Caratteristiche costruttive
La tecnica costruttiva di un percorso di golf deve generalmente rispettare in modo equilibrato i seguenti tre principi fondamentali:
a) la strategia e la tattica di gioco e la sicurezza del campo;
b) la bellezza e la salvaguardia della natura circostante;
c) la facilità di manutenzione.
Vediamo in particolare cosa si intenda per tali condizioni.
a) La strategia e la tattica di gioco
Il percorso di Golf è andato mutando nel tempo. In particolare l’architettura del Campo da Golf è divenuta negli ultimi anni “strategica” e cioè propone quesiti interessanti sia per il campione che per il giocatore dilettante. Ma cosa si intende per archite...
_OMISSIS_ ...seguire il colpo, costringendo il giocatore, di qualsiasi livello, a pensare e a costruirsi appunto una strategia di gioco per portare al massimo profitto le proprie maggiori o minori capacità di gioco.
Il campo deve essere divertente
Un campo non deve essere concepito solo per una categoria di giocatori, ma deve poter soddisfare tutte le tipologie di giocatori con livelli di handicap diversi.
Due sono le soluzioni fondamentali per soddisfare questa esigenza:
dislocazione di 3 o 4 tee di campionato e normale per gli uomini, nonché per le donne: così si ottiene un campo molto flessibile per qualsiasi tipo di competizione e livello golfistico;
dislocazione nel campo di buche con lunghezze variabili. In questo m...
_OMISSIS_ ...ante poter garantire buoni livelli di sicurezza sia in campo sia nel suo immediato ritorno.
Sono perciò indispensabili alcuni accorgimenti progettuali tali da poter salvaguardare l’incolumità dei giocatori:
i tees, i greens e gli assi dog-leg vanno dislocati a debita distanza tra loro (50-70 m.)
la scelta, il posizionamento di piantumazioni ex novo vanno accortamente posizionate poiché possono favorire o rovinare la strategia della buca, ma al di là di tutto ciò, il posizionamento degli alberi, soprattutto lungo i lati dei fairways, è garanzia di sicurezza.
b) La bellezza e la salvaguardia della natura circostante;
La bellezza della localizzazione è una delle caratteristiche che contraddistingue i campi da...
_OMISSIS_ ...e è facilmente supponibile per il “Campo” deve essere tenuta in debita considerazione la facilità di manutenzione; Si danno ad esempio alcune indicazioni:
i tees devono avere dimensioni adeguate, a forma preferibilmente tondeggiante che favorisce il giro delle macchine da taglio
i fairways vanno previsti preferibilmente ondulati e mossi in quanto, oltre favorire il livello tecnico della buca, vengono facilitati il drenaggio e le opere di manutenzione in generale dei greens, costruiti quasi interamente con materiali.
Daremo nel paragrafo relativo alla “stato di manutenzione” alcune indicazioni e possibili interventi da effettuare, per ridurre il costo di gestione del campo.
Da quanto sopra indicato si r...
_OMISSIS_ ... la sicurezza e la salvaguardia dell’ambiente limitrofo.
Altrettanto non può dirsi per la manutenzione, con riferimento agli elevati costi gestionali a cui annualmente è soggetto tutto il complesso.
In particolare lo stesso campo erboso risulterebbe di difficile gestione per i costi elevati di manutenzione, sia dal punti di vista dell’energia, sia dal punti di vista dell’approvvigionamento idrico, necessario a rendere il campo sempre in condizioni ottimali e fruibile in tutti i periodi dell’anno.
Ma di tale aspetto parleremo più approfonditamente capitolo dedicato allo stato di conservazione e di manutenzione.
IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE e DATI METRICI
Formano oggetto di valutazione, come abbi...
_OMISSIS_ ... 6.462 metri di lunghezza;
percorso di 3 buche executive par 10;
ampia area di pratica dotata di due driving range con sei postazioni coperte, tre putting green e due aree per il gioco corto con 3 bunker di pratica.
Club house
È articolata in un piano interrato, piano seminterrato, piano terreno e in un piano primo, denominato torrino. In particolare la club house è composta:
piano interrato: rimessa golf cart, centrale termica;
piano seminterrato: ingressi, deposito sacche, spogliatoio donne e spogliatoio uomini, bar, -sala giochi, locale esposizioni articoli sportivi, magazzini, cucina, servizi per il personale addetto.
Piano terreno: ingressi, ricezione, sale di ristoro...
_OMISSIS_ ...icie
Piano interrato
515
Piano seminterrato
2.150
Piano terreno
1.150
Portico
285
Torrino
95
Considerazioni generali sulla consistenza
A seconda dei criteri estimali adottati viene utilizzata la superficie commerciale ovvero la volumetria vuoto per pieno.
