Il c.d. Decreto Tremonti: come cambiano i concetti di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico

La “pietra miliare” del progetto di gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare è stato il D.L. 23 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, il quale, al capo I artt. 1-2-3-4, dispone in riferimento alla materia tracciando il solco di una futura privatizzazione gestionale, vediamo ora di cosa si tratta.

Nell’ambito di un riordino patrimoniale immobiliare, l’art. 1 del citato decreto affida all’Agenzia del demanio il compito di individuare i beni demaniali e patrimoniali con propri decreti e tramite una ricerca negli archivi ed uffici pubblici.

L’individuazione ad ampio spettro attiene anche “ai beni degli... _OMISSIS_ ...non territoriali, i beni non strumentali in precedenza attribuiti a società a totale partecipazione pubblica, diretta o indiretta, riconosciuti di proprietà dello Stato, nonché i beni ubicati all'estero”.

Il compito non è affatto facile tant’è che nella ricerca l’Agenzia riceve ausilio per espressa previsione dell’ultimo periodo del secondo comma anche dagli stessi Enti interessati attraverso la ricezione di elenchi precompilati.

La peculiarità dei decreti emessi dall’Agenzia è riportata al comma 3, secondo il quale hanno valore dichiarativo della proprietà e, pertanto, possono essere trascritti nei registri immobiliari maturando l’efficacia di cui all’art. 2644 c.c.

Come si è detto,... _OMISSIS_ ...non è affatto semplice, ma è necessaria se si vuole procedere ad una privatizzazione mediante cartolarizzazione, come oggetto di disciplina nell’art. 2.

Si comprende bene la concessione dell’enorme potere all’Agenzia, la quale non solo “isola” il bene, ma lo “immunizza” da eventuali pretese di soggetti terzi.

In un contesto storico, il meccanismo rompe definitivamente con i “tabù” del passato che attraverso una stretta di mano giustificavano l’esecuzione di rapporti commerciali in merito al passaggio del bene inter vivos senza legalità e lasciando nel completo disordine gli elenchi catastali, residuando vecchie intestazioni presso le conservatorie provinciali, con il conseguente rischio... _OMISSIS_ ... natura pubblica fosse surrettiziamente occupato per una semplice “memoria storica” dal privato.

“Come voleva la prassi” non è più possibile o, almeno, non lo è più in riferimento al bene che viene individuato e dichiarato pubblico dall’Agenzia, anche se ovviamente, come si rispetta in un “paese di diritto”, il legislatore prevede comunque la possibilità di tutelare la proprietà privata, se privata è, nelle modalità di cui al comma 5: «Contro l’iscrizione del bene negli elenchi di cui ai commi 1 e 2, è ammesso ricorso amministrativo all'Agenzia del demanio entro sessanta giorni dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, fermi gli altri rimedi di legge».

Il successivo art. 2 è un conc... _OMISSIS_ ...vazione e “maestria” di legalità, titolabile come “strumento di finanza pubblica”, la previsione avvia il processo di privatizzazione nella gestione del bene pubblico che viene trasferito nella disponibilità di società commerciali denominate “Scip” (acronimo di Società di Cartolarizzazione Immobili Pubblici) istituite appositamente per la cartolarizzazione patrimoniale.

Tali organismi, costituiti dal Ministro dell’Economia e delle Finanza, appartengono al diritto privato, in tal senso il comma 1 specifica la loro ragione giuridica nell’ambito delle società a responsabilità limitata con capitale iniziale di 10000 euro, e non sono affatto assimilabili o definibili come organizzazioni di diritto pubblico.

... _OMISSIS_ ...nto trova conferma nello scopo sociale di dette società, che possono essere costituite anche esclusivamente per mezzo di atto pubblico monocratico del Ministro sopra citato, il quale nella sua unicità prevede il potere di esercizio limitatamente alla sola “cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione” dei beni dello Stato e degli altri Enti interessati.

Il combinato disposto dell’art. 2 e del successivo art. 3 definisce il meccanismo che realizza la tecnica di cartolarizzazione, punto di partenza è la cessione dei beni che vengono trasferiti nel portafoglio patrimoniale della società di cartolarizzazione , la quale, abbiamo detto, sottende esclusivamente alla trasformazione obbligazionaria, ma allo stesso tempo ne diventa propr... _OMISSIS_ ...ite di tempo relativamente cioè al solo “disbrigo delle pratiche”, essendone funzionalmente immessa nel possesso ex lege.

Il bene, appartenente al patrimonio disponibile in quanto così inquadrato dal decreto ministeriale che lo trasferisce , costituirà l’oggetto di una vendita futura, rappresentando per tale motivo un valore di stima o prezzo di vendita.

Il valore rappresentato definisce il prezzo di scambio di titoli obbligazionari che la società potrà emettere, contemporaneamente l’ammontare stesso del patrimonio conferito garantirà la compravendita dei titoli emessi.

Eseguita tale operazione, la società avrà il solo obiettivo di “piazzare” i titoli presso gli investitori finali restit... _OMISSIS_ ...to sotto forma di “acconto prezzo” sulla conclusione della vendita al “Soggetto pubblico” che originariamente ha dismesso il bene.

La partita di giro sarà conclusa con la vendita finale ed il conseguente versamento della differenza di prezzo nelle casse pubbliche, che in questo modo si saranno liberate di un “peso” ed avranno monetizzato in due gradi, acconto e differenza finale, il valore fondiario del bene.

La cessione immobiliare alle società potrà avvenire anche a titolo oneroso , in ogni caso il conferimento della massa rappresenterà un patrimonio separato da quella societario, ciò per evitare la promiscuità con eventuali responsabilità fallimentari e distrarre l’insieme così qualificato dal... _OMISSIS_ ...ui è predefinito.

Ai sensi del comma 6: «Le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta nonché da ogni altro tributo o diritto».

Appare opportuno evidenziare che nonostante questo “enfatico” avvio di una prima operazione di valorizzazione e la altrettanto “sonora” continuazione con una seconda attività di creazione di società di cartolarizzazione, si pensi al Decreto-legge 15 aprile 2002, n. 63 convertito con Legge 15 giugno 200... _OMISSIS_ ...te “Disposizioni finanziarie e fiscali urgenti in materia di riscossione, razionalizzazione del sistema di formazione del costo dei prodotti farmaceutici, adempimenti ed adeguamenti comunitari, cartolarizzazioni, valorizzazione del patrimonio e finanziamento delle infrastrutture”, che all’art. 7 creava la Società “Patrimonio dello Stato s.p.a.” adibita a tali fini con un capital...


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