Ai sensi dell’art. 22, co. 2, T.U. sono realizzabili mediante s.c.i.a. «le varianti a permessi di costruire che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire».
Nel secondo periodo si specifica poi che «ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di ...
_OMISSIS_ ... minime», che è un istituto che serve a rispondere alle eventuali esigenze tecniche dell’attività edilizia, la quale non sempre può aderire in modo pedissequo, pure nei dettagli esecutivi, al progetto approvato, perché nel corso dell’edificazione possono rendersi necessarie delle modifiche per ragioni tecniche non previste o prevedibili al momento della redazione del progetto.
Questo istituto si connota per il fatto che il titolo edilizio in variante si pone in posizione complementare e accessoria rispetto al titolo edilizio principale, cosicché ad esso non è possibile ricorrere nel momento in cui si tratti di modifiche che non siano rilevanti e non implichino il rilascio di un nuovo permesso di costruire.
In quest’ottica, le varianti m...
_OMISSIS_ ...i circoscritte in senso quantitativo e qualitativo che, essendo di scarso rilievo, sono tali da non alterare le linee originarie dell’intervento edilizio e da essere compatibili con il disegno globale del progetto originario; esse fanno corpo con il titolo edilizio a cui afferiscono e sono assentite dalla P.A. con un autonomo atto di assenso applicando le norme vigenti al momento del rilascio del permesso di costruire originario, per cui rimangono sussistenti tutti i diritti quesiti, anche in caso di sopravvenienza di una nuova contrastante normativa, non vi è riapertura dei termini per impugnare il titolo edilizio originario, e la caducazione di quest’ultimo travolgerà anche la stessa variante.
Le varianti essenziali, invece, sono chiamate impropriamente varian...
_OMISSIS_ ... ipotesi si hanno quando la modifica da apportare è incompatibile con il disegno globale ispiratore del progetto edificatorio originario, e dovrà valutarsi tenendo conto della superficie coperta, del perimetro, del numero dei piani, della volumetria, delle distanze dalle proprietà vicine e delle caratteristiche funzionali e strutturali del fabbricato complessivamente inteso, eventualmente aiutandosi in tale valutazione con le definizioni degli interventi in variazione essenziale rispetto al permesso di costruire contenute nell’art. 32 T.U. e nelle normative regionali che ne costituiscono attuazione; occorre, tuttavia, prestare particolare attenzione in quest’ultima operazione, in quanto non sembra possibile predicare un’esatta sovrapponibilità tra varianti essenziali al p...
_OMISSIS_ ...rsquo;opera assentita.
Le varianti essenziali dovranno essere autorizzate con un nuovo permesso di costruire e l’intervento sarà sottoposto alla normativa sopravvenuta; inoltre, il titolo rilasciato in variante sarà impugnabile in quanto autonomamente lesivo, sia pure per vizi propri e non per profili di illegittimità relativi al titolo edilizio originario, e la caducazione di quest’ultimo non travolgerà automaticamente anche l’atto con cui è stata assentita la variante, poiché l’entità delle variazioni apportate crea una cesura nel rapporto di continuità tra i titoli edilizi succedutisi nel tempo.
Ciò premesso al fine di fornire un inquadramento sistematico dell’istituto delle c.d. «varianti minime», si deve rico...
_OMISSIS_ ...;art. 15 della legge n. 47/1985, che, a certe condizioni, escludeva l’applicazione di sanzioni amministrative per le varianti e prevedeva che esse dovessero essere approvate dal sindaco con una richiesta che l’interessato doveva presentare prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori, con un meccanismo quindi di «approvazione postuma».
I problemi arrivarono con la legge n. 662/1996, che sostituì l’art. 4 del d.l. n. 398/1993, il cui rinnovato co. 7, lett. h), dettava una norma che oggi è confluita – con le modifiche successivamente apportate dall’art. 30, co. 1, lett. e), del d.l. n. 69/2013 – nel primo periodo dell’art. 22, co. 2, T.U.; secondo la giurisprudenza, ciò aveva comportato l’abrogazione per...
_OMISSIS_ ... P.A. e non più in via postuma.
Questo orientamento sembrava essere stato avallato dalla formulazione originaria del T.U., che, allo scopo di fare definitiva chiarezza, eliminò l’art. 15 della legge n. 47/1985, e mantenne soltanto la norma contenuta nel d.l. n. 398/1993, trasponendola nel secondo comma dell’art. 22 T.U..
Il quadro sembrava così essersi stabilizzato, ma, prima che il T.U. entrasse in vigore, il D. Lgs. n. 301/2002 creò di nuovo scompiglio, prevedendo la possibilità che la d.i.a. (oggi: s.c.i.a.) potesse essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.
