I criteri di classamento utilizzati dall’algoritmo della procedura DOCFA

La procedura DOCFA è stata introdotta per snellire la fase di accettazione ed aggiornamento delle dichiarazioni in catasto delle unità immobiliari nonché instaurare un sistema trasparente con i professionisti ed i cittadini, per quanto concerne il calcolo della consistenza e l’attribuzione della rendita.

A tale fine è stato standardizzato il procedimento di predisposizione del documento di aggiornamento, sia per razionalizzarne il contenuto, sia per consentirne l’analisi e registrazione con processi automatizzati, fino anche all’attribuzione della rendita.

La legge 30 dicembre 1989, n. 427 ha modificato l’art. 5 del D.P.R. n. 1142/49 che definiva la zona censuaria, stabilendo per essa la seguente nuova declaratoria:
... _OMISSIS_ ...uo; Le operazioni di qualificazione e classificazione si eseguono per zone territoriali omogenee sotto il profilo socio-economico, che possono comprendere gruppi di comuni amministrativi, singoli comuni o porzioni di comune. Dette zone devono comprendere territori nei quali esistano unità immobiliari simili per ubicazione, per caratteristiche ambientali, per tipo di costruzione e per prevalente destinazione socio-economica.».

Anche l’articolo 11 del D.L. 14 marzo 1988, n.70, convertito con legge 154/88, al comma 2, ha previsto – ai fini del classamento in comuni o loro zone censuarie aventi quadri di tariffa non aggiornati – ha consentito l’utilizzo in specifici comuni di prospetti tariffari appartenenti a comuni o zone censuarie... _OMISSIS_ ...rovincia con analoghe caratteristiche socio-economiche e di tipologia edilizia.

Con i suddetti interventi il legislatore ha voluto superare il tradizionale concetto di zona censuaria che per definizione regolamentare (art.5 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n.1142) era circoscritta dai confini comunali.

Tale volontà prende atto che, ai fini della redditività degli immobili urbani, scontata l’omogeneità in rapporto alla tipologia edilizia ed ubicazionale del fabbricato, gli altri caratteri influenti devono concernere soprattutto le caratteristiche sociali ed economiche del territorio.

La procedura automatica di classamento è stata definita dalla circolare prot. N. 3/1273 del 19 aprile 1989 della ex Direzione generale del catasto ... _OMISSIS_ ...ecnici erariali. [1]

La metodologia che consente il classamento automatico utilizza un algoritmo i cui parametri fondano su elementi di carattere:
metrico,
tipologico;
ubicazionale;
estimativo.
Tali parametri valutativi possono ritenersi costanti per ogni gruppo di comuni, specificatamente individuati secondo i suddetti concetti di omogeneità ambientale e socio-economica del territorio.

La metodologia simula, utilizzando le informazioni contenute nel mod.1N, i criteri cui l’Ufficio si attiene nell’attribuzione del classamento senza sopralluogo.

Per potere dare vita a questo algoritmo, la prima operazione espletata è stato il raggruppamento dei... _OMISSIS_ ...scuna provincia, in zone territoriali omogenee individuate con i criteri delineati dal legislatore con la legge n. 427/89.

Tale omogeneità deve essere riferita a:
condizioni socio-economiche;
caratteristiche orografiche prevalenti nel territorio;
tecnologie edilizie;
analogia di caratteristiche che determinano l’attribuzione della categoria.
Ad titolo di esempio, per una provincia caratterizzata da ambiti territoriali variegati quali ad esempio quelli di un vasto territorio che si estenda dal mare fino a zone montane, una segmentazione in zone territoriali omogenee potrebbe essere la seguente.
una prima, Z.T.O. “A”, costituita dai Comuni litoranei carat... _OMISSIS_ ... prevalente sviluppo turistico e da territorio principalmente pianeggiante e quindi da uno sviluppo socio-economico più alto rispetto alle altre due zone;
una seconda, Z.T.O. “B”, comprendente i Comuni in territorio montano, caratterizzati da modesto sviluppo socio-economico;
una terza, Z.T.O. “C”, attinente a Comuni interni, in zona collinare, con sviluppo socio economico medio.
E’ ovvio come possano essere prospettate molteplici diverse articolazioni andando ad evidenziare specificità ambientali, demografiche, sociali ed economiche, che possono essere ulteriormente discernibili sul territorio (aree metropolitane, sviluppo industriale, ecc.).

Ai fini dell’accertamento delle un... _OMISSIS_ ..., la procedura utilizza un algoritmo logico-matematico, il quale prende in esame, per ciascuna zona omogenea costituita, i caratteri di ubicazione territoriale ed i caratteri tipologici intrinseci.

Tale algoritmo vuole simulare un “fittizio collegamento” di ciascuna unità immobiliare in accertamento alle sue equivalenti unità tipo attraverso il confronto di dati parametrati, in analogia al processo di sintesi effettuato dal tecnico catastale, che invece attribuisce il classamento, operando un confronto diretto con i parametri posseduti dalle unità ordinarie tipo e di riferimento comprese in ciascuna porzione omogenea.

Per i caratteri ubicazionali è evidente come la suddivisione del territorio nelle sole zone omogenee non sia del t... _OMISSIS_ ...e a discriminare i caratteri di ubicazione del fabbricato, per cui si è reso necessario suddividere ulteriormente il territorio dei singoli comuni in tante microzone di omogeneo apprezzamento (ciascuna comprendente il territorio rappresentato in uno o più fogli) atte a stabilire la centralità della zona rispetto al centro degli affari di ciascun comune.

Per ciascuna di tali zone sono state definite le classi medie attribuibili per ogni categoria.

Queste operazioni sono equivalenti a quelle poste in atto per la formazione della scala di merito nell’ambito del comune ed alla individuazione delle unità tipo media per la singola categoria della zona territoriale omogenea e delle sue sub porzioni territoriali a diverso apprezzamento, dello ste... _OMISSIS_ ... carenza di questa ultima segmentazione territoriale, la procedura di classamento automatico utilizza la classe media indicata per l’intero comune.

Per la valutazione dei caratteri intrinseci dell’unità immobiliare, viene presa in considerazione:
il tipo di costruzione (fabbricato isolato, contiguo, schiera, complesso immobiliare);
il numero delle unità abitative;
la destinazione delle unità nell’ambito del fabbricato;
il numero delle scale;
il numero dei piani;
il numero massimo abitazioni per piano, presenza di campi tennis/piscine, impianti di riscaldamento, ascensore e loro numero;
la superficie complesso abitativo;
... _OMISSIS_ ...zione di cantine;
la dotazione di accessori;
l’anno di costruzione o di ristrutturazione;
il numero servizi igienici;
le superfici vani medi;
le caratteristiche di pregio;
la posizione di piano;
le superfici dei locali accessori.


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