I vincoli urbanistici apposti dal p.r.g. ai fini della suddivisione in Zone Territoriali Omogenee

Le possibilità legali di edificazione dei terreni espropriati possono essere riconosciute soltanto se gli stessi risultavano classificati come edificatori in ragione della loro allocazione zonale e della destinazione (generale) ad una delle utilizzazioni indicate per le zone A-D di cui al D.M. n. 1444 del 1968, art. 2.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> ZTO --> ZONA C

L'inclusione del suolo in un intero comparto omogeneo di tipo C, ha certamente carattere conformativo, restando perciò solo esclusa l'applicazione dell'art. 39 T.U.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> ZTO --> ZONA D

Una zona D ha natura edificator... _OMISSIS_ ...rbanistica riguardante un'intera porzione del territorio, incidendo su una generalità di beni e su una pluralità indifferenziata di soggetti, con funzione conformativa, che classifichi l'ambito in zona D8, dove sia consentita l'edificazione di insediamenti commerciali e industriali superando la pregressa destinazione agricola.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> ZTO --> ZONA E

In tema di espropriazione per p.u., l'inclusione del fondo ablato in zona territoriale omogenea E dello strumento urbanistico generale, destinata ad uso agricolo, deve ritenersi di per sé sufficiente ai fini dell'esclusione dell'edificabilità, e ciò in virtù della rigida distinzione tra aree edificabili e non edificabili, introdotta dal D.L. n. 333 del 1992, art. 5-bi... _OMISSIS_ ...zione urbanistica, e della rilevanza meramente suppletiva e complementare da riconoscersi alla c.d. edificabilità di fatto, utilizzabile soltanto in assenza di pianificazione urbanistica o per l'apprezzamento delle concrete possibilità di sfruttamento di un'area legalmente edificabile.

La ratio dell’art. 107 della L.p. Bolzano n. 13/1997, che pone un divieto di edificazione nel verde agricolo, nel verde alpino e nel bosco, è quella di limitare il più possibile l’attività edificatoria nelle predette zone al fine di non compromettere l’equilibrio tra aree libere e aree edificate.

Nel verde agricolo non vige il principio per cui è consentito tutto ciò che non è espressamente vietato, bensì il principio contrario, secondo cui nel verde agr... _OMISSIS_ ...tinazione che preclude, in base alla normativa urbanistica 1942 e succ., ai proprietari di terreni ubicati in dette zona di realizzare manufatti di edilizia privata.

Correttamente è affermata la natura agricola del terreno incluso in zona E.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> ZTO --> ZONA F

Le aree ricadenti in zona F sono tutt'altro che edificabili, ma solo suscettibili di forme di utilizzazione che non appaiono comparabili con le possibilità di sfruttamento in senso lato edificatorio delle aree ricadenti in zone propriamente edificabili.

Va ritenuta legalmente edificabile un'area in zona F ove non è esclusa la realizzabilità di opere (impianti sportivi) da parte di privati, a differenza di altre zone ricomp... _OMISSIS_ ...inate ad opere di interesse collettivo) di uno strumento urbanistico (piano di fabbricazione o piano regolatore generale) è inquadrabile, in linea di principio, nella zonizzazione del territorio e dunque determina il carattere non edificabile dei suoli stessi.

L'indennità di una zona F viene determinata in base al più probabile valore di mercato considerata la vocazione edificatoria, la vicinanza con la piazza principale del paese, lo stato di urbanizzazione delle zone limitrofe.

La questione centrale,quella della edificabilità nella Zona F, va risolta nel senso che l'area, così destinata dallo strumento urbanistico principale,ammettendo la costruzione di edifici e di manufatti,quali parcheggi e centro civico, è edificabile e non ha bisogno né di motiva... _OMISSIS_ ...la possibilità di trasformare il terreno. Detto concetto non ha alcun rapporto con il linguaggio comune nel quale per edificabilità si intende la possibilità di investire per la realizzazione di edilizia residenziale o produttiva. Che la trasformazione, poi,avvenga per mano pubblica o privata o che avvenga per realizzare un centro civico o un complesso abitativo non rileva.

Nella zona F1 sono consentite costruzioni turistiche private solo in base a piano particolareggiato o a convenzione di lottizzazione.

