Ditta titolare della costruzione realizzata su terreno di altro soggetto e detenuto in regime di locazione

In alcuni casi il proprietario di un’area la conceda in affitto – con contratto anche di lunga durata – con facoltà per l’affittuario di costruire un manufatto, le cui caratteristiche sono tali da comportare l’obbligo dell’aggiornamento catastale (sia in mappa che per quanto attiene la dichiarazione al catasto edilizio urbano).

Un esempio tipico è rappresentato da quei manufatti adibiti ad erogare servizi particolari (a titolo esemplificativo, chioschi-bar, edicole, distributori di carburanti, impianti di telefonia mobile), in relazione ai quali è fatto carico all’affittuario di procedere ai correlati adempimenti catastali (in quanto “possessore” catastale), pur con l’impegno, alla scadenza del contratto, alla rimozione degli stessi e al ripristino dello stato dei luoghi.

In tale evenienza - e accertato che il contratto non costituisca, al riguardo, un diritto reale di superficie – l’intestazione da riportare al catasto edilizio urbano sarà la seguente:

• Tizio, soggetto proprietario dell’area;


• Caio, proprietario superficiario (titolare del manufatto);

sarà applicata la Ris 1- Ditta priva di titolo legale reso pubblico (mancanza di atti legali che giustifichino la concessione del rilascio del diritto di superficie) in quanto il citato contratto non rientra fra quelli idonei al trasferimento od alla costituzione di diritti reali (cfr. circolare n. 1 del 2009 della Direzione Centrale Cartografia Catasto e Pubblicità Immobiliare).

Fabbricato condominiale ricostruito a seguito di demolizione

Può accadere che, a seguito di eventi naturali o demolizione, debba provvedersi alla ricostruzione di un fabbricato, composto da più unità immobiliari, senza che il nuovo edificio abbia caratteristiche immediatamente riconducibili al fabbricato demolito; in tali ipotesi i diritti di ciascun condomino rispetto al nuovo edificio potrebbero non essere esattamente coincidenti con la situazione “ex ante”.

Ove possibile, in caso cioè di piena corrispondenza fra le unità immobiliari preesistenti e quelle oggetto di nuova dichiarazione, le unità immobiliari saranno intestate in conformità a quanto già precedentemente in atti.

Nell’ipotesi in cui le unità immobiliari di nuova edificazione non trovino perfetta corrispondenza con quelle preesistenti - e per quelle di consistenza totalmente diversa dall’originaria - i diritti e le quote di titolarità di ciascun intestatario possono essere dichiarate dalle parti, nel rispetto della ripartizione delle quote condominiali preesistenti ovvero, in assenza di tabella millesimale, in misura uguale fra tutti gli aventi diritto.

In tale ultima ipotesi, nel campo "Eventuale specificazione del diritto" del quadro I presente nel modello D della procedura DOCFA, verrà apposta la dicitura "Quote provvisorie da definire con atto legale". Inoltre, il campo libero del quadro "Note Relative al Documento e Relazione Tecnica", presente nello stesso modello D, deve riportare la corrispondente annotazione, fra le seguenti: "Fabbricato ricostruito su stessa area. Quote e diritti indicati in via provvisoria"; ovvero: "Quote individuate dalle parti, proporzionali al diritto vantato sull'area di sedime da ciascun soggetto ". L’Ufficio, dopo aver acquisito la dichiarazione di parte, appone la “Riserva 1 - Ditta priva di titolo legale reso pubblico “.

Nella predisposizione del tipo mappale, si ricorda che nella pagina “Informazioni Generali” devono essere riportati i nominativi di tutti i soggetti interessati alla presentazione dell’atto di aggiornamento.

La dichiarazione di unità immobiliare costruita su aree demaniali in concessione

Particolare delicatezza assume la problematica afferente le dichiarazioni di nuove costruzioni realizzate su terreni demaniali in regime di concessione.

Come noto, il tratto distintivo fra la concessione amministrativa avente ad oggetto il godimento di beni immobili e la locazione o l’affitto è rinvenibile nella natura demaniale o patrimoniale - in regime di diritto privato - del bene della pubblica amministrazione.

