Il calcolo della superficie

Dopo l’acquisizione delle schede planimetriche è necessario eseguire il calcolo della superficie catastale con il metodo dei poligoni sulla base della sola destinazione presente nella planimetria.

Si riporta la descrizione della tipologia degli ambienti (codificata affinché la procedura DOCFA effetti il calcolo secondo quanto previsto dal D.P.R. n. 138/98) e alcune indicazioni specifiche per l’associazione di alcuni ambienti all’una o all’altra tipologia di poligono.

• Poligono A = superficie dei vani (o locali) aventi funzione principale nella specifica categoria (camere, cucina, stanze…) e dei vani (o locali) accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, w.c., ripostigli, tavernette, mansarde, ingressi, corridoi e simili. Per le categorie C/1 e C/6 i vani avente funzione principale (per esempio il locale vendita ed esposizione per la categoria C/1) saranno indicati con “A1”, mentre i vani accessori a diretto servizio, quali retro negozio (per cat. C/1) bagni, w.c., ripostigli, ingressi, corridoi e simili, con “A2”;


• Poligono B = superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, cantine, lavanderie e simili qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A;


• Poligono C = superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, cantine e simili qualora non comunicanti con i vani di cui alla lettera A;


• Poligono D = superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare qualora comunicanti con i vani di cui alla lettera A;


• Poligono E = superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare qualora non comunicanti con i vani di cui alla lettera A;


• Poligono F = aree scoperte, corti, giardini o comunque assimilabili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare;


• Poligono G = superfici di ambienti non classificabili tra i precedenti casi e non rilevanti ai fini del calcolo della superficie catastale.

Si ricorda che:

• La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale. I poligoni relativi a tali superfici dovranno essere realizzati, specificando come parametro “altezza < 1,50 m”.


• Gli ambienti sprovvisti di accesso (intercapedini, camere d'aria, cavedi, sottotetti, vuoti sanitari, ....) sono considerati volumi tecnici e pertanto non vanno considerati al fine del calcolo delle superfici.


• Gli elementi verticali di collegamento esclusivi interni delle u.i. vanno poligonati una sola volta per la loro proiezione nel piano in cui vi sono i locali principali; è facoltà del tecnico per gli altri piani, non poligonate tali porzioni, utilizzare la procedura “poligono interno” ovvero utilizzare il poligono “G”; le scale esclusive esterne non vanno poligonate e si intendono concluse in corrispondenza dell’ultima alzata. La poligonazione di queste ultime non va eseguita e valgono i criteri delle scale di collegamento interne. Va ovviamente poligonato il ballatoio di arrivo alla u.i. anche se di dimensioni contenute.


• La tavernetta o sala hobby al piano semi-interrato, essendo un vano principale, va poligonato con il poligono “A” e pertanto gli accessori ad essa collegati vanno trattati come tutti gli altri accessori, quindi con poligono “A” se diretti e poligono “B” se indiretti.


• Indicazioni per le unità in cat. C/1 (negozio) - poligono A1: superficie di vendita, ossia tutta quella superficie accessibile alla clientela; poligono A2: superficie non destinata alla vendita, degli accessori diretti comunicanti ossia indispensabili all’attività commerciale come bagni, corridoi di disimpegno, spogliatoi, retro-negozi, cucine e laboratori in caso di ristoranti, pasticcerie-bar e simili; poligono B: superficie, non destinata alla vendita, di accessori indiretti comunicanti con vani di tipologia A, tipo locali sottostrada, cantine, soffitte, locali magazzino e stoccaggio, ecc.; poligono C: superficie, non destinata alla vendita, di accessori indiretti non comunicanti.


• Indicazioni per le unità in cat. C/6 (garage) - poligono A1: superficie utile al ricovero degli automezzi; poligono A2: superficie degli accessori diretti alla unità immobiliare come bagni, disimpegni, ripostigli, ecc.; poligono B: superficie dei vani degli accessori indiretti comunicanti con i vani di tipologia A ad esempio cantine, magazzini, ecc.; poligono C: superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i vani di tipologia A.


• Indicazioni per le unità in cat. C/2 (magazzino), C/3 (laboratorio artigiano), C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi), è prevista solo la tipologia di superficie principale (tipologia poligono “A”) per i vani principali e gli accessori diretti, mentre gli accessori indiretti andranno nelle più appropriate tipologie di poligono “B” (se collegate alle superfici principali) o poligono “C” (se non collegate agli ambienti principali).