E' erroneo ritenere che le zone F non costituiscono un corpo autonomo e separato rispetto alle zone edificabili, ma ne sono parte essenziale e necessaria per i noti rapporti tra di esse istituiti dal D.M. n. 1444 del 1968. E' questa la nota teoria del compar... _OMISSIS_ ... della zona omogenea; per cui quella F destinata a standard e non all'edificabilità privata è espressamente definita inedificabile dal medesimo art. 37, comma 4.

Va esclusa l'edificabilità legale del fondo ricadente in zona F (area destinata ad opere di interesse pubblico/collettivo), destinazione che preclude, in base alla normativa urbanistica 1942 e succ., ai proprietari di terreni ubicati in detta zona di realizzare manufatti di edilizia privata

L'inserimento dei suoli nella cosiddetta zona F (aree destinate ad opere di interesse collettivo), di uno strumento urbanistico (piano di fabbricazione o piano regolatore generale), è inquadrabile in linea di principio nella zonizzazione del territorio e dunque determina il carattere non edificabile dei suoli stes... _OMISSIS_ ...territorio e dunque determina il carattere non edificabile dei suoli stessi; in via di eccezione, i suoli medesimi possono avere natura edificabile qualora sia accertato il carattere localizzativo (pre-espropriativo) della relativa destinazione urbanistica, sicché il suolo va valutato alla stregua della zona all'interno della quale l'opera pubblica da realizzare garantisce la prestazione del servizio pubblico.

Le parti di territorio destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale, come tali ricadenti in zona "F", devono considerarsi di regola sottoposte ad un vincolo di valenza conformativa tale da determinarne la tendenziale inedificabilità. Si perviene per tale via ad un'assimilazione delle zone "F" alle zone agricole (zone "E"), co... _OMISSIS_ ...al medesimo regime indennitario, le aree "non edificabili" nel loro complesso; 2) per altro verso sul rilievo che entrambe le tipologie urbanistiche sono espressione del potere di conformazione della proprietà privata mediante la zonizzazione che la legge urbanistica attribuisce ai piani regolatori generali.

La zona F, rappresenta un'entità urbanistica autonoma e concepita al pari delle altre zone omogenee previste dal D.M. n. 1444 del 1968, art. 2, nelle quali è ripartito il territorio comunale nella sua integrale estensione; essendo concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, viabilità e parcheggi, attrezzature e impianti di interesse generale), si traduce in un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme... _OMISSIS_ .... 37, comma 4 ult. previs. T.U.). Con la conseguenza che l'area in essa ricadente va qualificata come non edificabile.

La destinazione a zona F non è idonea a conferire carattere edificatorio al suolo, che resta, invece, oggettivamente inserito in una zona non edificatoria (rientrante nell'ambito di quelle che il D.M. 2 aprile 1968, art. 2, include fra "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale").

La privatizzabilità dell'intervento in zona F non può essere assunto a criterio ai fini del riconoscimento dell'edificabilità del terreno che resta, invece, oggettivamente inserito in una zona non edificatoria (rientrante nell'ambito di quelle che il D.M. 2 aprile 1968, art. 2, include, appunto, fra "le parti ... _OMISSIS_ ...r avvalendosi di strumenti di convenzionamento con l'ente pubblico - è utilizzata dalla giurisprudenza costituzionale (Corte Cost. 179/1999 e segg.) e da quella amministrativa non certamente per modificare la destinazione inedificabile attribuita dallo strumento urbanistico generale, ma al solo fine di escludere la necessità dell'espropriazione e sottrarre il relativo vincolo alla decadenza (quinquennale) .

L'ubicazione dell'area in zona F avente destinazioni meramente pubblicistiche indicate nelle NTA (edifici pubblici, chiese ecc.), è previsione sufficiente a rendere il terreno inedificabile.

Ai fini dell'edificabilità di terreno ubicato in zona F avente destinazioni meramente pubblicistiche indicate nelle NTA (edifici pubblici, chiese ecc.), non può rileva... _OMISSIS_ ...za, ad escludere che il vincolo rientri nella dicotomia vincoli conformativi-espropriativi, e sia quindi soggetto a decadenza; ma non anche a trasformare il progetto pubblico in edilizia privata ed a renderlo soggetto alle semplici autorizzazioni di cui anche al T.U. n. 327 del 2001, art. 37, comma 4.

