati da diversità di organizzazione, di localizzazione, di servizi, di età, ecc. che, come abbiamo già accennato, non possono essere valutati singolarmente, ma in un unicum.

Pur tuttavia si procederà all’assimilazione ... _OMISSIS_ ...ili che hanno un ben definito mercato e di conseguenza un valore.

In conclusione, vista la peculiare e particolare caratteristica del complesso edilizio in esame, sembra più agevole, ai fini della comprensione della presente perizia riportare le principali conclusioni estimative, prescindendo da considerazioni di dettaglio o particolareggiate, nonché dalla giustificazione degli eventuali parametri adottati che non consentirebbero di ottenere una conoscenza immediata della aspetti conclusivi della parte economica ed estimativa.


Le operazioni estimative da effettuare sono comunque rappresentate:
da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori locativi di zona entro il quale, con sufficiente attendi... _OMISSIS_ ...la maggior parte dei valori unitari relativi alla tipologia immobiliare considerata. da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche del complesso immobiliare, viene individuato il valore locativo medio unitario da adottare per la club house; da una terza fase consistente nella differenziazione dei valori locativi unitari medi, in relazione alle caratteristiche possedute dai vari piani rispetto al valore medio dell’immobile.
Criterio per costo di produzione La valutazione, anche in questo caso, può essere effettuata mediante la stima per costo di riproduzione che, abbiamo visto, consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzion... _OMISSIS_ ...i esso insistenti.

Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato per tramite dei fattori moltiplicatori per tener conto del deprezzamento subito.

Tale deprezzamento va determinato considerando l'insieme degli elementi che hanno concorso nel tempo a ridurre il valore del bene immobiliare.

In formula, il succitato criterio di stima può essere così rappresentato:


V = A + C - D


Dove:
V = valore del bene immobile;
A = valore dell'area;
C = costo di costruzione;
D = deprezzamento.


Il costo pieno di costruzione comprende:
... _OMISSIS_ ...i ricostruzione o di sostituzione del bene (comprensivi dell'utile dell'appaltatore);
il costo commerciale;
gli oneri finanziari;
il profitto dell'imprenditore immobiliare.

I fattori di deprezzamento sono costituiti:
dal deterioramento fisico attribuibile all'uso ed alla vetustà ;
dall'obsolescenza funzionale ed economica dell'immobile.

Per il deprezzamento sarà adottata la formula indicata dall’UECC.


Approccio metodologico statistico Per la risoluzione del quesito valutativo viene utilizzato anche il procedimento statistico matematico della deviazione standard, mediante il quale siamo in grado di determinare in maniera matemati... _OMISSIS_ ...rvallo entro il quale, con la probabilità del 68% [1], ricade il valore da attribuire ai beni del complesso oggetto di stima.

L’intervallo di valori risulta dato da: ( Vm +/- deviazione standard)

Vm rappresenta il valore medio dei dati rilevati.


Procedimenti adottati per il terreno a campo di gioco La valutazione viene effettuata con il criterio a “costo di produzione”, anche in relazione alla circostanza che il mercato presenta uno scarso numero di transazioni e non sono disponibili dati attendibili, sia per la comparazione, sia per la determinazione del reddito.

Il criterio suddetto consiste, come è noto, nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di ... _OMISSIS_ ...l costo di costruzione dei beni su di esso insistenti.

La determinazione di un costo medio per la realizzazione di un Campo da Golf, abbiamo visto, che risulta estremamente difficile ed in linea generale, si possono costruire Campi da Golf a costi notevolmente variabili.

Le grandi diversità dei costi sono dovute all’incidenza maggiore o minore di alcuni fattori quali:
Movimento terra;
Messa a verde;
Piantumazione;
Posa impianto di irrigazione e impiantistiche connesse;
Drenaggio ecc.

a) Movimento di terra

In alcune zone dell’area di intervento, per permettere lo svolgimento regolare del gioco sono necessari interventi di... _OMISSIS_ ... del terreno, previa asportazione dello strato superficiale del suolo ricco di humus (scolturamento); quest’ultimo viene poi nuovamente steso ed utilizzato come letto di semina per il nuovo prato (ricolturamento). È qui il caso di ribadire come l’orografia del terreno in oggetto si presti perfettamente per la realizzazione di un tracciato golfistico.

Il terreno utilizzato per effettuare i rilevati delle collinette ecc. deve essere omogeneo, privo di inclusi litici a grossa pezzatura, radici di grosse dimensioni o rami o qualsiasi corpo estraneo il cui diametro superi i 15 cm. Nel caso si dovessero realizzare riempimenti che superassero il metro e mezzo, il terreno deve essere steso in tratti di 50 cm circa e compattato. Ogni strato deve assicurare ... _OMISSIS_ ... uniforme con ogni strato successivo. Durante la costruzione non debbono crearsi aree piane prive di drenaggio naturale o umide. Tutte le scarpate o pendenze delle collinette, greens, tees, e bunkers, non debbono avere pendenze massime superiori al 25%, per ovvi motivi di manutenzione.


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