La disciplina della d.i.a. contenuta nel T.U.: presentazione e soggetti legittimati; contenuto della denuncia; conformità urbanistica; asseverazione del professionista e sua responsabilità; termini di efficacia

La d.i.a. va presentata allo sportello unico per l’edilizia di cui all’art. 5 T.U., dal «proprietario dell’immobile o da chi abbia titolo»: così si esprime l’art. 23, co. 1, T.U., rinviando così all’interprete il compito di individuare precisamente i soggetti legittimati alla presentazione.

Si potrà dunque fare riferimento ai principi elaborati con riguardo all’art. 11 T.U. (in passato: art. 4 della legge n. 10/1977) che detta analoga previsione a proposito del permesso di costruire (che «è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo») e che ha valenza di principio fondamentale idoneo a vincolare il legislatore regionale.

La legittimazione spetta, in generale, a chiunque sia civilisticamente titolare di una posizione giuridica soggettiva che gli permetta di esercitare l’attività che deve essere assentita col titolo edilizi... _OMISSIS_ ...solo al proprietario, ma anche al rappresentante dello stesso, all’usufruttuario, all’usuario e titolare del diritto di abitazione per le riparazioni straordinarie che il proprietario si rifiuti di effettuare ai sensi degli artt. 1025 e 1026 c.c., all’enfiteuta, al superficiario, al titolare del diritto di servitù per le opere necessarie per conservare il suo diritto (art. 1069 c.c.), all’espropriante, al concessionario di beni demaniali, all’affittuario coltivatore diretto per le opere di cui all’art. 16 della legge n. 203/1982 e comunque per le opere autorizzate dal proprietario, al conduttore di beni immobili urbani per riparazioni urgenti o per opere autorizzate dal contratto di locazione stesso, al comodatario per trasformazioni che siano autorizzate dal contratto o che siano di lieve entità e compatibili col contratto stipulato e sempre salva la facoltà di opposizione del proprietario, al conduttore di azienda per la realizzazion... _OMISSIS_ ...nti funzionali all’esercizio dell’impianto, a colui che sia autorizzato dal proprietario a svolgere un’attività estrattiva sul suo fondo, all’utilizzatore del bene in leasing per le opere autorizzate dal concedente nel contratto, ai destinatari di ordini dell’autorità giudiziaria o amministrativa che riguardino l’esecuzione di opere, al soggetto a cui è stata rilasciata una procura a vendere che contempla anche la facoltà di amministrare l’immobile. Non è invece sufficiente la qualifica di mero possessore del bene, né di promissario conduttore, né una mera dichiarazione con cui la P.A. manifesta la propria disponibilità al rilascio della concessione demaniale.

Nel caso in cui il bene sia in comproprietà, è sufficiente la richiesta del singolo comproprietario solo laddove la situazione di fatto consenta di supporre l’esistenza di un pactum fiduciae intercorrente tra i contitolari, altrimenti sarà necessario ac... _OMISSIS_ ...o;assenso di questi ultimi. Di estrema rilevanza pratica è poi l’ipotesi dell’intervento su parti comuni di un condominio (per l’elenco cfr. art. 1117 c.c.), per cui la legittimazione alla presentazione della d.i.a. spetterà di regola all’amministratore previa una valida delibera assembleare di autorizzazione dei lavori, ad eccezione degli interventi che il condomino può fare da solo in quanto strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare sotto il profilo funzionale e spaziale o in quanto consistenti in modifiche necessarie al miglior godimento della cosa comune, senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso (artt. 1102, 1105 e 1122 c.c.) o eseguiti su parti della cosa comune su cui egli ha un diritto d’uso esclusivo, in cui la legittimazione spetta al singolo condomino che esegue l’intervento; al di fuori delle ipotesi che si sono appena viste, colui che intenda eseguire dell... _OMISSIS_ ...eressino delle parti comuni dovrà procurarsi l’assenso degli altri condomini.

