Determinazione dell'indennità di esproprio: il criterio estimativo sintetico-comparativo

Il metodo cd. sintetico- comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. In ipotesi di terreni ubicati in diverso comune, tale rappresentatività non può essere desunta dalla mera attribuzione della medesima classificazione urbanistica, ma il primo accertamento da compiere è quello rivolto a stabilire se i due comuni abbiano condizioni e caratteristiche di mercato identiche, posto che soltanto in tal caso può sostenersi la sussistenza del requisito dell'omogeneità di detti terreni con quelli espropriati.

Il metodo cd. sintetico- comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi ch... _OMISSIS_ ...ella loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).

L'applicazione del metodo sintetico-comparativo richiede in primo luogo il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obbiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

L'operazione di ... _OMISSIS_ ...porale della valutazione, risponde all'intento di accertare il valore del bene alla data del decreto di esproprio. Ne consegue che nell'indisponibilità di dati comparativi rigorosamente contemporanei alla vicenda ablativa, ai fini dell'utilizzo di quei dati occorre l'omogeneità del parametro di confronto, e dunque, correttamente è applicato un coefficiente correttivo, idoneo all'attualizzazione.

In sede di applicazione del criterio "sintetico-comparativo", ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

Come noto anche in riferimento alla determinazione dell’indennità di esp... _OMISSIS_ ...ametrarsi necessariamente al valore di mercato dei beni occupati sia in riferimento alle aree edificabili che non edificabili - il legislatore non si cura di stabilire criteri per la quantificazione del suddetto valore, lasciato dunque all’elaborazione giurisprudenziale, secondo cui può essere per lo più utilizzato il metodo sintetico-comparativo consistente nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento tanto agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, quanto alla condizione giuridica.

A seguito della giurisprudenza costituzionale e dell'evoluzione normativa, l'unico criterio di stima applicabile è tornato ad essere quello del valore di mercato. Si tratta pertanto di individuare il valore effettivo e concreto del bene in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta di beni similari, a prescindere dalle ragioni, sulla base del prioritario e preferibi... _OMISSIS_ ...tico – comparativo. Questa prospettiva abbandonata dall'avvento del regime legale di calcolo dell'indennità di esproprio e del danno da accessione invertita (D.L. n. 333 del 1992, ex art. 5 bis cit., con l'aggiunta del comma 7 bis), può dirsi ripristinata perchè più adeguata al vigente criterio del valore di mercato.

Nella logica del metodo sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione.

Una volta prescelto il metodo sintetico-comparativo, si deve considerare la specifica natura dei beni anche per la ricerca dei parametri di comparazione omogenei.

Il criterio estimativo sintetico-comparativo, fa riferimento ai prezzi di mercato delle aree omogenee, cioè ai prezzi ai quali queste aree sono realmente vendute, utilizzando i prezzi praticati in compra... _OMISSIS_ ...bili vicini, previo motivato riscontro della rappresentatività di tali contratti, in tal modo accertando che essi riguardassero terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento all'obiettiva natura e consistenza morfologica, quanto in relazione alla disciplina urbanistica applicabile. Il metodo di stima sintetico-comparativo consente di determinare il più probabile valore di mercato di un immobile mediante il confronto di determinati parametri o elementi comuni: la scelta degli immobili da comparare richiede l'individuazione di un mercato omogeneo, ovvero di una porzione di area urbana nella quale la formazione del valore immobiliare assume caratteri comuni e ben precisi.

Il valore di un bene deve scaturire da una stima redatta e condotta in base al principio dell'ordinarietà, il quale costituisce requisito fondamentale ed indispensabile nei procedimenti estimativi dove ogni elemento deve essere valutato in condizione normale. Ne consegue che,... _OMISSIS_ ...ostanza ,intrinseca o estrinseca, ovvero qualunque valore che rivesta un carattere eccezionale non possa essere considerato in un giudizio di stima obiettivo, dovendo i valori presi a riferimento per la stima essere esclusivamente ordinari, ossia necessariamente rientrare ed essere riferiti alla normalità.

Corretta è una comparazione di valori rispondente ai requisiti di omogeneità degli elementi materiali (quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica del bene e simili) e della condizione giuridica richiesti per la corretta valutazione alla stregua del metodo di stima sintetico-comparativo, con motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati, senza che assuma rilievo la fonte da cui i valori sono tratti.

