Determinazione dell'indennità di esproprio: il criterio estimativo sintetico-comparativo

Il metodo cd. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima; esso deve necessariamente risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Qualora venga utilizzato, per la valutazione di un fabbricato, il metodo cd. sintetico-comparativo, il valore del bene va accertato attraverso il prezzo di mercato di fabbricati omogenei n... _OMISSIS_ ...uttura e destinazione, ma anche per ubicazione urbanistica.

Il criterio di stima cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo; da ciò consegue la necessità di indicare gli elementi di comparazione utilizzati e di documentare la rappresentatività del mercato immobiliare dei terreni inclusi nella zona.

Qualora la valutazione, ai fini indennitari, sia condotta con il metodo sintetico- comparativo, non assumono rilievo le questioni circa l'adozione di determinati indici di fabbricabilità, ma occorre riferirsi al prezzo pagato per immobili omogenei e, dunque, avvalersi soltanto di indicazioni di mercato, che già risentono delle peculiari caratteristiche e cond... _OMISSIS_ ...ive proprie della medesima zona, quali anche connesse a prescrizioni e parametri urbanistici.

Il metodo di stima c.d. sintetico-comparativo, è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. E siffatta rappresentatività si configura esclusivamente allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, perciò attinenti sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza, sia alla morfologia, nonchè ad ogni altra caratteristica dei beni considerati.

Il metodo sintetico-comparativo non consiste affatto nella ricerca dei valori più favorevoli nell'ambito di terreni vicini e comunque non distanti da quello espropriato, ma deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di merca... _OMISSIS_ ..."omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione e disciplina giuridica urbanistica delle rispettive zone di appartenenza.

Il metodo sintetico-comparativo non consiste affatto nella ricerca dei valori più favorevoli nell'ambito di terreni vicini e comunque non distanti da quello espropriato, ma deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione e disciplina giuridica urbanistica delle rispettive zone di appartenenza.

Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo, si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali, ... _OMISSIS_ ..., la posizione, la consistenza morfologica e simili, ma anche a quelli temporali, e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Il criterio sintetico-comparativo che deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili -, a quelli temporali (epoca del decreto ablativo), nonchè soprattutto, alla sua condizione giuridica urbanistica, presuppone l'indicazione degli elementi di comparazione utilizzati e la documentazione della rappresentatività nei confronti del fondo espropriato.

La mera indicazione dell'ubicazione e delle caratteristiche dell'area ceduta, accompagnata dalla menzione delle sue limitate possibilità di sfruttamento a fini edificatori, non appare sufficiente a soddisfare l'obbligo di motivazione correlato all'adozione del metodo sintetico-comparati... _OMISSIS_ ...ichiedendo il raffronto dei predetti connotati con quelli degli immobili il cui prezzo di trasferimento viene assunto a base per la determinazione del valore del fondo da stimare, postula innanzitutto che siano indicati l'ubicazione, le caratteristiche e le possibilità di sfruttamento di questi ultimi, in modo da evidenziarne l'omogeneità con quelle del primo, ai fini del necessario controllo in ordine alla congruità della stima.

Il metodo cd. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura attraverso il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè previo accertamento che essi riguardino il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - qua... _OMISSIS_ ...a posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica.

Ove venga utilizzato il criterio sintetico comparativo dovrà tenersi conto di tutto il complesso delle condizioni apprezzate dal mercato immobiliare che in base alla destinazione urbanistica della zona in cui l'immobile è compreso (e solo di essa) possano incidere sulla sua edificabilità di fatto ed indurre alla determinazione del suo effettivo valore venale.

Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - anche temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Non sono comparabili atti riferibili a zone disomogenee (B, D ed F) e quindi necessariamente... _OMISSIS_ ...isultati talmente distanti gli uni dagli altri, da indurre ad effettuare una serie di immotivate e non consentite scelte di valori intermedi, perciò divenuti meramente cartolari e privi di riferimento a quelli dei terreni omologhi e perciò rappresentativi di quello espropriato.

E' incompatibile con il criterio di stima sintetico – comparativo (asseritamente recepito), l'applicazione di un aggiornamento del valore determinato sulla base delle valutazioni operate dal Comune ai fini ICI, procedendo ad una abnorme media di valori tra i dati relativi all'ambito extraurbano e quelli relativi all'ambito periferico, ciascuno riferito a più zone omogenee, senza avvedersi che l'area espropriata non può rientrare contestualmente nell'uno e nell'altro ambito.

Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la ... _OMISSIS_ ...zione, la consistenza morfologica e simili - anche temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Non sono comparabili atti riferibili a zone disomogenee (B, D ed F) e quindi necessariamente conducenti a risultati talmente distanti gli uni dagli altri, da indurre ad effettuare una serie di immotivate e non consentite scelte di valori intermedi, perciò divenuti meramente cartolari e privi di riferimento a quelli dei terreni omologhi e perciò rappresentativi di quello espropriato.

Il criterio sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobi... _OMISSIS_ ... attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonchè ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).

Il metodo cd. sintetico- comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).

Il metodo cd. sintetico- comparativo è incen... _OMISSIS_ ...ognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. In ipotesi di terreni ubicati in diverso comune, tale rappresentatività non può essere desunta dalla mera attribuzione della medesima classificazione urbanistica, ma il primo accertamento da compiere è quello rivolto a stabilire se i due comuni abbiano condizioni e caratteristiche di mercato identiche, posto che soltanto in tal caso può sostenersi la sussistenza del requisito dell'omogeneità di detti terreni con quelli espropriati.

L'applicazione del metodo sintetico-comparativo richiede in primo luogo il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obbiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina u... _OMISSIS_ ...sono soggetti.

L'operazione di adeguamento temporale della valutazione, risponde all'intento di accertare il valore del bene alla data del decreto di esproprio. Ne consegue che nell'indisponibilità di dati comparativi rigorosamente contemporanei alla vicenda ablativa, ai fini dell'utilizzo di quei dati occorre l'omogeneità del parametro di confronto, e dunque, correttamente è applicato un coefficiente correttivo, idoneo all'attualizzazione.

In sede di applicazione del criterio "sintetico-comparativo", ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

Come noto anche in ri... _OMISSIS_ ...determinazione dell’indennità di esproprio - da parametrarsi necessariamente al valore di mercato dei beni occupati sia in riferimento alle aree edificabili che non edificabili - il legislatore non si cura di stabilire criteri per la quantificazione del suddetto valore, lasciato dunque all’elaborazione giurisprudenziale, secondo cui può essere per lo più utilizzato il metodo sintetico-comparativo consistente nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento tanto agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, quanto alla condizione giuridica.

A seguito della giurisprudenza costituzionale e dell'evoluzione normativa, l'unico criterio di stima applicabile è tornato ad essere quello del valore di mercato. Si tratta pertanto di individuare il valore effettivo e concreto del bene in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta di beni similari, a prescind... _OMISSIS_ ...ni, sulla base del prioritario e preferibile metodo sintetico – comparativo. Questa prospettiva abbandonata dall'avvento del regime legale di calcolo dell'indennità di esproprio e del danno da accessione invertita (D.L. n. 333 del 1992, ex art. 5 bis cit., con l'aggiunta del comma 7 bis), può dirsi ripristinata perchè più adeguata al vigente criterio del valore di mercato.

Nella logica del metodo sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la c...