Caso controverso è quello del promissario acquirente, a cui un orientamento nega la legittimazione rilevando che il trasferimento dello ius aedificandi avviene soltanto con la stipula del contratto definitivo. Un altro indirizzo arriva tuttavia a conclusioni opposte facendo leva sulla possibilità per il promissario acquirente di esperire l’azione di adempimento in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., mentre una tesi intermedia riconosce la legittimazione soltanto nel caso in cui il promittente venditore vi abbia consentito o se nel preliminare non vi sia una clausola con un divieto espresso che riservi al promittente venditore la facoltà di definire le questioni edilizie in attesa del contratto definitivo oppure ancora se il promissario acquirente abbia acquistato il possesso incontestato e pacifico in forza di una clausola di un preliminare di comprave... _OMISSIS_ ...liminare ad effetti anticipati).

Una sentenza del T.A.R. Lecce, inoltre, ha ritenuto legittimato alla presentazione della d.i.a. per la realizzazione di un impianto di produzione di energia da fonti rinnovabili anche l’opzionario.

Tale principio, invero, è estensibile a tutti i titoli edilizi, perché il giudice amministrativo salentino è giunto a tale conclusione muovendo da un’interpretazione (assai estensiva, per vero) dell’art. 11 T.U., che «nel prevedere che il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, richiede, quale titolo astrattamente idoneo a legittimare la richiesta del permesso di costruire, la sussistenza di una situazione giuridica assimilabile alla proprietà o, eventualmente, alla qualificata aspettativa di poter esercitare le prerogative del proprietario sull’area in cui si intende realizzare un determinato intervento».
... _OMISSIS_ ...aquo;rientra in tali ipotesi anche la stipulazione di un contratto di opzione il quale, per la sua configurazione di sostanziale proposta irrevocabile (con vincolo a carico del concedente e diritto potestativo in favore dell’opzionario), senz’altro è istituto idoneo a far insorgere, in capo all’interessato, una situazione, per l’appunto, di qualificata aspettativa; anzi, in forza dell’assetto di poteri che si instaura tra concedente ed opzionario (al quale è rimesso il semplice esercizio di un diritto potestativo ai fini del perfezionamento del successivo contratto) esso risulta persino più incisivo, sotto il profilo della effettiva disponibilità dell’immobile, rispetto al contratto preliminare di vendita che … è da tempo ritenuto titolo idoneo a richiedere il permesso di costruire».

La posizione del T.A.R. Lecce sembra essere condiviso dal Consiglio di Stato, che ha ritenuto che il soggetto che ha stip... _OMISSIS_ ...tto di opzione di vendita con i proprietari dell’area interessata dall’intervento sia legittimato a presentare l’istanza di titolo edilizio nell’ipotesi in cui i titolari del terreno lo abbiano autorizzato a richiedere i titoli necessari.

La P.A. ha il potere-dovere di verificare il presupposto della disponibilità giuridica del bene immobile interessato dall’attività edificatoria, particolarmente in presenza di contestazioni al riguardo, anche se si deve escludere che in capo ad essa vi sia l’obbligo di effettuare complesse indagini dirette a ricostruire tutte le vicende riguardanti l’immobile, quali l’inesistenza di servitù o di altri vincoli reali idonei a limitare l’attività edificatoria, essendo sufficiente l’esibizione di un titolo che formalmente legittimi il rilascio del provvedimento abilitante, quale un atto notarile che afferma la proprietà.

Occorrerà, dunque, che si trat... _OMISSIS_ ... che in relazione alle circostanze di fatto, non siano eccedenti quelle richieste dalla ragionevolezza e dalla comune esperienza, e vi è l’obbligo di controllare il rispetto da parte dell’istante soltanto di quei limiti che siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili dalla P.A. e/o non contestati, di modo che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi.

Pertanto, a fronte della dimostrazione da parte del richiedente dei requisiti necessari per ottenere il titolo edilizio, la P.A. è tenuta ad una semplice delibazione dei titoli civilistici vantati dal privato che, se non elisi nel loro valore probatorio da parte di altri soggetti interessati con i mezzi tipici offerti dall’ordinamento (ad es. l’azione negatoria o la querela di falso), non possono essere messi in dubbio nel corso dello svolgimento dell’istruttoria procedimentale.