La relazione tecnica

Il campo della relazione tecnica è un campo libero da utilizzare per indicare all’Ufficio ogni condizione richiesta dalla prassi (obbligatoriamente) ovvero ritenuta opportuna dal dichiarante. Negli esempi delle varie tipologie di documenti che sono illustrati nei paragrafi successivi, di volta in volta vengono ricordate le indicazioni opportune da inserire nella relazione tecnica. Di seguito si riporta un’indicazione delle principali motivazioni che implicano la compilazione della relazione tecnica:

• per evidenziare la qualifica posseduta dal soggetto dichiarante che firma in caso di intestazione dell’u.i. a persona giuridica;


• per specificare le particolarità dell’elaborato, specialmente nel caso dell’invio telematico, per consentire la comprensione della pratica al personale dell’Agenzia;


• per indicare eventuale possesso dei requisiti di ruralità;


• per riportare lo stato dei lavori per la categoria F/3;


• per indicare lo stato dell’unità che si vuole dichiarare in categoria F/2;


• per l’indicazione degli estremi del tipo di frazionamento (delle arre urbane);


• per indicare lo stato dell’unità che si vuole dichiarare in categoria F/4;


• per dichiarare il possesso dell’attestazione rilasciata dall’Ufficio per la mancanza in atti della planimetria smarrita dallo stesso;


• per la dichiarazione della difficoltà oggettiva nella misurazione dello spessore dei muri e la conseguente rappresentazione grafica stimata degli stessi;


• per la dichiarazione che le aree urbane costituite nella denuncia, non derivanti da Tipi di Frazionamento, rimarranno correlate al lotto edificato poiché dopo il trasferimento di diritti diverranno b.c.n.c. a più subalterni o corti esclusive di una singola unità immobiliare oppure fuse con unità immobiliari presenti nell’edificio;


• per la correlazione delle u.i. come previsto dalla nota n°15232/2002 e cioè porzione di u.i. unita di fatto con quella censita al foglio x part. y sub.z appartenente ad altra ditta rendita attribuita ai soli fini fiscali;


• per integrare le causali codificate (“Altre”).

La presentazione del documento in front office o l’inoltro in via telematica

La presentazione in catasto deve essere curata dal tecnico che ha predisposto il documento ovvero da uno dei titolari dei diritti sull’immobile.

Qualora la presentazione avvenga per il tramite di persona diversa dal professionista sottoscrittore dell’atto tecnico ovvero da uno dei titolari dei diritti sull’immobile dovrà essere allegata dallo stesso professionista, datata e contenente le generalità della persona delegata, unitamente alla copia di un documento di identità del delegante. La delega deve contenere l’indicazione specifica della pratica cui si riferisce.

Ai professionisti che si vogliano avvalere in maniera continuativa di personale del proprio studio tecnico per la presentazione delle pratiche è data facoltà di presentare all’ufficio una delega che consenta ad un soggetto delegato tale possibilità. In questo caso la delega, datata e sottoscritta dovrà contenere le generalità del delegato e varrà fino ad eventuale nuova comunicazione o al termine che varrà nella stessa indicato. La delega redatta in doppia copia sarà consegnata all’ufficio che ne rilascerà un esemplare datato, protocollato e sottoscritto dal responsabile del servizio, mentre l’altra verrà conservata agli atti. Una copia di tale documento dovrà essere esibita ad ogni presentazione di documento DOCFA (o PREGEO).

L’articolo 1, comma 334, della legge n. 311/04 (Legge Finanziaria 2005), ha previsto che alla presentazione degli atti di aggiornamento del catasto si può provvedere, a decorrere dal 1º marzo 2005, con procedure telematiche, mediante un modello unico informatico di aggiornamento degli atti catastali sottoscritto con firma elettronica avanzata dal tecnico che li ha redatti ovvero dal soggetto obbligato alla presentazione.

