Generalità

Come già anticipato nel precedente capitolo, per il catasto edilizio urbano la normativa catastale e fiscale (articolo 28 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652 convertito in legge, con modificazioni, con L. 11 agosto 1939, n. 1249) impone ai soggetti titolari di diritti reali sulle unità immobiliare di presentare in catasto, entro predefiniti termini, la dichiarazione delle nuove costruzioni.

Per l’inottemperanza sono previste sanzioni e l’accertamento d’ufficio con addebito degli oneri e tributi (cfr. specifico documento di approfondimento).

La dichiarazione di nuova costruzione si effettuava, prima dell’introduzione della procedura informatica DOCFA, attraverso la compilazione di specifici modelli cartacei, di seguito elencati.

• modello D1;


• modello 1NB, I e II parte;


• modello 2NB, I e II parte;


• delle planimetrie;


• del calcolo delle superfici;


•  dell’elaborato planimetrico.

Oltre al Mod 1NB, si utilizza Mod 2NB per la dichiarazione delle costruzioni da censire nelle categorie speciali. Parallelamente al mod. 1N, la parte I richiede notizie relative al fabbricato e la parte II dati relativi alla singola unità immobiliare.

La dichiarazione, richiedendo la redazione di elaborati di natura tecnica, non può essere predisposta direttamente dai titolari di diritti reali sugli immobili, ma questi debbono ricorrere all’ausilio di un tecnico di fiducia, libero professionista abilitato alla predisposizione di atti di aggiornamento del catasto edilizio urbano.

In particolare, già l’articolo 7 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito nella legge 11 agosto 1939, n. 1249 dispone. « Oltre alla dichiarazione di cui ai precedenti artt. 3 e 6, le persone ed enti di cui all'art. 3 devono presentare al Podestà del comune ove gli immobili sono situati, entro il giorno che sarà fissato con decreto del Ministro delle finanze, una planimetria di detti immobili in scala non inferiore a 1: 200, dalla quale si rilevi anche la ubicazione di ciascuna unità immobiliare rispetto alle proprietà confinanti e alle strade pubbliche e private……………..».

Inoltre, per le nuove costruzioni e peraltro anche le variazioni di unità immobiliari già censite comportanti un ampliamento planimetrico della sagoma dell’edificio, è necessario presentare preventivamente un tipo mappale per l’aggiornamento della mappa. Anche questo ultimo deve essere redatto da un tecnico di fiducia, libero professionista abilitato alla predisposizione di atti di aggiornamento del catasto dei terreni.

La dichiarazione è sottoscritta dai soggetti obbligati alla presentazione e dal professionista da loro incaricato.

L’obbligo della sottoscrizione è stato ripreso dal decreto del Ministro delle Finanze del 19 aprile 1994 n. 701, articolo 1, comma 2, e che prevede: « Le dichiarazioni, di cui al comma 1, ad eccezione di quelle finalizzate a procedimenti amministrativi iniziati d'ufficio, sono sottoscritte da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati e dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l'allegazione e contengono dati e notizie tali da consentire l'iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo………………….».

A partire dal 1.1.1997, la dichiarazione in catasto delle nuove costruzioni e delle variazioni delle unità immobiliari urbane già censite è presentata attraverso uno specifico documento prodotto con la procedura informatica DOCFA.

Per la registrazione di un documento DOCFA è dovuto un tributo speciale, pari ad € 50,00 (cfr. tabella approvata con D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni con la legge 24 novembre 2006, n. 286) per ogni unità immobiliare derivata (costituita o variata).

Gli adempimenti a carico del libero professionista per la presentazione in catasto della dichiarazione – prima dell’introduzione della Procedura DOCFA – erano limitati al rilievo planimetrico dell’immobile e delle sue caratteristiche tecniche richieste dagli specifici stampati catastali.

Con l’introduzione della Procedura DOCFA, il libero professionista deve proporre anche una rendita per ciascuna unità immobiliare.

