L'attività di edilizia libera con comunicazione preventiva al Comune: la manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardi le parti strutturali dell’edificio, almeno potenzialmente, rappresenta la novità più rilevante della «liberalizzazione» compiuta prima dal d.l. n. 40/2010 e poi dal d.l. n. 133/2014, in quanto fino al primo dei due interventi legislativi che si sono menzionati tutti gli interventi di manutenzione straordinaria erano sottoposti a d.i.a.. A seguito delle innovazioni introdotte recentemente si pone dunque il problema di individuare una linea di confine tra le ipotesi liberalizzate e quelle che permangono sottoposte al regime della s.c.i.a., che, così come chiarito dall’art. 5, co. 2, lett. c), del d.l. n. 70/200... _OMISSIS_ ... la previgente d.i.a. «semplice».

L’art. 3, co. 1, lett. b), T.U., primo periodo, così come modificato dal d.l. n. 133/2014, definisce gli «interventi di manutenzione straordinaria» come «le opere e le modifiche necessarie per innovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche della destinazione d’uso».

Il d.l. n. 133/2014 ha modificato la nozione di manutenzione straordinaria innanzitutto prevedendo che – ferma restando l’impossibilità di mutare la destinazione d’uso – le opere debbano non ... _OMISSIS_ ...la volumetria e la superficie delle singole unità immobiliari, come nella formulazione precedente, ma soltanto la volumetria complessiva dell’edificio, con ciò attraendo a tale categoria quegli interventi che modificano la volumetria e la superficie delle singole unità immobiliari, ma lasciano inalterata la cubatura complessiva dell’immobile.

Questa prima innovazione è strettamente legata alla seconda, che consiste nell’inserimento di un secondo periodo all’art. 3, co. 1, lett. b), T.U., il quale prevede che «nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione del... _OMISSIS_ ...lle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso».

Il d.l. n. 133/2014 ha così portato nell’ambito applicativo della manutenzione straordinaria gli interventi consistenti nel frazionamento di un’unità immobiliare in due o più unità, che la giurisprudenza precedente aveva invece inquadrato nell’ambito della «ristrutturazione edilizia», e gli interventi di accorpamento di due o più unità immobiliari, in relazione ai quali la giurisprudenza più recente aveva invece manifestato qualche incertezza in più, a volte affermando che tali lavori sarebbero stati sottoposti a s.c.i.a. ma senza pren... _OMISSIS_ ...sulla corretta qualificazione da dare alle opere, altre volte qualificandole espressamente come interventi di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione edilizia c.d. «leggera, altre volte ancora riconducendo questa tipologia di intervento a quelli di «ristrutturazione pesante» o di «nuova costruzione» e ritenendola dunque assentibile soltanto con permesso di costruire.

Naturalmente, ove l’intervento di frazionamento o di accorpamento delle unità immobiliari dovesse comportare un aumento della volumetria complessiva dell’edificio o dovesse essere accompagnato da un mutamento di destinazione d’uso, le opere non potranno essere più qualificate come «manutenzione straordinaria», ma saranno sottopos... _OMISSIS_ ...i costruire, dovendo essere inquadrate nell’ambito della ristrutturazione edilizia c.d. «pesante» o, secondo un orientamento più rigoroso, addirittura della «nuova costruzione».

Anche dopo la recente riforma di cui si è appena dato conto, deve ritenersi che presupposto della manutenzione straordinaria sia innanzitutto la preesistenza di un organismo edilizio già ultimato ed operativo, di cui si intenda conservare o rinnovare la funzionalità, per cui non rientrano in questa ipotesi gli interventi su edifici ancora da completare o comunque su resti edilizi che rendono impossibile l’identificazione della forma e dei volumi della costruzione preesistente.

Sempre sulla base di tale principio, si sarà al di fuori de... _OMISSIS_ ...i opere in esame nel momento in cui si eseguano interventi eseguiti su di una nuda area e pertanto non collegati ad una costruzione pregressa, come il cospargimento di materiale inerte di un’area precedentemente erbosa.

Sembrerebbe, inoltre, ancora necessario che l’intervento sia conforme agli strumenti urbanistici, per cui, anche se il d.l. n. 133/2014 ha «declassato» il frazionamento da intervento di ristrutturazione edilizia a manutenzione straordinaria, questa categoria di opere continuerà a rimanere preclusa nel caso in cui le N.T.A. del P.R.G. ne vietino la realizzazione oppure prevedano una dimensione minima degli alloggi o limitino il numero delle unità immobiliari.

Le innovazioni introdotte dal d.l. n. 133/2014,... _OMISSIS_ ...bero indurre a rimeditare la portata del tradizionale orientamento della giurisprudenza secondo cui gli interventi di manutenzione straordinaria erano sottoposti a un duplice limite, uno di ordine funzionale, e uno di ordine strutturale.

Sotto il primo profilo, si affermava che i lavori avrebbero dovuto essere diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell’edificio e che, analogamente alla manutenzione ordinaria, anche quella straordinaria aveva una finalità conservativa, ma differiva da essa in quanto poteva interessare anche le parti strutturali della costruzione, come si evince dalla comparazione delle due definizioni contenute nell’art. 3, lett. a) e b), T.U..

Questo insegnamento sembra potersi ritenere ancora val... _OMISSIS_ ...o in linea di massima, perché appare difficile riconoscere finalità meramente conservativa – nel senso che si è appena esposto – ad un intervento che comporta il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari, e ciò tanto più se si considera che dette opere restano pur sempre manutenzione straordinaria anche se comportano una variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico.

Sotto questo profilo, le recenti riforme introdotte dal d.l. n. 133/2014 hanno avuto il pregio di ampliare le ipotesi di interventi di manutenzione straordinaria non sottoposti a s.c.i.a. ma a mera comunicazione.

La dottrina, invero, si era espressa in chiave critica sulla reale portata della riforma operata dal legi... _OMISSIS_ ...d.l. n. 40/2010, osservando che quest’ultimo aveva attratto all’area dell’attività edilizia libera (e sottratto all’ambito di operatività della d.i.a. «semplice»/s.c.i.a.) degli interventi che erano poco più che una manutenzione ordinaria, poiché le opere liberalizzate erano soltanto quelle che non incidevano sulle parti strutturali dell’edificio; in buona sostanza, rispetto alla manutenzione ordinaria si arrivava a consentire in più la sola realizzazione...


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