In attuazione della suddetta legge n. 311/04, con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio 21 marzo 2005 - “Pagamento di servizi telematici erogati dall’Agenzia del territorio tramite utilizzo di somme versate su conto corrente postale” -, pubblicato in data 30 marzo 2005 (G.U. n. 73), sono state regolate, d’intesa con il Dipartimento della Ragioneria Generale dello Stato, le modalità di riscossione e di versamento alla tesoreria dello Stato dei tributi dovuti per i servizi erogati dal servizio telematico dell’Agenzia del territorio per i quali il pagamento è effettuato attraverso l’utilizzo di somme versate sui conti correnti postali intestati agli Uffici provinciali.

Con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 2/3/07, pubblicato sulla G.U. n. 59 del 1273/07, è stato previsto il pagamento dei tributi dovuti per i servizi ipotecari e catastali richiesti ed erogati tramite il sistema telematico dell'Agenzia del territorio anche mediante l'utilizzo di somme versate preventivamente con modalità telematiche sul conto corrente postale unico a livello nazionale, intestato all’Agenzia del territorio. Tale modalità sostituirà in futuro il pagamento attualmente possibile anche su addebito presso i vari uffici provinciali dell’Agenzia.

Dette modalità rappresentano uno dei presupposti operativi necessari per l’utilizzazione del sistema di interscambio per l’inoltro in telematico dei documenti di aggiornamento del catasto.

Con il Provvedimento del 22 marzo 2005 - “Termini, condizioni e modalità relative alla presentazione del modello unico informatico di aggiornamento degli atti catastali – art. 1, comma 374 della Legge 30 dicembre 2004 n. 311” – pubblicato in data 25 marzo 2005 (G.U. n. 70), sono state approvate le specifiche tecniche del modello unico informatico relativamente a determinate tipologie di atti di aggiornamento catastale e sono state approvate le modalità tecniche per la sua trasmissione. Sono state inoltre disciplinate le modalità di abilitazione al servizio e le condizioni e le modalità di presentazione del modello unico informatico catastale.

Per l’avvio specifico delle attività di trasmissione telematica sono quindi stati emanati [1]:

• il Provvedimento del 22 marzo 2005, pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 58 alla Gazzetta Ufficiale n. 77 del 4 aprile 2005, concernente l’ “Attivazione del servizio di trasmissione telematica del modello unico informatico catastale relativo alle dichiarazioni per l’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione e alle dichiarazioni di variazione dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite (DOCFA), limitatamente ad alcune aree geografiche”, che ha previsto l’attivazione progressiva del servizio, a partire dal giorno successivo alla data di pubblicazione dello stesso, per la trasmissione degli atti da presentare agli Uffici provinciali di Firenze, Milano, Torino e Ravenna, e a far tempo dal ventesimo giorno successivo alla pubblicazione stessa, per la trasmissione degli atti da presentare agli Uffici provinciali di Bari, Lecce, Napoli e Prato.


• dopo il Provvedimento 2 febbraio 2006 (pubblicato in data 9 febbraio 2006 - G.U. n. 33), Provvedimento del 02/05/2006, il Provvedimento del 13/07/2006 (Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 165 del 18/07/2006) che hanno esteso il servizio ad ulteriori aree geografiche, il Provvedimento 20 marzo 2007 (pubblicato in data 2 aprile 2007 - G.U. n. 77) che ha completato l’attivazione su tutto il territorio nazionale, ad eccezione dei territori nei quali le funzioni amministrative in materia di catasto edilizio urbano sono esercitate dalle province autonome di Trento e Bolzano.

Si richiama l’attenzione su quanto previsto dai provvedimenti suddetti con i quali è precisato che i documenti originali cartacei comprensivi degli allegati , sono sottoscritti e conservati, per un periodo di cinque anni, dal professionista e dai soggetti di cui all'art. 1, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701.

L’invio telematico dei documenti è effettuato attraverso il Sistema di interscambio dell’Agenzia del territorio (SISTER), utilizzando una specifica funzione, non soggetta a canone annuo, previa abilitazione. Nella figura seguente si riporta la form per l’accesso al servizio di inoltro dei documenti.

[Omissis]

L'utente deve disporre di uno Strumento di Firma Digitale emesso da un certificatore accreditato CNIPA.

La richiesta di abilitazione alle convenzioni di presentazione Documenti dovrà essere inoltrata compilando la form presente nelle Home page del nuovo SISTER, nella sezione: Aderire ai servizi > Adesione convenzioni .