Per la misurazione delle consistenze, sia superficiali che volumetriche, si fa esclusivamente riferimento alle consistenze ed alle planimetrie consegnate dalla Federazione (nelle quali sono state effettuate ...
_OMISSIS_ ...gli immobili.
Per la determinazione della superficie commerciale come sopra definita, vengono adottate le regole seguite le linee guida della Agenzia del territorio (manuale OMI).
La volumetria
Per la determinazione del valore viene anche utilizzato il volume della costruzione.
È a tal fine è necessario precisare che generalmente è calcolato il volume “vuoto per pieno” complessivo dato dal:
volume della parte in elevazione del fabbricato ;
volume della parte entro terra, normalmente ragguagliato rispetto a quello fuori terra.
Sono, generalmente, esclusi dal calcolo:
i sottotetti non abitabili e quelli non praticabili in cui l’altezza massima è inferiore a m. 1,50,
...
_OMISSIS_ ...mente necessari a contenere e consentire l’accesso ad impianti tecnici di servizio dell’edifico ed emergenti dalla linea di gronda.
Considerazioni sul deprezzamento
Per tenere conto della diminuzione del valore dovuto alla vetustà ed allo stato manutentivo di un compendio immobiliare, viene utilizzata assai spesso la formula del deprezzamento elaborata dall’U.E.C.C. riportata dalle più accreditate fonti in materia, contemperandola con le risultanze del metodo di calcolo di deprezzamento detto della “scomposizione”, in uso nei paesi anglosassoni.
La formula, che generalmente corrisponde alle condizioni di mercato e si adatta a quasi tutte le tipologie degli immobili di tipo produttivo e terziario, è la seguente:
...
_OMISSIS_ ...i anni di durata totale dell’edificio medesimo
Un immobile è costituito, come evidente, da diverse opere edilizie ed impiantistiche, per cui il deprezzamento scaturente dalla formula precedente deve far riferimento al deprezzamento parziale corrispondente a ciascuna categoria di opere di cui è composto l’edificio.
Per scomporre in opportuni classi le opere edili ed impiantistiche di un edificio, in funzione della vita utile, della vetustà e dell’incidenza della categoria sull’intera opera, si utilizza il procedimento della “scomposizione”.
Per cui la precedente formula diventa, per ciascuna categoria di opere:
( Ai +20)2
D ti = ------------------- - 2,86
...
_OMISSIS_ ...ostruzione possono essere dedotte dall’analisi delle singole voci di costo della tipologia edilizia adottata.
Per quanto concerne le categorie di opere, si suggeriscono generalmente le seguenti:
Categoria di opere
Strutture
Finiture e completamenti
Impianti civili
Impianti speciali
Al fine di procedere al calcolo del valore di riproduzione deprezzato di un immobile, (cfr. nel seguito) si sono approntate due tabelle riassuntive in una sezione di input ed una di ouput.
I dati della sezione di input sono per ciascuna categoria ...
_OMISSIS_ ...otale
Nelle tabelle vengono prese in considerazione:
strutture: opere strutturali (strutture portanti, solai e tamponature);
finiture e completamenti: (pavimenti, controsoffitti, tinteggiature, infissi esterni ed interni);
impianti civili: (impianto elettrico, idraulico, fognante, riscaldamento, condizionamento, antincendio);
impianti speciali:si riferiscono ad opere impiantistiche speciali, relative a particolari usi cui è adibito l’immobile e con vita utile sensibilmente diversa da quella degli impianti civili.
STATO MANUTENTIVO E CONSERVATIVO
a) Club House
Lo stato conservativo nel suo complesso si presenta in discrete condizioni. L’impiantistica di dot...
_OMISSIS_ ...ralmente buone, ma una revisione è da effettuarsi nella copertura a tetto della club house che presenta alcune carenze dovute alla vetustà.
B) Campo da golf
Per questa analisi è l’individuazione del livello manutentivo. Generalmente i campi da golf sono contraddistinti nelle seguenti tre tipologie:
1) Campi ad alta manutenzione (attuano tutte le pratiche di manutenzione previste in un programma ideale di gestione tecnica del percorso);
2) Campi a media manutenzione (attuano parzialmente le strategie operative previste in un programma manutentorio ideale);
3) Campi a bassa manutenzione (eseguono solo interventi strettamente necessari per la sopravvivenza dell’erba e per una modesta pratica golfistica).
Con riguardo alla manutenzione del tappeto si evidenziano problemi manutentivi che sono stati eliminati con rimedi temporanei.