Comuni parzialmente privi di strumento urbanistico generale: le zone bianche

Decisamente più ricorrente rispetto alla totale mancanza di strumenti urbanistici generali è l’ipotesi in cui la lacuna normativa investa solo una parte del territorio comunale [1].

Le origini storiche del fenomeno risalgono al panorama anteriore alla legge ponte, allorché i piani regolatori tendevano a disinteressarsi delle aree extraurbane, che venivano definite zone bianche proprio perché prive di colorazione negli allegati cartografici [2].

Oggi, invece, la fattispecie si verifica in una serie di casi, che vanno dall’annullamento parziale dello strumento urbanistico [3] fino alla decadenza del vincolo preordinato all’esproprio [4]: in tutte queste ipotesi, all’area sottratta allo strumento urbanistico generale si ap... _OMISSIS_ ...ndard urbanistici dettati dal capoverso dell’art. 9, che costituiscono una novità del d.P.R. 380/2001 perché in precedenza non erano oggetto di previsioni normative [5].

Orbene, la disciplina delle zone bianche è chiaramente finalizzata a «contenere l’edificazione in assenza di acconcia pianificazione urbanistica» [6] e per questo è consentita un’attività edilizia particolarmente modesta. Nel dettaglio, sono consentiti anzitutto i ricordati interventi sostanzialmente conservativi, già menzionati dalla lettera a) del comma 1 e ripresi per rinvio dal primo periodo del comma 2. In due ipotesi, però, ad essi si aggiunge la facoltà di realizzare interventi di ristrutturazione edilizia.

La prima ipotesi in cui sono ammess... _OMISSIS_ ...i di ristrutturazione edilizia coincide con il limite di ammissibilità già visti per gli interventi di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo: al pari di questi, la ristrutturazione edilizia è ammessa se ha ad oggetto singole unità immobiliari o parti di esse [7].

A questa ipotesi di ristrutturazione edilizia se ne aggiunge però un’altra, che costituisce un’importante fattispecie di urbanistica concordata. Ai sensi del secondo periodo del comma 2, infatti, la ristrutturazione edilizia [8] è ammessa anche nel caso in cui il privato si impegni a concorrere negli oneri di urbanizzazione e a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il Comune [9]: quest’ultimo impegno,... _OMISSIS_ ... soltanto per le parti di immobile mantenuta ad uso residenziale, come infatti il legislatore ha cura di precisare [10].

L’atto di impegno deve avere forma scritta e l’interessato ha l’onere di trascriverlo a sue spese a favore del Comune. Adempiute queste formalità, la ristrutturazione degli immobili nelle zone bianche non è più soggetta al limite della singola unità immobiliare, potendo riguardare anche globalmente l’intero edificio o addirittura più edifici. In simile ipotesi è ammessa anche la modifica della destinazione preesistente, ma non oltre la soglia del 25%.