Stimare il valore di un campo da golf: indagini di mercato

Le indagini sono state articolate su ricerche incentrate sia su alcune qualificate pubblicazioni del settore, sia su una puntuale analisi di mercato.

Inoltre, in relazione alle peculiarità delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche riconoscibili al complesso in esame e tenuto conto altresì, sia dell’appetibilità che della potenzialità attribuibili allo stesso, la commissione ha riferito la ricerca del più probabile canone di locazione agli esiti delle indagini di natura tecnico-economica, che sono state effettuate con riferimento sia a terreni di tipo agricolo, sia ad aree utilizzate per attività sportive, sia alla potenzialità del terreno stesso.

In questo ultimo caso, in relazione all’assenza nel mercato immobiliare di terreni con le sopra specificate utilizzazioni, sono state estese tali indagini nel territorio della Provincia.

Ovviamente, le rare contrattazioni avvenute nella destinazione ricreativ... _OMISSIS_ ...rsquo;opacità del mercato immobiliare, non consentono di ottenere con precisione una scala di prezzi; sono stati presi in esame, pertanto, anche canoni unitari di locazione o di concessione storici ordinariamente corrisposti da privati ed attualizzati, in quanto normalmente praticati nel mercato della provincia per terreni o aree utilizzate a campi sportivi e di calcio, a spazi per infrastrutture o attività sportive, ovvero a parchi attrezzati.

In conclusione il valore da attribuire al terreno del complesso in oggetto risulta determinato omogeneizzando i dati unitari scaturenti dalle indagini tecnico economiche effettuate, opportunamente incrementati o decrementati in ragione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei beni presi a confronto.

COSTO DI COSTRUZIONE CAMPO DI GOLF La costruzione di campi, percorsi e circoli di golf rappresentano un ambito molto particolare e speciale della cantieristica edilizia. La realizzazione di un... _OMISSIS_ ...non rappresenta, infatti, opera edilizia e neppure opera agricola. I campi da golf sono luoghi atti ad ospitare competizioni sportive all’aperto e si devono scontrare con molte problematiche tra cui, come già riferito, la complessità della loro gestione.

I costi di costruzione di un campo di golf non sono, quindi, il frutto di un semplice calcolo matematico da riproporre in ogni situazione, ma sono condizioni sempre ridefinibili a seconda dei diversi fattori locali dell’area interessata alla trasformazione del terreno pressocchè agricolo a campo di tipo strutturato per essere adattato al gioco del golf.

Occorre in particolare considerare i seguenti interventi ed opere che debbono essere sempre effettuate in un campo da golf:
Staking ;
Drenaggio terreno;
Opere a verde;
Clearing pulizia del verde;
Modellazione del campo;
Irrigazione d... _OMISSIS_ ...
Ma vediamo in particolare cosa si intende per tali specifiche opere.

Staking nella costruzione campi da golf Occorre procedere alla definizione degli assi delle buche del percorso attraverso l’operazione cosiddetta dello staking.

Il terreno ancora completamente grezzo nella sua modellazione, viene praticamente tracciato in modo da definire i punti più delicati su cui concentrare l’attenzione dei diversi snodi del percorso.

Si osservano così le posizioni dei tees, dei greens e delle landing areas, del futuro campo di gioco ambientate nel paesaggio.

L’osservazione degli ingombri delle piste, l’analisi di un delicato clearing del terreno, lo studio dei volumi di terra da movimentare e modellare, la valutazione degli elementi caratteristici ambientali, emergono dall’esecuzione di un buon staking per il perfezionamento di un buon progetto.

Questa fase dell... _OMISSIS_ ...omprende anche la realizzazione degli scavi dei laghi, lo stoccaggio di terre in punti sensibili come tees, greens, colline e landing areas, con la filosofia di saper utilizzare al meglio le terre già disponibili e considerare di primaria importanza lo stoccaggio della terra di coltivo in loco.

