Stimare il valore di un campo da golf: caratteristiche costruttive, stato manutentivo e conservativo

Caratteristiche costruttive La tecnica costruttiva di un percorso di golf deve generalmente rispettare in modo equilibrato i seguenti tre principi fondamentali:

a) la strategia e la tattica di gioco e la sicurezza del campo;

b) la bellezza e la salvaguardia della natura circostante;

c) la facilità di manutenzione.

Vediamo in particolare cosa si intenda per tali condizioni.



a) La strategia e la tattica di gioco

Il percorso di Golf è andato mutando nel tempo. In particolare l’architettura del Campo da Golf è divenuta negli ultimi anni “strategica” e cioè propone quesiti interessanti sia per il campione che per il giocatore dilettante. Ma cosa si inte... _OMISSIS_ ...ttura strategica?

Si tratta di una tecnica progettuale e realizzativa del “percorso” per cui, per ogni buca, vengono proposte ai giocatori varie possibilità alternative di eseguire il colpo, costringendo il giocatore, di qualsiasi livello, a pensare e a costruirsi appunto una strategia di gioco per portare al massimo profitto le proprie maggiori o minori capacità di gioco.

Il campo deve essere divertente

Un campo non deve essere concepito solo per una categoria di giocatori, ma deve poter soddisfare tutte le tipologie di giocatori con livelli di handicap diversi.

Due sono le soluzioni fondamentali per soddisfare questa esigenza:
dislocazione di 3 o 4 tee di campionato e normale per gli uomin... _OMISSIS_ ...e donne: così si ottiene un campo molto flessibile per qualsiasi tipo di competizione e livello golfistico;
dislocazione nel campo di buche con lunghezze variabili. In questo modo vengono utilizzati tutti i bastoni della sacca.

Sicurezza in campo

I campi oggigiorno sono sempre più affollati di giocatori; risulta pertanto estremamente importante poter garantire buoni livelli di sicurezza sia in campo sia nel suo immediato ritorno.

Sono perciò indispensabili alcuni accorgimenti progettuali tali da poter salvaguardare l’incolumità dei giocatori:
i tees, i greens e gli assi dog-leg vanno dislocati a debita distanza tra loro (50-70 m.)
la scelta, il posizionamento di piant... _OMISSIS_ ...o vanno accortamente posizionate poiché possono favorire o rovinare la strategia della buca, ma al di là di tutto ciò, il posizionamento degli alberi, soprattutto lungo i lati dei fairways, è garanzia di sicurezza.

b) La bellezza e la salvaguardia della natura circostante;

La bellezza della localizzazione è una delle caratteristiche che contraddistingue i campi da golf ma bellezza vuole dire anche salvaguardia dell’ambientazione circostante e rispetto della natura.



c) Facilità di manutenzione del percorso

Come è facilmente supponibile per il “Campo” deve essere tenuta in debita considerazione la facilità di manutenzione; Si danno ad esempio alcune indicazioni:
i tee... _OMISSIS_ ...dimensioni adeguate, a forma preferibilmente tondeggiante che favorisce il giro delle macchine da taglio
i fairways vanno previsti preferibilmente ondulati e mossi in quanto, oltre favorire il livello tecnico della buca, vengono facilitati il drenaggio e le opere di manutenzione in generale dei greens, costruiti quasi interamente con materiali.

Daremo nel paragrafo relativo alla “stato di manutenzione” alcune indicazioni e possibili interventi da effettuare, per ridurre il costo di gestione del campo.

Da quanto sopra indicato si riscontra che, in termini generali, quanto indicato nelle precedenti lettere a) e b) soddisfa pienamente alla struttura in esame, dove vengono rispettate ampiamente la strategia e la tat... _OMISSIS_ ... la sicurezza e la salvaguardia dell’ambiente limitrofo.

Altrettanto non può dirsi per la manutenzione, con riferimento agli elevati costi gestionali a cui annualmente è soggetto tutto il complesso.

In particolare lo stesso campo erboso risulterebbe di difficile gestione per i costi elevati di manutenzione, sia dal punti di vista dell’energia, sia dal punti di vista dell’approvvigionamento idrico, necessario a rendere il campo sempre in condizioni ottimali e fruibile in tutti i periodi dell’anno.

Ma di tale aspetto parleremo più approfonditamente capitolo dedicato allo stato di conservazione e di manutenzione.

IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE e DATI METRICI
Formano oggetto di valutaz... _OMISSIS_ ...amo già evidenziato, soltanto i seguenti beni:

1) Club House

2) aree adibite a struttura sportiva propriamente detta così composte: percorso di 18 buche par 72 di 6.462 metri di lunghezza;

percorso di 3 buche executive par 10;

ampia area di pratica dotata di due driving range con sei postazioni coperte, tre putting green e due aree per il gioco corto con 3 bunker di pratica.


Club house

È articolata in un piano interrato, piano seminterrato, piano terreno e in un piano primo, denominato torrino. In particolare la club house è composta:
piano interrato: rimessa golf cart, centrale termica;
piano seminterrato: ingressi, deposito sacche, spog... _OMISSIS_ ... spogliatoio uomini, bar, -sala giochi, locale esposizioni articoli sportivi, magazzini, cucina, servizi per il personale addetto.
Piano terreno: ingressi, ricezione, sale di ristoro, con relativi servizi, bar, ristorante, locale uffici, con relativi servizi.
Piano primo: locale riposo
Descrizione Superficie Piano interrato 515 Piano seminterrato 2.150 Piano terreno 1.150 Portico 285 Torrino 95 ... _OMISSIS_ ...
Considerazioni generali sulla consistenza A seconda dei criteri estimali adottati viene utilizzata la superficie commerciale ovvero la volumetria vuoto per pieno.

Per la misurazione delle consistenze, sia superficiali che volumetriche, si fa esclusivamente riferimento alle consistenze ed alle planimetrie consegnate dalla Federazione (nelle quali sono state effettuate alcune verifiche a campione).

Giova, a tal riguardo, ricordare che il mercato immobiliare si riferisce generalmente alla superficie commerciale nel caso di determinazione del valore degli immobili.

Per la determinazione della superficie commerciale come sopra definita, vengono adottate le regole seguite le linee guida della Agenzia del territorio (manuale OMI)...


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