La P.A., di fronte ad una d.i.a. ... _OMISSIS_ ...n soggetto titolare di un diritto di godimento con l’adesione dei proprietari dell’immobile, non avrà dunque alcun dovere di verificare anche la validità del contratto che costituisce il diritto che fonda la legittimazione del denunciante ad eseguire l’intervento, poiché tale questione è meramente privatistica ed è estranea alla sfera dei controlli pubblici attinenti l’attività edilizia.

Questo in virtù del principio di non aggravamento del procedimento e perché l’attività istruttoria che la P.A. è chiamata a compiere è rivolta ad accertare unicamente la legittimazione di colui che richiede il rilascio del titolo edilizio, e non certo a risolvere le controversie sulla titolarità dell’area, che dovranno piuttosto formare oggetto di accertamento in sede di giurisdizione ordinaria.

Ovviamente, la P.A. potrà non assentire l’intervento qualora la sussistenza di fattori ostativi emerga, con sufficiente gr... _OMISSIS_ ..., dagli atti del procedimento eventualmente introdotti da chi ne abbia interesse, ossia da chi contesta la sussistenza del diritto ad edificare; nondimeno, si è ritenuto che la P.A. non possa denegare il rilascio del titolo edilizio deducendo che il diritto da cui deriva lo ius aedificandi sarebbe prescritto né in ragione della pendenza di una controversia civilistica tra chi ha richiesto il titolo abilitativo ed un terzo che affermi l’esistenza di un diritto di servitù che potrebbe interferire con le opere da assentire, in quanto tali accertamenti spettano unicamente all’autorità giurisdizionale.

Ecco che il principio (previsto dall’art. 11, co. 3, T.U. per il permesso di costruire ma ritenuto applicabile anche alla d.i.a. e alla s.c.i.a.) per cui l’esecuzione dei lavori in base al titolo edilizio non comporta limitazioni ai diritti dei terzi non può valere a escludere l’illegittimità dell’operato della P.A. che non ini... _OMISSIS_ .... avente ad oggetto un intervento edilizio contrastante con dei diritti dei terzi di cui la stessa P.A. sia conoscenza.

In altri termini, la clausola «salvi i diritti dei terzi» non consente alla P.A. di trascurare, nel proprio agire, di tutelare i diritti dei terzi che siano incontestati, acclarati giudizialmente o, quantomeno, resi palesi da una situazione di fatto in essere, perché in tali situazioni il terzo può comunque ottenere soddisfazione dal giudice competente a conoscere del suo diritto, ed è quindi opportuno che la P.A. non crei illusioni sulla legittimità delle attività confliggenti con tali diritti.

Si devono, pertanto, considerare illegittimo, per violazione di norme di buona amministrazione, l’operato della P.A. che rilascia un titolo edilizio o non inibisce una d.i.a. che comporti la violazione di diritti incontestati o già acclarati giudizialmente, ovvero l’alterazione di situazioni di fatto che de... _OMISSIS_ ...sibile esistenza di diritti.

Si è altresì ritenuto che il titolo sia trasferibile con la posizione che legittima la presentazione della d.i.a., non diversamente da quanto è previsto per il permesso di costruire. A tal fine sarà necessario, su domanda dell’avente causa, un provvedimento amministrativo di voltura, che non ha natura costitutiva, ma si limita a ricomporre la corrispondenza tra l’intestatario del titolo edilizio e il titolare della situazione giuridica, e quindi ad accertare l’avvenuta novazione soggettiva del rapporto.

La volturazione, dunque, ha ad oggetto l’intero titolo edilizio (non essendo concepibile una volturazione solo parziale), non può risolversi di nuove facoltà o poteri rispetto a quelli rinvenibili nel titolo originario e il rapporto rimarrà invariato, senza che la sopravvenienza di una nuova normativa urbanistica o il difetto in capo al subentrante dei requisiti soggettivi richiesti... _OMISSIS_ ...r il rilascio del titolo edilizio possano quindi rilevare e senza che, impugnando la voltura, possano dedursi vizi originari della d.i.a., diversi da quelli sulla nuova intestazione dell’atto o sulla titolarità del subentrante.

Quello che si è appena affrontato è il caso in cui la titolarità dell’immobile muti successivamente al rilascio del titolo edilizio, mentre nell’ipotesi in cui la proprietà sia trasferit...