Le «varianti minime» e le «varianti non essenziali» al permesso di costruire

Ai sensi dell’art. 22, co. 2, T.U. sono realizzabili mediante s.c.i.a. «le varianti a permessi di costruire che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire».

Nel secondo periodo si specifica poi che «ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo ... _OMISSIS_ ...costruzione dell’intervento principale, e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.».

È questa la fattispecie delle c.d. «varianti minime», che è un istituto che serve a rispondere alle eventuali esigenze tecniche dell’attività edilizia, la quale non sempre può aderire in modo pedissequo, pure nei dettagli esecutivi, al progetto approvato, perché nel corso dell’edificazione possono rendersi necessarie delle modifiche per ragioni tecniche non previste o prevedibili al momento della redazione del progetto.

Questo istituto si connota per il fatto che il titolo edilizio in variante si pone in posizione complementare e accessoria rispetto al titolo edilizio principale, cosicché ... _OMISSIS_ ...ossibile ricorrere nel momento in cui si tratti di modifiche che non siano rilevanti e non implichino il rilascio di un nuovo permesso di costruire.

In quest’ottica, le varianti minime vanno tenute distinte da altre due figure individuate dalla giurisprudenza, ossia le varianti in senso proprio e le varianti essenziali.

Le prime sono quelle modifiche progettuali circoscritte in senso quantitativo e qualitativo che, essendo di scarso rilievo, sono tali da non alterare le linee originarie dell’intervento edilizio e da essere compatibili con il disegno globale del progetto originario; esse fanno corpo con il titolo edilizio a cui afferiscono e sono assentite dalla P.A. con un autonomo atto di assenso applicando le norme vigenti al mome... _OMISSIS_ ...o del permesso di costruire originario, per cui rimangono sussistenti tutti i diritti quesiti, anche in caso di sopravvenienza di una nuova contrastante normativa, non vi è riapertura dei termini per impugnare il titolo edilizio originario, e la caducazione di quest’ultimo travolgerà anche la stessa variante.

Le varianti essenziali, invece, sono chiamate impropriamente varianti, in quanto riguardano la realizzazione di un’opera diversa da quella originariamente assentita e si configurano pertanto come un vero e proprio nuovo fatto costruttivo.

Queste ipotesi si hanno quando la modifica da apportare è incompatibile con il disegno globale ispiratore del progetto edificatorio originario, e dovrà valutarsi tenendo conto della superfici... _OMISSIS_ ...perimetro, del numero dei piani, della volumetria, delle distanze dalle proprietà vicine e delle caratteristiche funzionali e strutturali del fabbricato complessivamente inteso, eventualmente aiutandosi in tale valutazione con le definizioni degli interventi in variazione essenziale rispetto al permesso di costruire contenute nell’art. 32 T.U. e nelle normative regionali che ne costituiscono attuazione; occorre, tuttavia, prestare particolare attenzione in quest’ultima operazione, in quanto non sembra possibile predicare un’esatta sovrapponibilità tra varianti essenziali al permesso di costruire ed interventi in variazione essenziale rispetto allo stesso, giacché le prime attengono alla modifica del titolo edilizio, mentre le seconde alle difformità ne... _OMISSIS_ ...rsquo;opera assentita.

Le varianti essenziali dovranno essere autorizzate con un nuovo permesso di costruire e l’intervento sarà sottoposto alla normativa sopravvenuta; inoltre, il titolo rilasciato in variante sarà impugnabile in quanto autonomamente lesivo, sia pure per vizi propri e non per profili di illegittimità relativi al titolo edilizio originario, e la caducazione di quest’ultimo non travolgerà automaticamente anche l’atto con cui è stata assentita la variante, poiché l’entità delle variazioni apportate crea una cesura nel rapporto di continuità tra i titoli edilizi succedutisi nel tempo.

Ciò premesso al fine di fornire un inquadramento sistematico dell’istituto delle c.d. «varianti minime»... _OMISSIS_ ...rdare che tale fattispecie, come si è avuto occasione di accennare nel capitolo precedente, ha avuto una storia assai travagliata.

Essa venne per la prima volta disciplinata dall’art. 15 della legge n. 47/1985, che, a certe condizioni, escludeva l’applicazione di sanzioni amministrative per le varianti e prevedeva che esse dovessero essere approvate dal sindaco con una richiesta che l’interessato doveva presentare prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori, con un meccanismo quindi di «approvazione postuma».

I problemi arrivarono con la legge n. 662/1996, che sostituì l’art. 4 del d.l. n. 398/1993, il cui rinnovato co. 7, lett. h), dettava una norma che oggi è confluita – con le modifich... _OMISSIS_ ...te apportate dall’art. 30, co. 1, lett. e), del d.l. n. 69/2013 – nel primo periodo dell’art. 22, co. 2, T.U.; secondo la giurisprudenza, ciò aveva comportato l’abrogazione per incompatibilità dell’art. 15 della legge n. 47/1985, e aveva introdotto il principio per cui le c.d. «varianti minime» avrebbero dovuto essere sempre approvate preventivamente dalla P.A. e non più in via postuma.

Questo orientamento sembrava essere stato avallato dalla formulazione originaria del T.U., che, allo scopo di fare definitiva chiarezza, eliminò l’art. 15 della legge n. 47/1985, e mantenne soltanto la norma contenuta nel d.l. n. 398/1993, trasponendola nel secondo comma dell’art. 22 T.U..

Il quadro sembrava c... _OMISSIS_ ...rsi stabilizzato, ma, prima che il T.U. entrasse in vigore, il D. Lgs. n. 301/2002 creò di nuovo scompiglio, prevedendo la possibilità che la d.i.a. (oggi: s.c.i.a.) potesse essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.

La versione vigente della norma è suscettibile di due interpretazioni, e, secondo la prima di esse, questa modifica avrebbe sostanzialmente «riportato in vita» la vecchia previsione dell’art. 15 della legge n. 47/1985 sulla possibilità di approvazione postuma della variante minima: il soggetto così potrebbe, invece di presentare la s.c.i.a. prima di iniziare i lavori in variante (cosa che rimane comunque possibile), realizzare i lavori e poi presentare la dichiarazione, che si configurerebbe qua... _OMISSIS_ ...ta di «denunzia di variante realizzata».

Questa ricostruzione tuttavia è criticabile, poiché si risolve in una deroga al principio per cui ogni intervento deve essere preceduto da un titolo edilizio e porterebbe, a ben vedere, all’introduzione di una sorta di terzo titolo abilitativo.

È da ritenere, allora, che il legislatore, con questa ambigua innovazione, abbia inteso spostare più in là nel tempo il termine per utilizzare la s.c.i.a. per la r...


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