Il secondo condono edilizio: la legge n. 724/1994

La legge sul secondo condono "proroga" le disposizioni già stabilite dalla legge n. 47/1985. È proprio l'art. 39 della legge in commento che afferma come "Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non super... _OMISSIS_ ...a legge 28 febbraio 1985, n. 47, o delle leggi di successiva modificazione o integrazione, sono da intendersi come riferiti alla data di entrata in vigore del presente articolo. I predetti limiti di cubatura non trovano applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia. La sanatoria degli abusi edilizi posti in essere da soggetti indagati per il reato di cui all'articolo 416 bis del codice penale o per i reati di riciclaggio di denaro, o da terzi per loro conto, è sospesa fino all'esito del procedimento penale ed è esclusa in caso di condanna definitiva".

Orbene, ad una prima lettura parrebbe non trattarsi di una semplice proroga dei termini contenuti dalla legge n. 47/1985, in quanto l'art. 39 è piuttosto lungo e meritevole di un commento approfondito. ... _OMISSIS_ ...tipo mafioso o di riciclaggio per loro conto sia sospesa fino alla definizione del procedimento penale e radicalmente esclusa in caso di condanna definitiva. Non dimentichiamo, infatti, che la precisione si rese necessaria in quanto ci trovavamo negli anni Novanta, della lotta alla mafia e dell'inchiesta Mani Pulite.
Passando all'analisi dell'art. 39, possiamo immediatamente affermare come la sanabilità delle opere edilizie sia sottoposta a tre criteri: il criterio temporale, il criterio dello stato dei lavori e - qui sta la vera novità del secondo condono - il criterio dei limiti volumetrici.

Sotto il primo ed il secondo profilo, possono ora essere sanate tutte le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993. Per il concetto di ultimazione dei lavori valga quanto... _OMISSIS_ ...edano una volumetria di 750 metri cubi ovvero gli ampliamenti non superiori al 30 per cento della volumetria dell'opera legittima originaria.

Invero, anche la Corte Costituzionale è stata chiamata a pronunciarsi sulla legittimità costituzionale di tale criterio, per contrasto con l'art. 9 che tutela il paesaggio, oltre che con gli artt. 117 e 118 Cost.

Orbene, la Corte Costituzionale dichiara infondata la questione di legittimità della parte dell'art. 39 che a noi interessa, affermando che "la norma dell'art. 39, comma 1, ha un chiaro intento limitativo, cioè di escludere in radice, dall'applicazione della riviviscenza delle disposizioni del condono-oblazione di cui ai Capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modificazioni ed integraz... _OMISSIS_ ...endentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Come correttivo è stato, inoltre, disposto che le anzidette disposizioni trovano, altresì, applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra e relative a nuove costruzioni non superiori ai "750 metri cubi" per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

La previsione massima di cubatura di "750 metri cubi" è un limite assoluto ed inderogabile, che si aggiunge come norma di chiusura al limite di ampliamento che deve essere contenuto nel trenta per cento della volumetria originaria, ad evitare che fabbricati, inizialmente, di cubatura considerevole possano ampliarsi in modo ulteriormente notevole.
Il limite di "7... _OMISSIS_ ...tti, per le nuove costruzioni è prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione) di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, cioè presupponendo ipotesi di legittima ed ammissibile scissione della domanda di sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o limitazione quantitativa del titolo che abilita la presentazione della domanda di sanatoria. I casi possono essere molteplici: proprietà di parte della costruzione a seguito di alienazione o di singole opere da sanare (art. 31, primo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47) o titolarità di diritto di usufrutto o di abitazione (ad es. limitata a singola porzione di immobile), titolarità di diritto personale di godimento, quando la legge o il contratto a... _OMISSIS_ ... (art. 31, terzo comma, della legge n. 47 del 1985), come l'istituto di credito mutuario, con ipoteca su singola porzione di immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di immobile.

Ciascuno dei soggetti, come sopra specificati, può presentare la domanda di sanatoria per le porzioni di immobile per le quali è legittimato, ed è questa l'unica possibilità, cui logicamente può riferirsi la deroga, in quanto la concessione edilizia deve essere necessariamente unica per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, quando si riferisce a nuova costruzione, e solo eccezionalmente può operarsi una scissione quando esiste una norma che legittima in maniera differenziata soggetti diversi dal costruttore.

Di conseguenza uno stes... _OMISSIS_ ...sariamente unificare le richieste quando si tratti della medesima nuova costruzione da considerarsi in senso unitario.
Potranno, invece, (ed è questa la previsione mirata dal legislatore) aversi una serie di istanze quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, relative per ciascun richiedente alle porzioni di appartenenza anche se comprese in una unica costruzione unitaria: la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, riunificando, tuttavia, le porzioni dello stesso titolare.

