Applicabilità della normativa generale sulle distanze legali nei condomini

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> CASISTICA --> CONDOMINIO

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (nella specie, un pergolato rea... _OMISSIS_ ...tura del terrazzo del rispettivo appartamento), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c., il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.

Negli edifici condominiali l'utilizzazione delle parti comuni con impianto a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ma anche l'osservanza delle norme del codice in tema di distanze, onde evitare la violazione del diritto degli altri condomini su... _OMISSIS_ ...mobiliari di loro esclusiva proprietà. Tale disciplina, tuttavia, non opera nell'ipotesi dell'installazione di impianti, quale è appunto un impianto di ascensore, che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui.

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti... _OMISSIS_ ...ndomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Le norme in tema di distanze legali recedono quando sono in contrasto con i principi fondamentali sui quali si regge il condominio, per cui sarebbe possibile aprire una finestra sul cortile comune anche senza rispettare le distanze dall’appartamento di un altro condomino, in quanto la funzione del cortile è quella di dare luce ad aria.

In caso di proprietà esclusiva, l’art. 90 del DPR 380/2001 consente le sopraelevazioni nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti, mentre l’art. 1127 del c.c. permette di sopraelevare sull'ultimo piano dell'edificio, ma non esonera certo dall'osservanza delle norme in materia di distanze tra costruzion... _OMISSIS_ ...| Per le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, la L. n. 13 del 1989 mira a consentire deroghe alle regole sulle distanze quando gli interventi debbano verificarsi all'interno di un condominio e perciò dette deroghe non sono permesse qualora sussistano fondi contigui di diversa proprietà ovvero non vi sia uno spazio di proprietà od uso comune fra fondi finitimi.

Negli edifici condominiali, la disciplina in tema di distanze legali nei rapporti fra proprietà singole non opera nell'ipotesi dell'installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale abitabilità dell'appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui.

La prevalenza... _OMISSIS_ ...eciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, solo ove risultino compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime.

Nell'ipotesi di contrasto tra le norme sulle distanze e la disciplina particolare relativa alle cose comuni, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio ... _OMISSIS_ ...pplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.

In tema di condominio degli edifici l'applicabilità delle norme sulle distanze legali trova limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 cod. civ.) e l'insorgere del condominio, e dall'altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà escl... _OMISSIS_ ...li acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Le norme sulle distante sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distante che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.

Ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.
... _OMISSIS_ ...isciplina relativa il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati (L. n. 13/1989), che consente la realizzazione di determinati interventi in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, è applicabile anche alle opere realizzati nei condomini.

In considerazione della peculiarità del condominio, caratterizzato dalla presenza di una pluralità di unità immobiliari che insistono nel medesimo fabbricato, i diritti e gli obblighi dei partecipanti vanno necessariamente determinati alla luce della disciplina dettata dall'art. 1102 c.c.: qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni nell'ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla norma sopra richiamata, l'esercizio legittimo dei diritti spettanti al condomino iure proprietatis esclude che possano invocarsi le violazioni delle norme dettate in materia di distanze fra proprietà confinanti.

Le distanze legali devono essere osser... _OMISSIS_ ...rapporti tra il fondo comune e quello di proprietà esclusiva di uno dei condomini, e ciò anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile in comune.

In ipotesi di immissione di travi nel muro comune si applica l'art. 884 c.c., che prevede limitazioni allo spessore del muro: per la fattispecie da esso disciplinata, tale art. 884 c.c. deroga alle norme generali sulla comunione, fra cui l'art. 1102, che regola l'uso della cosa comune.

In ambito condominiale la disciplina relativa alle distanze (ed in genere alle servitù) si pone in posizione subordinata, nel senso che nel caso di contrasto tra le due discipline la prevalenza va data a quella condominiale non potendosi altrimenti trovare applicazione le norme condominiali sull'utilizzo delle cose comuni ai sensi degli artt. 1102 e 1120 c.c..

La funzione portante del muro perimetrale dell'edificio condominiale non esclude che esso possa essere comune ... _OMISSIS_ ...lica che lo stesso sia necessariamente ubicato sul confine con la proprietà altrui.

Le aperture lucifere che si trovano all'interno di un edificio o di una proprietà condominiale consentono l'acquisto della relativa servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Le norme sulle distanze legali sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con le norme particolari relative all'uso delle cose comuni, cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza delle norme speciali in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà se i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino (in virtù degli artt. 1102, 1120 co. 2, 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso d... _OMISSIS_ ...e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare - nell'utilizzazione delle parti comuni - limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione.

Nel condominio degli edifici le distanze legali vanno osservate solo se ciò non preclude l'esercizio dei diritti di ogni condomino sulle parti comuni, e cioè non si rendano incompatibili con i principi del condominio, in base ai quali ciascun condomino può servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la naturale destinazione, non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del fabbricato, non arrechi danno alle singole proprietà esclusive e non impedisca agli altri partecipanti di fare parimenti uso delle cose comuni dell'edificio.

Le norme sulle distanze legali trovano applicazione anche nel caso di edificio condominiale, ma solo nei rapporti tra singole proprietà esclusive dei vari condomini e comunque an... _OMISSIS_ ... non in modo assoluto.

Nei rapporti tra singole proprietà esclusive dei vari condomini vige il principio della soggezione alla disciplina dei rapporti di vicinato, ma detta disciplina è destinata a non trovare applicazione allorquando la struttura dell'edificio e le caratteristiche concrete dello stato dei luoghi impediscano il suo rispetto e le opere che con tale ordito normativo contrastino siano espressione di essenziali esigenze (valutate caso per caso dal giudicante) del condomino di utilizzare il proprio immobile secondo la sua natura.

In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Qualora le norme in tema di distanze legali siano invocate in un giudizi... _OMISSIS_ ..., il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali.

Le norme sulle distanze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti fra proprietà contigue e separate, sono applica...


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