La destinazione di alcune aree ad usi collettivi solo se concepita all'interno di una determinata zona omogenea edificabile (zone A-D D.M. 2 aprile 1968) diviene espressione della funzionalizzazione localizzativa nell'ambito della stessa, del minimo di dotazioni a verde, servizi, attrezzature e parcheggi, prescritte dal menzionato D.M. 2 aprile 1968, art. 4 e può incidere sull'accertamento del valore di un fondo incluso nell'ambito di essa; laddove del tutto diversa è la sottr... _OMISSIS_ ...zzano tutti i suoli ricompresi nella zona indipendentemente dal loro regime di appartenenza, giacché in tali casi è configurabile un vincolo conformativo, che incide sul valore del bene agli effetti indennitari.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> CONFORMATIVI --> ZTO

I vincoli apposti dal Comune in sede di piano regolatore generale ai fini della zonizzazione delle aree hanno natura conformativa e non espropriativa con validità a tempo indeterminato e senza obbligo di indennizzo.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> CONFORMATIVI --> ZTO --> ZONA D

Una variante al piano regolatore comportan... _OMISSIS_ ...tivi proprio dell'intervento.

Il fatto che l'allocazione del PIP in Zona territoriale omogenea si risolva nella conferma rinveniente dall'inserimento in Zona D dello strumento generale di pianificazione o comunque nell'attribuzione in variante urbanistica della positiva qualifica dell'edificabilità legale ai suoli in quel Piano inclusi, esclude già in linea generale che i proprietari siano attinti da previsioni urbanistiche di pregiudizievole contenuto sostanzialmente espropriativo rispetto alle loro facoltà dominicali, e perciò suscettibili d'indennizzo ai sensi degli artt. 9 e 39 del DPR 327/2001.

I vincoli espropriativi hanno hanno come funzione la preordinazione all'espropriazione ovvero un regime equivalente (quale esemplificativamente quello delle servit... _OMISSIS_ ...a contrapposta dei vincoli conformativi, esemplificata proprio dalle zone omogenee generali ed astratte (quale la D)) di cui all'art. 2 (e non 3) del D.M. n. 1444 del 1968.

Nell'area avente destinazione a Zona omogenea D concernente “le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati”, non è dato riscontrare alcun vincolo d'inedificabilità assoluta né, a maggior ragione, alcuna valenza espropriativa, soggetta a decadenza. L'intervenuta approvazione del P.I.P. è quindi meramente attuativa del vincolo conformativo contenuto nel P.R.G. e non reiterativa di vincolo avente natura espropriativa.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> CONFORM... _OMISSIS_ ...opriativa (in particolare per standars), per cui non comporta la necessità di prevedere alcun indennizzo.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> CONFORMATIVI --> ZTO --> ZONA F

Una destinazione F a Parco pubblico impressa dal PRG non ha natura sostanzialmente espropriativa (così da comportarne la decadenza quinquennale), bensì costituisce un vincolo conformativo della proprietà privata in cui, al pari di altri vincoli di inedificabilità – quali ad es. quello c.d. “di rispetto”, a tutela di una strada esistente, quello a “verde attrezzato”, o a “zona agricola di pregio” –, il perseguimento dell’obiettivo di interesse general... _OMISSIS_ ...previa ablazione del bene.

Una zona F per la quale sono contemplate le voci “Impianti ed attrezzature pubbliche d'interesse generale” e “Impianti ed attrezzature private d'interesse generale”, ove gli interventi ammessi sono di norma realizzati, oltre che dall’Amministrazione comunale, anche da altri Enti pubblici, Enti religiosi, Enti locali, etc., essendo inoltre consentiti interventi da parte dei privati, singoli o associati, tramite specifica autorizzazione da parte del Consiglio comunale sulla base di un Progetto organico di utilizzazione urbanistico-edilizia dell’area sulla quale si intende realizzare l’intervento, non ha carattere di vincolo espropriativo ma conformativo.

Una destinazione a zona F “mercati... _OMISSIS_ ...funzione della destinazione dell'intera zona in cui i beni ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche, ed avente ad oggetto prescrizioni di carattere generale dirette a regolare concretamente l'attività edilizia e anche per le aree da destinare a parcheggio rispetto alla superficie da destinare ad attività commerciale, presenta carattere conformativo, e non già espropriativo.

Alla luce di condivisibile orientamento giurisprudenziale, non ha natura espropriativa ma conformativa la destinazione sussumibile sotto la lettera "F" e cioè la destinazione "ad attrezzature pubblico di interesse collettivo”.