Nell'ambito dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità, il metodo di stima sintetico-comparativo è quello che più di ogni altro risponde ai criteri di legge, a norma dei quali occorre accertare quale sarebbe st... _OMISSIS_ ...ente il prezzo del bene espropriato alla data di riferimento, in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta di beni similari, quale che ne fossero le ragioni.

La stima sintetica, basata sulla comparazione, consiste nella determinazione del valore di un immobile sulla base dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato.

Il criterio cd. sintetico-comparativo consiste nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento sia agli elementi materiali come la natura, la posizione o la consistenza morfologica, sia alla loro condizione giuridica urbanistica: la conseguenza ineliminabile è che il giudice, per applicare correttamente detto criterio e non incorrere in violazione di legge, è tenuto ad indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresent... _OMISSIS_ ...rimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato, e, dunque, con riguardo ad atti negoziali specifici ed identificabili. In mancanza di indicazione degli specifici dati utilizzati per individuare il valore di mercato del fondo, invero, il metodo viene applicato in modo parziale, posto che la sintesi può scaturire soltanto dall'analisi di dati comparabili.

Il metodo sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

il metodo sintetico comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento tanto agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, quanto alla condizione giuridica... _OMISSIS_ ...azione degli immobili con caratteristiche affini l'esigenza di omogeneità richiede il motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati, essendo irrilevante la fonte da cui i valori sono tratti, potendosi trattare di cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, negozi giuridici di natura privatistica

Ai fini della determinazione delle indennità espropriative, il metodo sintetico-comparativo è preferibile, essendo quello che meglio di ogni altro risponde alla perseguita finalità di accertamento del "giusto prezzo in una libera contrattazione di compravendita", poiché si basa sull'effettiva realtà del mercato di immobili di caratteristiche identiche o similari alla data di riferimento, venendone il valore desunto da dati economici concreti, a prescindere dalla loro condizione giuridica.

Il metodo sintetico-comparativo non è destinato a tradursi nella ricerca de... _OMISSIS_ ...vorevoli nell'ambito di terreni vicini e comunque non distanti da quello espropriato, ma deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei" con riferimento non solo agli elementi materiali quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma, anche e soprattutto, alla condizione e disciplina giuridica urbanistica delle rispettive zone di appartenenza.

In tema di espropriazione per pubblica utilità, il criterio cosiddetto sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, sicché il giudice per applicare correttamente detto criterio deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento a... _OMISSIS_ ...caratteristiche analoghe a quello espropriato. Nell'individuazione degli immobili con caratteristiche affini, l'esigenza di omogeneità richiede il motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati, senza che assuma rilievo la fonte da cui i valori sono tratti, potendosi trattare anche di cessioni volontarie di terreni limitrofi di proprietà dello stesso espropriato, purché il giudice di merito, al fine di determinare l'importo dovuto a titolo di indennità di esproprio, desuma dagli atti riguardanti la procedura approdata alla cessione volontaria gli elementi di valutazione del fondo, salve le correzioni aggiuntive imposte dalla logica espropriativa.

Il metodo di stima sintetico-comparativo è quello che più di ogni altro risponde ai criteri di legge, a norma dei quali occorre accertare quale sarebbe stato presumibilmente il prezzo del bene espropriato alla data di riferimento, in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta di beni simila... _OMISSIS_ ...e fossero le ragioni.

Poiché il criterio di stima sintetico-comparativo è applicabile sia ai beni edificabili che a quelli inedificabili, il giudice di merito deve valutare le caratteristiche specifiche del bene espropriato e dei beni assunti a termine di paragone (per estensione, posizione, collegamenti con reti viarie, esistenza di infrastrutture, ecc.) e dare atto con accertamento di fatto insindacabile e congruamente motivato del valore di mercato del bene.

In tema di espropriazione per pubblica utilità , il criterio cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, sicchè il giudice per applicare correttamente detto criterio deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documen... _OMISSIS_ ...sentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato.

In tema di espropriazione per pubblica utilità , ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, dovendosi fare riferimento ai sensi del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37 esclusivamente al prezzo di mercato del bene espropriato, sia per i suoli edificabili che per quelli inedificabili, il metodo sintetico-comparativo è ...