Né può valere l'obiezione che anche soggetti, diversi dal presentatore della richiesta di condono, possono ricevere effetti riflessi e beneficiare della domanda di sanatoria-oblazione presentata da altri, in quanto il pr... _OMISSIS_ ..., quinto comma, della legge n. 47 del 1985. Infatti, per i soggetti, diversi dal proprietario, indicati dall'art. 6 della stessa legge n. 47 del 1985 (titolare della concessione, committente, costruttore, direttore dei lavori in quanto considerati responsabili ai fini del controllo e delle sanzioni penali e amministrative), esiste un onere di presentare autonoma domanda, con oblazione ridotta, per poter beneficiare degli effetti della oblazione.
Così precisato l'ambito di operatività dell'art. 39, comma 1, censurato, deve dichiararsi insussistente il lamentato contrasto di detta previsione con l'art. 9, secondo comma, della Costituzione".

In altre parole, una parte non può aggirare i limiti volumetrici stabiliti dall'art. 39 in commento sol presentando div... _OMISSIS_ ...nza dello stesso titolare.
Per quanto concerne gli abusi edilizi realizzati in area vincolata, al pari di quanto già era stabilito dalla legge n. 47/1985, il rilascio della concessione edilizia o della autorizzazione in sanatoria, subordinato al conseguimento delle autorizzazioni delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo, estingue il reato per la violazione del vincolo stesso.
Un'ulteriore distinzione con il c.d. primo condono è contenuta nel comma 4 dell'art. 39 in commento, laddove si prevede che "il decorso del termine di un anno e di due anni per i comuni con più di 500.000 abitanti dalla data di entrata in vigore della presente legge senza l'adozione di un provvedimento negativo del comune, equivale a concessione o ad autorizzazione edilizia in sanatori... _OMISSIS_ ...a data di entrata in vigore della legge", mentre la legge n. 47/1985 prevedeva il c.d. silenzio rifiuto solo per la condonabilità delle opere in aree sottoposte a vincolo (nel caso in cui l'autorità preposta alla tutela del vincolo non emettesse il suo parere entro 180 giorni dalla richiesta). Con il secondo condono, invece, il silenzio della Pubblica Amministrazione in ordine alla richiesta di sanatoria diventa sempre silenzio-assenso.

Proseguendo, infine, con un parallelismo tra i primi due condoni, il Consiglio di Stato ha affermato che "la presentazione di un'ulteriore domanda di condono ai sensi della legge n. 724 del 1994, oltre a quella contemplata ex lege 47/1985, comporta l'attivazione di un procedimento parallelo che, fondandosi su una diversa disciplina... _OMISSIS_ ...orta l'instaurazione di un ulteriore e parallelo procedimento amministrativo di sanatoria, senza possibilità di commistione in quanto - si ripete - fondati su presupposti diversi. Nella medesima pronuncia i giudici amministrativi puntualizzano in effetti che "se è vero che con il cd. secondo condono edilizio (legge n. 724 del 1994) il legislatore ha inteso non soltanto riaprire i termini per l'ottenimento del condono degli abusi edilizi originariamente contemplati dalla legge n. 47 del 1985 (compiuti entro il 1 ottobre 1983) o per l'integrazione della documentazione lacunosa relativa ai procedimenti pendenti, ma anche estendere la sanatoria ad abusi commessi successivamente, purché "ultimati" entro la data del 31 dicembre 1993 (art. 39 della legge n. 724 cit.), tuttavia l'on... _OMISSIS_ ...imiti in cui vi sia coincidenza tra i rispettivi oggetti delle due domande e non anche quando si tratti di abusi del tutto differenti in termini sia materiali che funzionali". Si tratta invero di una precisazione di non poco conto, che consente pertanto l'unificazione delle due istanze di condono (si ripete, presentate l'una secondo i presupposti della legge n. 47/1985 e l'altra secondo i presupposti della legge n. 724/1994) solo nei casi in cui sussista una coincidenza tra gli oggetti delle due domande. L'unificazione, infatti, non è consentita se le due domande di condono riguardano degli abusi edilizi del tutto differenti sia in termini funzionali che materiali.

Infine, il secondo condono subordina l'ottenimento del titolo edilizio in sanatoria al pagamento di una so... _OMISSIS_ ...li oneri concessori assistiamo ad una differenza tra la legge in commento ed il primo condono, in quanto nei casi contemplati dalla legge sul secondo condono si rende necessario un versamento di una anticipazione degli oneri concessori per le c.d. costruzioni onerose (nuove costruzioni, ampliamenti, interventi di ristrutturazione edilizia, mutamenti di destinazione d'uso soggetti a sanatoria).