Determinazione dell'indennità di esproprio: il criterio estimativo sintetico-comparativo

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE - INDENNITÀ DI ESPROPRIO - CRITERI ESTIMATIVI - CRITERI ANALITICO-RICOSTRUTTIVO/SINTETICO COMPARATIVO - CRITERIO SINTETICO-COMPARATIVO Il metodo cd. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima; esso deve necessariamente risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Qu... _OMISSIS_ ...lizzato, per la valutazione di un fabbricato, il metodo cd. sintetico-comparativo, il valore del bene va accertato attraverso il prezzo di mercato di fabbricati omogenei non solo per struttura e destinazione, ma anche per ubicazione urbanistica.

Il criterio di stima cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo; da ciò consegue la necessità di indicare gli elementi di comparazione utilizzati e di documentare la rappresentatività del mercato immobiliare dei terreni inclus... _OMISSIS_ ...RLF|
Qualora la valutazione, ai fini indennitari, sia condotta con il metodo sintetico- comparativo, non assumono rilievo le questioni circa l'adozione di determinati indici di fabbricabilità, ma occorre riferirsi al prezzo pagato per immobili omogenei e, dunque, avvalersi soltanto di indicazioni di mercato, che già risentono delle peculiari caratteristiche e condizioni costruttive proprie della medesima zona, quali anche connesse a prescrizioni e parametri urbanistici.

Il metodo di stima c.d. sintetico-comparativo, è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. E siffatta rappresentatività si config... _OMISSIS_ ...nte allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, perciò attinenti sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza, sia alla morfologia, nonchè ad ogni altra caratteristica dei beni considerati.

Il metodo sintetico-comparativo non consiste affatto nella ricerca dei valori più favorevoli nell'ambito di terreni vicini e comunque non distanti da quello espropriato, ma deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione e disciplina gi... _OMISSIS_ ...tica delle rispettive zone di appartenenza.

Il metodo sintetico-comparativo non consiste affatto nella ricerca dei valori più favorevoli nell'ambito di terreni vicini e comunque non distanti da quello espropriato, ma deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione e disciplina giuridica urbanistica delle rispettive zone di appartenenza.

Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo, si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natur... _OMISSIS_ ..., la consistenza morfologica e simili, ma anche a quelli temporali, e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Il criterio sintetico-comparativo che deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili -, a quelli temporali (epoca del decreto ablativo), nonchè soprattutto, alla sua condizione giuridica urbanistica, presuppone l'indicazione degli elementi di comparazione utilizzati e la documentazione della rappresentatività nei confronti del fondo espropriato.

La mera indicazione dell'ubicazione e delle caratteristiche dell'area ceduta, accompagnata dalla menz... _OMISSIS_ ...limitate possibilità di sfruttamento a fini edificatori, non appare sufficiente a soddisfare l'obbligo di motivazione correlato all'adozione del metodo sintetico-comparativo, il quale, richiedendo il raffronto dei predetti connotati con quelli degli immobili il cui prezzo di trasferimento viene assunto a base per la determinazione del valore del fondo da stimare, postula innanzitutto che siano indicati l'ubicazione, le caratteristiche e le possibilità di sfruttamento di questi ultimi, in modo da evidenziarne l'omogeneità con quelle del primo, ai fini del necessario controllo in ordine alla congruità della stima.

Il metodo cd. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono com... _OMISSIS_ ...tri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura attraverso il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè previo accertamento che essi riguardino il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica.

Ove venga utilizzato il criterio sintetico comparativo dovrà tenersi conto di tutto il complesso delle condizioni apprezzate dal mercato immobiliare che in base alla destinazione urbanistica della zona in cui l'immobile è compreso (e solo di essa) possano incide... _OMISSIS_ ...ificabilità di fatto ed indurre alla determinazione del suo effettivo valore venale.

Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - anche temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Non sono comparabili atti riferibili a zone disomogenee (B, D ed F) e quindi necessariamente conducenti a risultati talmente distanti gli uni dagli altri, da indurre ad effettuare una serie di immotivate e non consentite scelte di valori intermedi, perciò divenuti meramente cartolari e privi di riferiment... _OMISSIS_ ...terreni omologhi e perciò rappresentativi di quello espropriato.

E' incompatibile con il criterio di stima sintetico – comparativo (asseritamente recepito), l'applicazione di un aggiornamento del valore determinato sulla base delle valutazioni operate dal Comune ai fini ICI, procedendo ad una abnorme media di valori tra i dati relativi all'ambito extraurbano e quelli relativi all'ambito periferico, ciascuno riferito a più zone omogenee, senza avvedersi che l'area espropriata non può rientrare co...


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