La versione vigente della norma è suscettibile di due interpretazioni, e, secondo la prima di esse, questa modifica avrebbe sostanzialmente ...
_OMISSIS_ ...e di presentare la s.c.i.a. prima di iniziare i lavori in variante (cosa che rimane comunque possibile), realizzare i lavori e poi presentare la dichiarazione, che si configurerebbe quasi come una sorta di «denunzia di variante realizzata».
Questa ricostruzione tuttavia è criticabile, poiché si risolve in una deroga al principio per cui ogni intervento deve essere preceduto da un titolo edilizio e porterebbe, a ben vedere, all’introduzione di una sorta di terzo titolo abilitativo.
È da ritenere, allora, che il legislatore, con questa ambigua innovazione, abbia inteso spostare più in là nel tempo il termine per utilizzare la s.c.i.a. per la realizzazione della variante, senza intaccare il principio per cui prima di realizzare le opere è nece...
_OMISSIS_ ... di un permesso di costruire valido ed efficace, altrimenti sarà necessario richiedere un titolo autonomo e non in variante, e sembra possibile affermare inoltre l’ammissibilità della s.c.i.a. in variante per tutte le categorie di intervento sottoposte a permesso di costruire, anche quelle per cui non è possibile la sostituzione di quest’ultimo con la c.d. «super d.i.a.» ex art. 22, co. 3, T.U..
L’intervento poi non deve incidere:
a) sui parametri urbanistici, come la densità fondiaria (riferita alla singola area, che definisce il volume massimo edificabile sulla stessa) e territoriale (riferita a ciascuna zona territoriale omogenea, che definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona) e le distan...
_OMISSIS_ ...sarà il cambio «di genere» (ad es. produttiva a residenziale), non quello invece che avviene all’interno di una categoria omogenea (ad es. da artigianale a commerciale), sempre che ciò non comporti un mutamento degli standard urbanistici;
d) sulle categorie edilizie: non è chiaro il significato di questa espressione, che alcuni interpretano come riferita alle categorie codificate dal catasto (il legislatore avrebbe voluto vietare il passaggio da una categoria inferiore a quella superiore), e altri intendono invece come «tipologia di interventi edilizi», ossia nel senso che la s.c.i.a. in variante al permesso di costruire sarebbe preclusa nel caso in cui comporti il passaggio da una tipologia ad altra che richiede il permesso di costruire (es. da...
_OMISSIS_ ...ale da usare o all’estetica dell’edificio), e questo allo scopo di evitare di eludere le modalità esecutive imposte dalla P.A..
L’originaria formulazione dell’art. 22, co. 2, T.U. prevedeva, inoltre, che, per essere assentibile con s.c.i.a. (in passato: d.i.a. «semplice», la variante non dovesse incidere anche sulla sagoma dell’edificio; tuttavia, l’art. 30, co. 1, lett. e), del d.l. n. 69/2013 ha innovato il comma che si sta esaminando, prevedendo che la sagoma debba essere mantenuta inalterata soltanto per gli edifici vincolati ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004, e quindi sottoposti a vincolo storico-artistico (diretto o indiretto) o paesaggistico.
Per gli altri immobili, dunque, è stata introdotta la possibilità...
_OMISSIS_ ...ione dell’istituto può dirsi notevolmente ampliato.
Resta da dire del particolare regime previsto per gli immobili ubicati nei centri storici dettato dall’art. 23-bis, co. 4, T.U., introdotto dall’art. 30, co. 1, lett. f), del d.l. n. 69/2013.
Analogamente a quanto previsto per gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma, il Comune doveva con propria deliberazione individuare entro il 30 giugno 2014 le aree nelle quali non è applicabile la s.c.i.a. per le varianti ai permessi di costruire comportanti una modifica della sagoma.
In queste aree, le varianti che comportano una modifica della sagoma saranno sottoposte dunque a permesso di costruire; nelle restanti aree, invece, potrà continuare a trovare...
_OMISSIS_ ...one.
Infine, finché non verrà adottata la deliberazione di cui si è detto, le varianti che comportano modifiche alla sagoma dovranno necessariamente essere assentite con permesso di costruire, dal momento che la s.c.i.a. non trova applicazione.
Ove l’immobile ubicato in centro storico sia anche sottoposto a vincolo storico-artistico o paesaggistico, deve ritenersi che prevalgano le esigenze di tutela sottese al particolare regime a cui è sottoposto il fabbricato e, quindi, che, a prescindere dal contenuto della deliberazione comunale, la variante che comporti una modifica della sagoma sia sempre sottoposto a permesso di costruire.
Proprio come si è fatto con gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma, si ritien...