Con l’art. 2, commi 40 e seguenti, del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262 – convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n. 286 – sono state dettate nuove regole in materia di classificazione degli immobili a destinazione particolare e, di conseguenza, ritornano di piena attualità le problematiche connesse alla corretta intestazione catastale di tali beni.

Infatti, assai sovente, le aree ove insistono i predetti immobili sono di proprietà dello Stato o degli Enti territoriali, in regime di demanialità, e i fabbricati di cui trattasi sono dati in concessione a soggetti privati, cui è fatto carico di corrispondere l’imposta comunale sugli immobili (ICI) ai sensi dell’art. 3, comma 2, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, come modificato dall’art. 18 della legge n. 388/2000.

Agli stessi privati, mediante specifiche disposizioni convenzionali, è talora fatto obbligo di procedere alla stessa costruzione di manufatti che, in alcuni casi, rimangono in loro “possesso”, fino al termine della concessione (si pensi, a titolo esemplificativo, alle opere marittime di cui all’articolo 8 del D.P.R. 2 dicembre 1997, n. 509).

Una ormai consolidata giurisprudenza tributaria (cfr. sentenza della Commissione Tributaria Centrale n. 2923 del 26.03.2003, sentenze della Corte di Cassazione n. 1917 del 21.07.1949, n. 3664 del 11.11.1969, n. 3806 del 22.11.1969) attribuisce inoltre ai soggetti concessionari la legittimazione processuale nelle controversie concernenti il contenzioso catastale. I diritti dei concessionari, peraltro, vengono qualificati come aventi “consistenza reale” (vedi sentenza della Commissione Tributaria Centrale n. 2923/2003 citata).

Per quanto specificamente attiene l’intestazione catastale, non può che richiamarsi quanto sopra evidenziato sulla circostanza che, ai fini dell’aggiornamento e della conservazione del catasto, il legislatore sembra aver preso in considerazione anche situazioni soggettive che non si estrinsecano nella titolarità di diritti reali tipici e pertanto devono ritenersi tuttora in vigore le disposizioni del paragrafo 28 dell’Istruzione XIV – approvata con decreto ministeriale 1° marzo 1949 – ove si prescrive l’iscrizione in catasto dei singoli concessionari, al fine “… di facilitare l’esazione dell’imposta direttamente dai medesimi …”.

In tale evenienza l’iscrizione e la cancellazione avviene secondo le modalità previste per l’annotamento dai paragrafi 114 e seguenti della citata Istruzione XIV, che trovano applicazione anche per il catasto edilizio urbano.

Pare opportuno rammentare che le norme regolamentari riportate nell’Istruzione XIV, approvata con DM 1° marzo 1949, stabiliscono la più ampia tutela degli immobili intestati al Demanio pubblico dello Stato, per cui ogni variazione d’intestazione, in assenza del previsto atto di concessione o di eventuale altro provvedimento, non può essere eseguita.

Parimenti con riferimento agli immobili di nuova iscrizione al catasto edilizio urbano insistenti su terreni demaniali, il documento tecnico di aggiornamento del catasto riportante una eventuale intestazione in capo a soggetti diversi da quelli iscritti al catasto dei terreni dovrà trovare legittimazione con idoneo provvedimento del competente organo che ne cura la gestione.

Le domande di volture o di annotamento concernenti l’intestazione catastale dei beni in esame o più in generale di quelli appartenenti al demanio pubblico di Enti territoriali, prive dell’atto legittimante la richiesta, sono considerate ineseguibili (cfr. §49 della citata Istruzione).

Individuazione di una unità con titolarità diversa per porzioni di essa

Un esempio esplicativo è quello di un immobile appartenente ad un soggetto che acquista, in un secondo tempo, un'ulteriore porzione di fabbricato in comunione dei beni con il proprio coniuge, al fine di ampliare l’unità originaria.

Poiché la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo qualora i diritti reali di possesso siano omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengano alla stessa ditta e vi sia quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote) è evidente che in presenza di disomogeneità di diritti reali non è possibile fondere le due distinte parti.

I beni, pertanto, mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito l’individuazione e la successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza.

