Stimare il valore di un campo da golf: terreni, area e fabbricato

TERRENI AGRICOLI
Indagini dirette A titolo indicativo si riportano le risultanze delle indagini di mercato effettuate presso operatori esterni ovvero presso agenzie specializzate relative a terreni di natura agricola.

Dette risultanze hanno evidenziato quotazioni i cui valori medi unitari per ettaro di superficie e per tipo di coltura, oscillano tra i 20 ed i cinquantamila euro per ettaro.

Valori da considerare di larga massima e comunque validi per un terreno tipo, relativo ad una azienda agricola che abbia una estensione minima di circa 15 ettari, eventualmente dotata di fabbricati rurali, indispensabili alla conduzione.

Le quotazioni suindicate sono, evidentemente, relative a valori medi riscontrabili su tutto il te... _OMISSIS_ ...le e quindi suscettibili anche di notevoli variazioni imputabili anche a fattori diversi, quali la particolare posizione, l’altitudine, la morfologia, l’orografia, la vicinanza a vie di comunicazione ecc.

Le precedenti caratteristiche estrinseche ed intrinseche possono quindi far variare considerevolmente i valori precitati, con scostamenti sia nei valori minimi, sia nei valori massimi.

PARAMETRO INCIDENZA DELL’AREA Si riportano, di seguito, alcuni dati relativi all’incidenza dell’area sul valore di mercato in quanto, come vedremo nel prosieguo della relazione, detto parametro viene utilizzato come metodologia estimativa.


Edilizia Residenziale

... _OMISSIS_ ... Incidenza area % (i.a) Centro 26 Semicentro 20 Periferia 14

Edilizia terziaria /terziario avanzato


Comune di... Incidenza area % (i.a) Semicentro 18 Periferia 12


Effettuando le opportune elaborazione scaturenti da consultazioni effettuate presso operatori di mercato specializzati nel settore, si ritiene che nel caso di destinazione terziaria e turistica il precitato parametro p... _OMISSIS_ ...preso, per la zona territoriale periferica, tra 10% ed il 15%.


FABBRICATO (Golf Club) L’immobile in oggetto è utilizzato a Club per i soci della struttura e, nel suo interno, contiene diverse destinazioni (dal bar, al ristorante, dal magazzino al negozio, alla sala hobby, alla sala giochi ecc).

Tale specifico uso non consente di reperire sul mercato della zona prezzi certi o valori di altri immobili con tale specifica destinazione; le quotazioni da ricercare occorrono infatti ad ogni valutatore per costruire una scala di valori noti, sui quali “appoggiare” il confronto di coerenza.

Siamo quindi nella condizione di un mercato con assenza di dinamica per tale destinazione.

Quando, in gene... _OMISSIS_ ...za o assenza di dinamica di mercato non si hanno a disposizione informazioni, ovvero le quotazioni in possesso non sono sufficienti per formare la scala dei prezzi, vediamo come è possibile catturare quei dati economici necessari per stabilire un valore di confronto.

Il processo suggerito normalmente dalla dottrina estimativa fa si che si possano “costruire” in maniera” virtuale” le quotazioni di mercato, ovvero quelle di locazione, necessarie al confronto ed alla comparazione.

È ovvio infatti che anche se si ha la presenza di un mercato in cui esiste carenza di dinamica, è comunque presente un mercato “potenziale” dei valori (di mercato e locativi) dei beni immobili nel territorio indagato che, in ragione de... _OMISSIS_ ...stenza, hanno un proprio e ben determinabile valore.

Si tratta ora di costruire, attraverso opportune metodologie, una scala dei prezzi “virtuale” utilizzando anche metodi statistici matematici, ovvero classici affinché vengano:
incrementati i dati “reali” di mercato in possesso (caso con carenti informazioni, ma comunque reperibili)
surrogati i dati economici assenti, con quelli di altre zone o di altre destinazioni immobiliari presenti nel mercato della zona.
Nel nostro caso per costruire “virtualmente” il mercato dei valori di un immobile a destinazione sanitaria nella zona territoriale oggetto di monitoraggio, può essere utilizzato il criterio della comparazione per scala di meri... _OMISSIS_ ...stinazioni i cui valori, tuttavia andranno opportunamente corretti per adeguarli quanto più possibile a quelli che possono essere assunti dall’edificio a struttura sanitaria.

Indagini Nell’ambito della zona esiste una buona dinamica di mercato per quanto concerne la destinazione abitativa, terziaria e commerciale.

Sono state, pertanto, effettuate rilevazioni e riscontri su tali specifiche destinazioni che pur non avendo destinazione omogenea a quella dell’immobile in valutazione, ci consentono, tuttavia, di effettuare un riscontro sui valori e sulle quotazioni rilevabili nella zona interessata e che comunque contribuiscono a formare una scala di valori entro cui poter collocare, con opportune modifiche, il valore unitario da ... _OMISSIS_ ... struttura.

Sono state effettuate, in particolare, indagini di natura diretta ed indiretta.

Indagini indirette Le indagini indirette sono individuate come è noto su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare.

I valori riportati nelle predette banche dati sono trattati, di norma, con sistemi matematici- statistici, pertanto non abbisognano di elaborazioni che si rendono invece necessarie nelle rilevazioni di tipo diretto.

Per quanto riguarda le fonti di tipo “indiretto” si osserva che da tempo gli estimatori ricercano altre soluzioni che si affianchino a quelle “dirette”, con lo scopo di avere maggiori capacità previsionali.

Tali possibilità, in cui la componente multi ... _OMISSIS_ ...previsionale svolge un ruolo sempre più importante, sono rappresentate dalla frontiera statistica che elabora i dati a disposizione, individuandone i trend e formando banche dati in grado di affinare le capacità estimative.

È evidente che nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi.

Per quanto concerne i valori minimi e massimi, questi rappresentano valori medi relativi e non valori assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei “picchi” che esprimono, invece, situazioni anomale o particolari del mercato.