Il c.d. Decreto Tremonti: come cambiano i concetti di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico

Nell’ambito di un riordino patrimoniale immobiliare, l’art. 1 del citato decreto affida all’Agenzia del demanio il compito di individuare i beni demaniali e patrimoniali con propri decreti e tramite una ricerca negli archivi ed uffici pubblici.

L’individuazione ad ampio spettro attiene anche “ai beni degli enti pubblici non territoriali, i beni non strumentali in precedenza attribuiti a società a totale partecipazione pubblica, diretta o indiretta, riconosciuti di proprietà dello Stato, nonché i ... _OMISSIS_ ...l'estero”.

Il compito non è affatto facile tant’è che nella ricerca l’Agenzia riceve ausilio per espressa previsione dell’ultimo periodo del secondo comma anche dagli stessi Enti interessati attraverso la ricezione di elenchi precompilati.

La peculiarità dei decreti emessi dall’Agenzia è riportata al comma 3, secondo il quale hanno valore dichiarativo della proprietà e, pertanto, possono essere trascritti nei registri immobiliari maturando l’efficacia di cui all’art. 2644 c.c.

Come si è detto, l’operazione non è affatto semplice, ma è necessaria se si vuole procedere ad una privatizzazione mediante cartolarizzazione, come oggetto di disciplina nell’art. 2.

Si comprende bene la concessione dell’enorme potere all’Agenzia, la quale non solo “isola” il bene, ma lo “immunizza” da eventuali pretese di soggetti terzi.

... _OMISSIS_ ...sto storico, il meccanismo rompe definitivamente con i “tabù” del passato che attraverso una stretta di mano giustificavano l’esecuzione di rapporti commerciali in merito al passaggio del bene inter vivos senza legalità e lasciando nel completo disordine gli elenchi catastali, residuando vecchie intestazioni presso le conservatorie provinciali, con il conseguente rischio che un bene di natura pubblica fosse surrettiziamente occupato per una semplice “memoria storica” dal privato.

“Come voleva la prassi” non è più possibile o, almeno, non lo è più in riferimento al bene che viene individuato e dichiarato pubblico dall’Agenzia, anche se ovviamente, come si rispetta in un “paese di diritto”, il legislatore prevede comunque la possibilità di tutelare la proprietà privata, se privata è, nelle modalità di cui al comma 5: «Contro l’iscrizione del bene negli elenchi di cui ai commi 1 e 2, è am... _OMISSIS_ ...mministrativo all'Agenzia del demanio entro sessanta giorni dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, fermi gli altri rimedi di legge».

Il successivo art. 2 è un concentrato di innovazione e “maestria” di legalità, titolabile come “strumento di finanza pubblica”, la previsione avvia il processo di privatizzazione nella gestione del bene pubblico che viene trasferito nella disponibilità di società commerciali denominate “Scip” (acronimo di Società di Cartolarizzazione Immobili Pubblici) istituite appositamente per la cartolarizzazione patrimoniale.

Tali organismi, costituiti dal Ministro dell’Economia e delle Finanza, appartengono al diritto privato, in tal senso il comma 1 specifica la loro ragione giuridica nell’ambito delle società a responsabilità limitata con capitale iniziale di 10000 euro, e non sono affatto assimilabili o definibili come organizzazioni di diritto pubblico.
... _OMISSIS_ ...e assunto trova conferma nello scopo sociale di dette società, che possono essere costituite anche esclusivamente per mezzo di atto pubblico monocratico del Ministro sopra citato, il quale nella sua unicità prevede il potere di esercizio limitatamente alla sola “cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione” dei beni dello Stato e degli altri Enti interessati.

Il combinato disposto dell’art. 2 e del successivo art. 3 definisce il meccanismo che realizza la tecnica di cartolarizzazione, punto di partenza è la cessione dei beni che vengono trasferiti nel portafoglio patrimoniale della società di cartolarizzazione , la quale, abbiamo detto, sottende esclusivamente alla trasformazione obbligazionaria, ma allo stesso tempo ne diventa proprietaria con limite di tempo relativamente cioè al solo “disbrigo delle pratiche”, essendone funzionalmente immessa nel possesso ex lege.

Il bene, appartenente al patr... _OMISSIS_ ...ile in quanto così inquadrato dal decreto ministeriale che lo trasferisce , costituirà l’oggetto di una vendita futura, rappresentando per tale motivo un valore di stima o prezzo di vendita.

Il valore rappresentato definisce il prezzo di scambio di titoli obbligazionari che la società potrà emettere, contemporaneamente l’ammontare stesso del patrimonio conferito garantirà la compravendita dei titoli emessi.

Eseguita tale operazione, la società avrà il solo obiettivo di “piazzare” i titoli presso gli investitori finali restituendo il ricavato sotto forma di “acconto prezzo” sulla conclusione della vendita al “Soggetto pubblico” che originariamente ha dismesso il bene.

La partita di giro sarà conclusa con la vendita finale ed il conseguente versamento della differenza di prezzo nelle casse pubbliche, che in questo modo si saranno liberate di un “peso” ed avranno... _OMISSIS_ ... due gradi, acconto e differenza finale, il valore fondiario del bene.

La cessione immobiliare alle società potrà avvenire anche a titolo oneroso , in ogni caso il conferimento della massa rappresenterà un patrimonio separato da quella societario, ciò per evitare la promiscuità con eventuali responsabilità fallimentari e distrarre l’insieme così qualificato dalla missione a cui è predefinito.

Ai sensi del comma 6: «Le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta nonché da ogni altro tributo o diritto».