La procedura DOCFA fornisce anche una rendita automatica, determinata da uno specifico algoritmo. Tuttavia in alcuni casi la rendita proposta dalla procedura automatica potrebbe non risultare coerente con la reale redditività immobiliare che competerebbe all’unità oggetto di accertamento anche con riferimento a quelle di unità immobiliari similari già censite.

In questi casi il professionista deve attenersi ai passi procedurali seguenti:

• Esecuzione di una analisi delle caratteristiche del fabbricato e del quartiere nel quale esso è ubicato.


• Conduzione di indagini sopralluogo atte ad accertare costruzioni aventi caratteristiche similari, ubicate nello stesso quartiere od in quartieri di equivalente pregio commerciale, tipologia costruttiva, epoca di realizzazione e posizione rispetto al centro degli affari.


• Esperimento di ricerche catastali per acquisire i dati di classamento delle unità immobiliari similari scelte a confronto dovendo queste, in linea di massima, essere state classate con riferimento alle unità tipo. Si fa presente che può essere estratto dalla banca informativa l’elenco dei subalterni presenti nel fabbricato con i relativi dati di censimento.


• Accertamento dell’ordinaria destinazione d’uso conferita dalla maggioranza del possessori ad immobili similari.


• Scelta della categoria e classe alla unità immobiliare in esame.


• Calcolo della consistenza ;


• Calcolo della rendita catastale ottenuta moltiplicando la tariffa della rispettiva categoria e classe per la consistenza.

In caso di unità a destinazione speciale o particolare il calcolo della rendita è effettuato a stima diretta.

Al fine dell’individuazione della categoria da attribuire alle unità immobiliari è necessario fare riferimento all’Istruzione ministeriale II per l’accertamento ed il classamento e delle successive direttive ministeriali sull’argomento ed alle molteplici successive circolari emanate (cfr. allegati).

Al riguardo si evidenzia che nel rispetto del principio di ordinarietà, anche per quanto concerne la destinazione d’uso, il classamento dell’unità immobiliare urbana di nuova costruzione (o che subisce una variazione) non va assegnato in base alla particolare specifica utilizzazione cui il possessore destina l’unità immobiliare, ma in rapporto alla destinazione d’uso cui, in relazione alla tipologia costruttiva ed ubicazione, in quello specifico contesto, la maggior parte dei possessori la destinerebbero.

Per cui, secondo la normativa catastale, una destinazione d’uso attuata a seguito di scelta soggettiva da parte del possessore e non collegabile a fatti oggettivi (quali rispetto disposizioni urbanistiche o per impossibilità del rispetto di norme di prevenzione incendi, sicurezza, igienicità, ecc.) non può essere presa in esame.

E’ il caso di utilizzazione di un magazzino come negozio (o viceversa), di un’abitazione come studio professionale (o viceversa), di una autorimessa come magazzino (o viceversa), senza alcuna giustificazione oggettiva rispetto all’uso ordinario che tale tipologia immobiliare consente.

Per l’attribuzione della categoria e classe ad una unità oggetto di variazione è importante avere la totale conoscenza del classamento attribuito a tutte le unità presenti nel fabbricato. Torna utile l’estratto dell’elenco dei subalterni per fabbricato .

Ciò premesso e considerato, in caso di variazioni di unità immobiliari già censite, va considerato preliminarmente che ad esse risultano già attribuite una categoria e classe che molto spesso possono essere confermate (semplificando il classamento), a meno che la variazione non sia consistita nella radicale ristrutturazione o, anche più semplicemente, nel miglioramento della dotazione di impianti e servizi.

La dichiarazione di nuova costruzione

Dopo la presentazione ed avvenuta approvazione del tipo mappale per la definizione del lotto edificato e l’introduzione della sagoma dell’edificio nella mappa catastale (attraverso l’utilizzazione della procedura informatica PREGEO 10), la pratica di accatastamento prosegue con la documentazione per l’aggiornamento del catasto edilizio urbano, compilata con la procedura DOCFA 4.

Quest’ultima consiste nella compilazione:

• del modello D1;


• del modello 1NB, I e II parte;


• del modello 2NB, I e II parte;


• dell’elaborato planimetrico;


• delle planimetrie delle singole unità immobiliari;


• del calcolo delle superfici per ciascuna unità immobiliare.