Drenaggio terreno per campi da golf Uno dei principali requisiti di un campo da golf è quello di permettere l’uso del campo anche nelle situazioni difficili causate dagli agenti atmosferici. Le acque meteoriche e la necessaria irrigazione non devono persistere sul terreno di gioco in modo da determinare zone umide al gioco.

Lo studio e la posa di un impianto drenante variabile nelle diverse zone climatiche assicura un campo dalle alte prestazioni e durevole nel tempo.

Opere a verde Particolare cura deve essere riposta, come più volte ribadito, nelle tematiche dell’agraria, dell’ambiente e del tappeto erboso che deve ... _OMISSIS_ ...rsquo;utilizzo sportivo. Occorre procedere, pertanto, ad una opportuna scelta della semina adatta alla zona, della posa di alberature di diverse qualità secondo opportune disposizioni, nonché per soddisfare le opere di finitura quali ponticelli, stradine per golf carts, aiuole e giardineria.

Clearing pulizia del verde Attenzione particolare va riferita al cosiddetto clearing. Attraverso una stretta collaborazione con il progettista, si deve osservare lo snodarsi delle diverse piste del percorso, in modo da osservare le aree da ripulire e quindi da destinare al percorso e quelle da evidenziare nella loro naturale posizione.

Modellazione campi da golf Attenzione deve essere riposta nell’esecuzione della modellazione del campo, che deve tenere conto del corretto andamento della superficie per creare le diverse posizioni di gioco e del naturale scorrimento delle acque sul percorso.

La modellazione prende avvio al term... _OMISSIS_ ...to terra generale e lavorando a scala ridotta su un plastico movimento di forme e volumi, permette il gradimento di una prima immagine del campo di golf.

Irrigazione terreno Anche la fase dell’irrigazione è parte di una buona progettazione con riferimento sia alla realizzazione di stazioni di pompaggio che al singolo posizionamento degli irrigatori. La progettazione di un’irrigazione computerizzata permette ai successivi fruitori del campo diversi programmi di controllo adattabili alle diverse stagioni. Ogni irrigatore viene posizionato in base alle disposizioni di un progetto che tende alla totale copertura dell’area, differenziando il sistema nelle diverse zone del campo. Un impianto di irrigazione ben eseguito non solo assicura un minor dispendio di energie in termini di consumo elettrico ed in disponibilità di acqua, ma anche un sistema funzionante a lungo termine.

Tanto premesso e considerato si riportano di seguito l... _OMISSIS_ ...ttuate.

Costo di costruzione Si riporta un’indagine di mercato relativo al costo di costruzione di un campo da golf il cui percorso comprende 18 buche, par 72 da campionato ed è formato da due anelli da 9 buche.

Nella struttura sono inoltre state realizzate tre buche da allenamento oltre al campo pratica ed il putting green.

L’inerbimento dei Tee di partenza, dei green come pure dei farway è stato realizzato con Agrostide Stolonifera. L’impianto di irrigazione è stato realizzato con il sistema Toro.

Nella struttura è presente inoltre un impianto di collegamento idrico dei vari laghetti realizzati lungo il percorso con ricircolo dell’acqua che viene pompata dal lago più basso in quello dove è stata realizzata la stazione di pompaggio.

Il costo unitario sostenuto per buca ammonta a € 280.000 – 300.000 circa

Si riporta inoltre, per completezza, anche... _OMISSIS_ ... di incidenza delle opere sul costo complessivamente sostenuto per la sua realizzazione:

Descrizione delle opere Incidenza Tracciamenti 0.11% Protezione alberi e pulizia terreno 1.34% Movimenti di terra 23.11% Modellazione al rustico (rough shaping) 9.07% Terreno vegetale (top soil) 12.35% Drenaggi 1.96% Stazione di pompaggio 3.20% Irrigazioni 14.60% Costruzione Tees - greens bunkers - putting green 14.94% M... _OMISSIS_ ...ale (finale sxhaping) 1.66% Fertilizzanti e inerbimento (agrostide stolonifera) 9.63% costruzioni varie: ponticelli, muri di sostegno, argini, etc 5.38% Percorso per cart 2.67%