L'attività di edilizia libera senza comunicazione preventiva al Comune

Manutenzione ordinaria.

L’art. 3, co. 1, lett. a), T.U. definisce gli «interventi di manutenzione ordinaria» come «gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti».

Rientrano in tale tipologia tutte le attività necessarie o utili per eliminare il normale deperimento d’uso delle finiture, e perciò tutte quelle riparazioni che non incidono sulle parti murarie in senso proprio e che, dunque, non hanno ad oggetto porzioni o elementi strutturali di un edificio e che non comportano l’aumento delle unità immobiliari. Non possono pertanto inquadrar... _OMISSIS_ ... di manutenzione ordinaria tutti quegli interventi che, anche se preordinati ad integrare o mantenere in efficienza impianti tecnologici esistenti, si risolvono nella creazione di nuovi e consistenti manufatti né, a fortiori, quegli interventi che determinano una diversa distribuzione della superficie interna dell’edificio.

Il concetto di «impianto tecnologico» non è definito dalla legge, per cui per la sua specificazione è risultato decisivo l’apporto della dottrina e della giurisprudenza. Esso comprende tutti quei meccanismi (non mere opere murarie) destinati all’accesso, all’areazione, all’illuminazione, al riscaldamento e/o al raffreddamento e/o al condizionamento, alla protezione contro i fulmini e ad altri fini ... _OMISSIS_ ...infine alla ricezione delle informazioni e che sono collegati all’edificio servito a mezzo di condutture, tubazioni, cavi e simili; elementi caratterizzanti sono l’esiguità quantitativa del manufatto (nel senso che il medesimo deve essere di entità tale da non alterare in modo rilevante l’assetto del territorio), e l’esistenza di un collegamento funzionale tra tali opere e la cosa principale, con conseguente incapacità per le medesime di essere utilizzate separatamente ed autonomamente.

Si è inoltre precisato che, fermo restando il divieto di dar luogo ad un quid novi, si può certamente ammettere che gli elementi «rinnovati» o «sostituiti» possano risultare diversi da quelli oggetto di intervento: di conseguenza... _OMISSIS_ ... sostituire infissi in legno con infissi in metallo o procedere all’automazione di un cancello prima ad apertura manuale.

Qualche esempio di intervento di manutenzione ordinaria: rifacimento della pavimentazione interna dell’edificio e apposizione di ante mobili in legno a protezione delle finestre; sostituzione del manto di copertura del tetto a condizione che non vi sia alcuna alterazione dell’aspetto o delle caratteristiche originarie; riconfigurazione di stazione radio base (inserimento di nuove antenne senza aumento del peso); sostituzione di antenne preesistenti di un impianto di telefonia cellulare; sostituzione di una caldaia; interventi per intonaci, pitturazione e rivestimenti interni, nonché sostituzione di serramenti, infissi, ser... _OMISSIS_ ... e abbaini; installazione di sanitari e riparazione di controsoffittature; installazione di un nuovo cancello al posto del precedente arrugginito; sostituzione con putrelle e tavolato di profilati e onduline di copertura di un balcone; installazione di una cassa continua all’esterno di un istituto bancario; l’installazione o l’automazione di una sbarra e sostituzione delle sue parti corrose; rimozione di uno strato di coltura; sostituzione della pensilina per la copertura dell’accesso ad una cantina; tinteggiatura, sostituzione di alcuni punti luce, rimozione e sostituzione di rivestimenti e servizi del vano WC, rimozione del rivestimento vano cucina e spicconatura dell’impianto idrico; sostituzione e riparazione di porte, eliminazione dei rives... _OMISSIS_ ...e pitturazione delle pareti, sostituzione degli elementi terminali (prese elettriche e di fonia/dati) degli impianti tecnologici; installazione di un videocitofono; sostituzione di una palizzata disposta a protezione dei gradini di una discesa a mare con altra palizzata di legno, sia pure a disegno diverso; installazione di una pavimentazione in masselli autobloccanti in calcestruzzo all’ingresso di un cancello pedonale; la realizzazione dell’intonaco e di una fogna con relativi tubi in P.V.C.; tinteggiatura della facciata esterna; spicconatura degli intonaci; la sostituzione di pali metallici arrugginiti e la rimessa in uso attraverso la realizzazione di un manto superficiale di cemento di uno scivolo per imbarcazioni, con installazione in corrispondenza della p... _OMISSIS_ ...di una sbarra di metallo a filo d’acqua per favorire l’attracco dei natanti; l’elettrificazione di un cancello esistente, l’apposizione di una sbarra mobile e l’installazione di un sistema di illuminazione; l’ispessimento di un muro di contenimento con conglomerato cementizio e il rivestimento in pietra di un muretto di recinzione; ripristino di un tratto di un muro di recinzione; opere di finitura della parete esterna di un edificio; rifacimento ex novo di una colonna pluviale; eliminazione del camino a seguito del crollo della relativa canna fumaria e rimozione dell’intonaco; la sostituzione di un cancello in materiale ligneo con un canccello in ferro; ripristino di un sentiero divenuto impercorribile, attraverso la rimozione dei r... _OMISSIS_ ...vegetazione cresciuta sul tracciato originario; realizzazione di fioriere e di un lavandino con pilastrini di delimitazione dell’area; sostituzione di una canna fumaria.

L’art. 17, co. 1, lett. c), n. 01, del d.l. n. 133/2014 – introdotto in sede di conversione – ha previsto che nell’ambito degli interventi di manutenzione ordinaria rientrino anche quelli di installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW, nonostante questa tipologia di opere non appaia realmente espressione dello jus utendi.

La norma ha liberalizzato, così, l’installazione di climatizzatori, sia pure entro un certo limite di potenza termica, che in passato la giurisprudenza tendeva ad inqu... _OMISSIS_ ...uo;ambito della manutenzione straordinaria.

Per quanto riguarda invece l’edilizia industriale, nonostante l’opinione contraria espressa da parte della giurisprudenza, sembra si possa ancora fare riferimento alla circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 1918 del 16 novembre 1977, secondo cui, in generale e con riferimento agli impianti industriali, possono considerarsi opere di ordinaria manutenzione gli interventi intesi ad assicurare la funzionalità dell’impianto ed il suo adeguamento tecnologico, che, in rapporto alle dimensioni dello stabilimento, non ne modifichino le caratteristiche complessive, siano interne al suo perimetro e non incidano sulle sue strutture e sul suo aspetto.

Queste opere, inoltre, non devono: a) ... _OMISSIS_ ...spetti ambientali e paesaggistici; b) comportare aumenti di densità (che in materia industriale va espressa in termini di addetti): c) determinare implicazioni sul territorio in termini di traffico; d) richiedere nuove opere di urbanizzazione e, più in generale, di infrastrutturazione; e) determinare alcun pregiudizio di natura igienica ovvero effetti inquinanti; f) essere, comunque, in contrasto con specifiche norme di regolamento edilizio o di attuazione dei piani regolatori.

La circolare poi contiene un elenco di interventi, peraltro con valenza meramente esemplificativa, che possono rientrare nella categoria dell’ordinaria manutenzione de...


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