Appare opportuno evidenziare che nonostante questo “enfatico” avvio di una prima operazione di valorizzazione... _OMISSIS_ ...dquo;sonora” continuazione con una seconda attività di creazione di società di cartolarizzazione, si pensi al Decreto-legge 15 aprile 2002, n. 63 convertito con Legge 15 giugno 2002, n. 112 recante “Disposizioni finanziarie e fiscali urgenti in materia di riscossione, razionalizzazione del sistema di formazione del costo dei prodotti farmaceutici, adempimenti ed adeguamenti comunitari, cartolarizzazioni, valorizzazione del patrimonio e finanziamento delle infrastrutture”, che all’art. 7 creava la Società “Patrimonio dello Stato s.p.a.” adibita a tali fini con un capitale di ben un milione di euro, il fenomeno finanziario creativo, come viene ancora considerato, non ha avuto un lieto fine né un margine di successo stante la perdita economica che, invero, ha cagionato.

Osservando i dati dopo soli sei anni dal compimento dell’ultima operazione finanziaria, il Governo si rende conto del “fallimento” p... _OMISSIS_ ... delle manovre confluite nei capitali separati delle diverse creazioni societarie succedutesi negli anni 2001 e 2002, cosicché inserisce l’art. 43 bis nel decreto-legge 30 dicembre 2008, n. 207 tramite la conversione in legge 27 febbraio 2009, n. 14, che opera un “taglio chirurgico” mettendo la parola fine di fatto a questa iniziativa che, oramai, più che una manovra finanziaria, era diventata un sincretismo societario, pubblico e privato, degenerato in perdita.

Nel mirino del legislatore finivano sia la prima operazione di cartolarizzazione creata con il “decreto del Ministro dell'economia e delle finanze 18 dicembre 2001, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 29 del 4 febbraio 2002, effettuata dalla Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici S.r.l. (SCIP), ed il patrimonio separato relativo alla seconda operazione di cartolarizzazione di cui al decreto del Ministro dell'economia e delle finanze 21 novembre 2002, pubblicato nel... _OMISSIS_ ...iciale n. 281 del 30 novembre 2002, effettuata dalla medesima SCIP”, così ponendo gli organismi societari creati ad hoc in liquidazione.

La “giustificazione generica” (rectius la ratio) sottesa alla “disfatta” veniva perpetuata nel “buon nome dei mercati finanziari ed immobiliari internazionali” che erano in quel contesto storico in crisi.

Seguiva la “sanguinosa” procedura di liquidazione che, da un lato vedeva la rifusione di ogni debito ai liquidatori, e dall’altro la restituzione dei beni immobili agli investitori “originari”.

Maggiormente stabili ed al riparo dai fluttuanti andamenti di mercato i “fondi di investimento immobiliari” che, introdotti dall’avvento del T.U.F. (Testo Unico della Finanza) , vengono disciplinati con modificazioni dall’art. 4 in poi del d.l. 351/2001, resistono ancora oggi, pur con una disciplin... _OMISSIS_ ...condo diversi interventi legislativi succedutisi nel tempo.

Più segnatamente, l’art. 4 introduce la possibilità di emissioni di quote per aumentare la liquidabilità del fondo.

Il meccanismo, piuttosto articolato e complesso, prevede innanzitutto che il fondo comune di investimento immobiliare sia costituito dal Ministro dell’Economia e Finanze, il quale conferisce nello stesso “beni immobili a uso diverso da quello residenziale dello Stato, dell'Amministrazione autonoma dei Monopoli di Stato e degli enti pubblici non territoriali”, che individua con uno o più decreti.

Tutte le operazioni di provvista e finanziamento sono esenti da qualsiasi tipo di imposta, tributo o registro.

Il funzionamento del fondo e la sua conversione in quote nonché la loro successiva collocazione sono attribuiti a società di gestione del risparmio (OIGR) costituite dagli stessi decreti ministeriali istitutivi de... _OMISSIS_ ...
Anche in questo caso, come per le SCIP, la massa patrimoniale funge da garanzia per eventuali finanziamenti concessi dalle banche o da C.d.p. s.p.a. (cassa depositi e prestiti) ai fondi secondo le modalità del credito privilegiato.

Gli immobili sono concessi in locazione all’Agenzia del Demanio che li assegna ai soggetti che li hanno in uso per periodi di nove anni, eventualmente rinnovabili, secondo un canone stabilito dai decreti del Ministero delle Economie e delle Finanze.

Il prezzo ottenuto tramite i canoni di locazione è cartolarizzato nelle quote del fondo che poi sono attribuite agli investitori finali di mercato.

§§§

In linea con il “Decreto Tremonti”, nell’ambito di un percorso di decentramento in ossequio alla riforma del Titolo V della Costituzione, che porterà come noto alla riforma conosciuta come “Federalismo demaniale”, in continua ri... _OMISSIS_ ...progetti legislativi che diano carattere omogeneo ai principi di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, si colloca il “Piano delle alienazioni immobiliari” disciplinato dal decreto-legge 25 giugno 2008, n, 112 recante “Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione Tributaria”, convertito nella legge 6 agosto 2008, n. 133.

In particolare, l’art. 58 del suddetto decreto detta le procedure esecutive prodromiche all’alienazione di un bene, perché di questo si tratta, che le Regioni, le Province, i Comuni e gli “altri” Enti locali, e tra questi anche le società a partecipazione, debbono compiere per deliberare la vendita tramite asta pubblica del patrimonio disponibile.

Il testo è abbastanza cristallino, il primo comma della citata norma esordisce con le migliori intenzioni definendo le ... _OMISSIS_ ...so citate come facenti parte di un generale processo di riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare, ma in realtà il “tutto” si sterilizza e riduce quasi sempre la procedura ad un insieme di atti prodromici ad una mera alienazione.

In effetti, la prima attività da compiersi è censire il patrimonio per potere formare un elenco di beni che non siano strumentali per i fini istituzionali , i quali, così facendo, dive...