Nell’esempio in esame, in catasto risultano iscritte sia un’unità a nome di uno dei coniugi, sia una porzione acquistata successivamente da entrambi in comunione legale, debitamente volturata, ed a cui è attribuita la categoria fittizia F/4 (o latra categoria).

Per procedere nell’iscrizione in catasto dei beni, che di fatto costituiscono, dopo i necessari lavori di adeguamento, una nuova ed unica unità immobiliare, il professionista incaricato deve redigere due dichiarazioni di variazione distinte, con causale “5-altre”, in luogo della fusione.

Mediante ciascuna dichiarazione di variazione ogni porzione è iscritta autonomamente in banca dati con causale di presentazione “5 - Altre”, nel cui campo descrittivo è riportata la dizione “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U. I.”. Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Si precisa che, qualora una delle porzioni, che costituiscono l’unità immobiliare, presenti una consistenza minima inferiore ad un vano, la consistenza stessa deve essere sempre arrotondata, per eccesso, al vano intero.

Nel riquadro “Note relative al documento” è posta la dizione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

Nelle planimetrie di ciascuna porzione è peraltro rappresentata l’intera unità immobiliare, con l'avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto.

L’Ufficio, immediatamente dopo l'inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede - mediante l’applicazione interna “Funzioni d’ausilio” - ad inserire, come annotazione relativa alla U.I.U., la citata dizione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”, per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti.

Nella figura seguente si riporta un esempio di un fabbricato unifamiliare costruito a cavallo di due particelle appartenenti a ditte diverse. L’accatastamento si risolve con lo stesso accorgimento in precedenza descritto.

Si predispone un mappale unico, essendo le particelle contigue con due lotti separati ciascuno intestato al rispettivo titolare.

[Omissis]

Al catasto edilizio urbano si costituiscono le due unità virtuali della figura a seguire, che nel complesso individuano, invero, una sola unità immobiliare, come in precedenza illustrato.

[Omissis]

Unità immobiliari edificate su terreni per i quali è in corso la procedura di esproprio

Le unità immobiliari devono essere cointestate sia ai proprietari risultanti in Catasto, con le quote e i titoli di competenza (utilizzando i codici previsti), sia all'Amministrazione espropriante, selezionando il titolo codificato 10 (oneri) ed inserendo nel campo "Eventuale specificazione del diritto" la dicitura "Esproprio in corso di perfezionamento".

Nelle annotazioni del quadro D (Note relative al documento e relazione tecnica) vanno indicati gli estremi del decreto di occupazione d'urgenza, che devono essere riportati dall’Ufficio in atti, utilizzando le procedure disponibili.


Locali di sgombero, sottotetti, sale hobby, ecc.

Gli ambienti nel piano sottotetto non abitabile, non collegato all'unità abitativa ed aventi accesso indipendente, vanno denunciato a sé stante in categoria C/2, tranne quando è di modeste dimensioni tale da potersi considerare accessorio complementare dell'unità principale.

Il sottotetto non abitabile, di qualsiasi superficie, collegato all'unità abitativa anche se avente accesso indipendente, deve essere denunciato come accessorio della stessa.

Il sottotetto abitabile non collegato internamente all'unità principale non avente caratteristiche di unità indipendente (assenza di servizio igienico, di cucina o angolo cottura) è considerato accessorio indiretto.

Per il sottotetto accessibile tramite botola, qualora abbia funzione solo di volume tecnico, la denuncia in Catasto è facoltativa.

Qualora per motivi diversi si renda necessario rappresentarlo in planimetria, andranno calcolati i poligoni per la determinazione della superficie catastale (zone ad altezza superiore a m. 1,50), con tipologia di accessorio indiretto non comunicante (tipologia “C“).

Le stesse considerazione vanno fatte per i locali di sgombero posti nei piani interrati.

Si ricorda che per abitabilità di un locale ad uso residenziale (e quindi il suo conteggio come vano principale) va considerata la presenza di finestrature, l’ampiezza planimetrica e l’altezza in relazione alle usuali consuetudini del locale mercato immobiliari, indipendentemente da quelle che possano essere le norme dettate dallo strumento urbanistico comunale.