_OMISSIS_ ...e dall’ubicazione dell’immobile e dalla sottoposizione dello stesso a vincolo ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004;
b) varianti a permesso di costruire che comportano una modifica della sagoma:
- immobili ubicati al di fuori dei centri storici e non sottoposti a vincolo ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004: s.c.i.a.;
- immobili ubicati al di fuori dei centri storici, ma sottoposti a vincolo ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004: permesso di costruire;
- immobili ubicati all’interno dei centri storici e sottoposti a vincolo ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004: permesso di costruire;
- immobili ubicati all’interno dei centri storici e non sottoposti a vincolo ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004: permesso di costruire ...
_OMISSIS_ ...deliberazione, servirà sempre il permesso di costruire.
Anche nelle ipotesi in cui occorre rispettare la sagoma, rimarrà valido l’orientamento della giurisprudenza formatosi sul testo previgente dell’art. 22, co. 2, T.U. che riteneva possibile assentire con s.c.i.a. quelle varianti che, pur mantenendo inalterata la sagoma, incidevano sul prospetto, come l’apertura o l’ampliamento di finestre o porte e, a maggior ragione, la loro chiusura.
Più in generale, ai fini di decidere sull’applicabilità o meno dell’art. 22, co. 2, T.U. occorre tener conto delle modificazioni quantitative e qualitative apportate all’originario progetto, riguardanti in particolari la superficie coperta, il perimetro, la volumetria, nonché le cara...
_OMISSIS_ ...so di costruire.
Così, prendendo spunto da quanto la giurisprudenza ha affermato in passato a proposito della d.i.a., la s.c.i.a. in variante sarà ammissibile nell’ipotesi di modesta rototraslazione della sagoma dell’edificio o di realizzazione di una «bocca di lupo» (vano per aerare ed illuminare un locale interrato) o ancora di diversa disposizione di cabine balneari da due ad una fila, mentre il suo utilizzo non sarà possibile, ad esempio, in caso di demolizione e ricostruzione di muri perimetrali o di realizzazione di un sottotetto con funzione di camera d’aria che comporti modifica di prospetti e volumetrie o di mutamento della destinazione d’uso di un sottotetto o di un deposito mezzi agricoli in unità abitativa, o di trasform...
_OMISSIS_ ...ca la sagoma dell’edificio se sottoposto a vincolo ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004, o infine, di incremento delle unità abitative (in questi casi servirà un permesso di costruire).
Ad ogni modo, ove sia stata presentata una s.c.i.a. in variante in assenza dei presupposti di cui all’art. 22, comma 2, T.U., la P.A. potrà certamente riqualificare la stessa, ove ne abbia naturalmente i contenuti, come un’istanza di accertamento di conformità proposta ai sensi dell’art. 36 T.U. e provvedere di conseguenza; si tratta, tuttavia, di una mera facoltà e non certo di un dovere, date le diversità esistenti tra i due istituti, sul piano dei presupposti e delle conseguenze, visto che il rilascio del titolo edilizio in sanatoria ai sensi dell’art. 36 T.U. pres...
_OMISSIS_ ...l contributo di costruzione (non dovuto, invece, nel caso di s.c.i.a. in variante).
La previsione secondo cui la s.c.i.a. in variante fa parte integrante del procedimento del permesso di costruire comporterà, infine, l’inapplicabilità delle norme e delle prescrizioni urbanistiche sopravvenute, la necessità di rispettare i termini di realizzazione dell’intervento edilizio principale e che l’annullamento giurisdizionale o in autotutela del permesso di costruire comporterà la caducazione automatica anche degli effetti della s.c.i.a..
Una nuova fattispecie di varianti sottoposte a s.c.i.a. è stata introdotta dall’art. 17, co. 1, lett. m), n. 2, del d.l. n. 133/2014, il quale ha inserito nel testo dell’art. 22 T.U. un nuovo comma 2-b...
_OMISSIS_ ...struire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore».
Si tratta di una fattispecie che potremmo denominare «varianti non essenziali» e che comprende quegli interventi che, pur non rientrando nell’ambito delle varianti minime perché modificano uno dei parametri indicati al comma 2 dell’art. 22 T.U., non sono nemmeno di consistenza tale da configurare un intervento in variazione essenziale al permesso di costruire ai sensi d...
_OMISSIS_ ... all’ambito della s.c.i.a. anche quelle varianti che all’inizio del capitolo sono state definite come varianti al permesso di costruire in senso proprio.
Ciò premesso, l’art. 32 T.U. definisce, ai fini dell’applicazione delle sanzioni per gli abusi edilizi, gli interventi in variazione essenziale al permesso di costruire e...