Nella figura seguente è riportata l’esemplificazione dell’elaborato planimetrico di un fabbricato a due piani fuori terra composto da quattro unità immobiliari: al piano terra un negozio ed una autorimessa (ciascuno dotato di corte esclusiva); al piano primo, due appartamenti. E’ stato, inoltre, individuato il subalterno 1 costituito dalle parti comuni del fabbricato (atrio e vano scala).

[Omissis]

Dopo la compilazione dell’elaborato planimetrico, l’allestimento del documento prosegue con il disegno delle planimetrie delle singole unità immobiliari, calcolo delle loro superfici e compilazione dei modelli, attraverso la procedura DOCFA 4.

La dichiarazione del fabbricato in corso di costruzione

Con la circolare n. 9 del 2001, sono state impartite disposizioni per l’attivazione della versione 3 della procedura DOCFA e sono state introdotte della categorie fittizie, atte a qualificare alcuni beni censibili in catasto ai fini dell’identificazione in catasto, nell’ottica di pubblicizzare la titolarità di diritti sugli stessi gravanti e per la individuazione negli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali sui medesimi.

Detti beni, cui non si attribuisce la rendita, sono costituiti dalle seguenti fattispecie (introdotte dal DPR n. 650/72 e dalla circolare n. 2 del 1984) e sono distinti, al pari di quelli censiti nelle categorie già presenti, da un codice alfanumerico indicante la categoria (lettera F ed un numero; si evidenzia che la lettera alfabetica F è quella che segue l’ultima usata nel quadro di qualificazione nazionale) e dalla relativa denominazione in chiaro:

• F1 Area urbana;


• F2 Unità collabente;


• F3 Unità in corso di costruzione;


• F4 Unità in corso di definizione;


• F5 Lastrico solare.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:

• tipo mappale;


• elaborato planimetrico, anche a dimostrazione della eventuale suddivisione in porzioni, rappresentandovi la costruzione nello stato in cui si trova;


• una dichiarazione mod. D1 senza planimetria per ciascuna porzione in cui è suddivisa la costruzione indicata con l’identificativo catastale assegnato nell'elaborato planimetrico riportante per le porzioni in corso di costruzione la categoria con sigla F3 (fabbricato in corso di costruzione) corredata da una succinta ma puntuale ed esplicita relazione tecnica, che ne forma parte integrante, a firma del professionista incaricato, sullo stato di avanzamento al momento della denuncia.

Con lettera 15232 del 21 febbraio 2002 della Direzione Centrale Cartografia,Catasto e Pubblicità Immobiliare, è stato ricordato agli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio che l’attribuzione della categoria F3 deve rappresentare uno stadio temporaneo dell'unità immobiliare. Infatti, una permanenza prolungata negli atti catastali di tale categoria può concorrere a favorire, anche se involontariamente, comportamenti tesi all’elusione fiscale.

Pertanto, gli Uffici sono stai invitati a controllare che tale fattispecie sia limitata nel tempo, ritenendo fisiologica una permanenza della categoria per un periodo fino ad un anno (cfr. successiva nota n… 39114 del 25/5/2006 della Direzione Centrale Cartografia,Catasto e Pubblicità Immobiliare).

Nel caso, invece, che detta circostanza si protraesse oltre tale periodo, gli Uffici dovranno invitare le parti interessate a regolarizzare le iscrizioni catastali delle unità immobiliari coinvolte, intervenendo d'ufficio in caso di mancata risposta, anche attraverso opportuni sopralluoghi, ed irrogando, quando ne ricorra il caso, le previste sanzioni.

Ovviamente, le risultanze dell'intervento dell'Ufficio, come ad esempio un eventuale annullamento degli effetti della denuncia di variazione, dovranno essere motivate adeguatamente e notificate a tutte le parti interessate.

Nella figura seguente è riportata una schematizzazione di un fabbricato in corso di costruzione articolato su quattro piani fuori terra. L’ elaborato planimetrico deve essere predisposto per tutti i piani.