Sviluppi storico-critici del Catasto fabbricati

Un confronto con i principali sistemi catastali esteri mette bene in evidenza tutte le bizzarrie del sistema italiano.

La storia del catasto italiano è uno dei tanti possibili paradigmi con cui tentare di narrare la nostra patria con tutti i suoi splendori e le sue miserie. Non è la normalità avere due catasti tra loro distinti, uno rurale ed uno urbano; si tratta di una superflua complicazione che altre nazioni si sono volentieri evitate, ma che il Legislatore italiano non si è negato. I due catasti debbono coesistere e potersi scambiare tra loro le informazioni, ecco allora che il nostro benemerito inventa, ad esempio, il cosiddetto tipo mappale, l’atto di aggiornamento catastale con il quale trasferire dalla mappa del Catasto terreni a quella del... _OMISSIS_ ...oni di nuovo edificato.

Altri sistemi europei per la propria cartografia hanno utilizzato le proiezioni Gauss-Boaga, l’Italia no, ha usato quelle Cassini-Soldner, caratterizzate dal consentire la massima precisione nella determinazione delle superfici, ma che poi creano problemi tecnici nel momento in cui è necessario sovrapporre rappresentazioni cartografiche che, oltre alle scale di rappresentazione diverse tra loro, posseggono anche diverse proiezioni.

Il Legislatore inventa il sistema degli estimi catastali, ma dimentica di dotarlo di un algoritmo di calcolo della rendita, lo basa invece su un fantomatico procedimento per comparazione diretta di cui non c’è traccia di come tradurlo in pratica nella letteratura tecnico-estimativa ... _OMISSIS_ ... disposizioni catastali di prassi. Nel migliore dei casi il procedimento per comparazione diretta altro non è che un insieme mal strutturato di stime a vista per le categorie ordinarie e, per le categorie speciali, di stime le cui regole operative sono state fornite dall’Amministrazione catastale solo nel 2012 con la Circolare n. 6. Nei fatti la comparazione diretta è condizionata in larghissima misura dalla soggettività del perito classatore, il quale opera una sintesi a livello mentale di tutti i fattori comparativi, «condensandoli» nel proprio giudizio di stima, costituito da individuazione sostanziale di categoria e classe (auspicabilmente appropriate).


Non hanno dunque tutti i torti coloro che sostengono l’inesistenza, da s... _OMISSIS_ ...a di un sistema degli estimi catastali; è una situazione che richiama alla mente la ben nota favola dell’imperatore e dei suoi vestiti immaginari. Molti ne scrivono, discettano, sentenziano e parlano, probabilmente senza sapere esattamente nello specifico di cosa stanno trattando.
Probabilmente fin dalla entrata in conservazione del Catasto fabbricati si è sentita l’esigenza di completare un sistema degli estimi effettivamente monco, ma i decenni sono trascorsi invano e si è sempre più consolidata la necessità di provvedere ad una revisione degli estimi. È il caso di riprendere ancora quanto ha scritto nel 1998 Antonio De Santis: «negli ultimi cinquanta anni la sperequazione fra i diversi valori registrati in catasto, ha assunto livelli progressivame... _OMISSIS_ ...ati, e non più accettabili per un Paese civile». Sempre nel medesimo anno, in altro documento, lo stesso emerito alto dirigente centrale dell’Amministrazione catastale ha ricordato che «sono peraltro universalmente noti (anche se in taluni casi forse enfatizzati oltre la realtà) i limiti qualitativi e quantitativi attuali degli archivi catastali, caratterizzati da una non soddisfacente rispondenza alle originarie finalità istituzionali. Le cause sono diverse, ed in parte possono essere ricondotte alle molteplici successive attribuzioni legislative, che non sempre sono state accompagnate dalla adozione di strumenti tecnici per affrontare i compiti imposti alla struttura. … A ciò si deve aggiungere l’effetto perverso della revisione del 1992, che... _OMISSIS_ ... opposizione dell’allora Direzione generale del Catasto) ha riguardato unicamente gli estimi (e non tutto l’impianto dei sistema di valutazione). I ricorsi presentati da oltre 1770 comuni hanno generato ulteriori sperequazioni …».


È significativo notare che la revisione generale degli estimi, di cui sono stati già emanati alcuni provvedimenti, non è affatto prevista col procedimento utilizzato in fase di formazione, ciò a maggior conferma di quanto sostenuto riguardo la sostanziale intrinseca inadeguatezza del vigente sistema degli estimi. Va peraltro rammentato che tale sistema è ancora funzionante, pur con tutti i suoi riconosciuti limiti, grazie alla circostanza che, accanto a pessime disposizioni di legge, ve ne sono altre ... _OMISSIS_ ...nti.


Si potrebbero trarre decine e decine di esempi, ma dovrebbe essere oramai chiaro come il Legislatore nel tempo sia intervenuto in ambito catastale in modo assai maldestro. Anche in tempi relativamente recenti l’incorporazione dell’Agenzia del Territorio nell’Agenzia delle Entrate è stata una decisione di cui gli addetti ai lavori dell’ambito catastale hanno avuto difficoltà a comprenderne la «ratio». Infatti è del 2007 la Direttiva Inspire che, forse in modo un poco improprio in ragione della sua vastità, è stata anche definita la prima normativa catastale europea. Essa racchiude gli elementi essenziali di una moderna concezione del sistema catastale, pensato come base indispensabile per tutti gli altri tematism... _OMISSIS_ ...squo;interno dell’infrastruttura per l’informazione territoriale. Il modo in cui è strutturata e scritta la rende di difficile immediata comprensione, ma se il lettore vi si applica può scorgere le idee fondanti di una moderna concezione di un sistema catastale, a cominciare dalle «modalità di georeferenziazione dei dati territoriali in questione». Un sistema catastale moderno non è una entità rigidamente determinata, ma i suoi contenuti possono variare, al fine di assecondare la miglior gestione del territorio. I contenuti essenziali sono veramente pochissimi, mentre i contenuti accidentali, aggregati agli essenziali, possono variare in quantità e qualità dei dati. Il lettore può leggere e rileggere tutte le volte che lo desidera la Direttiva Inspire... _OMISSIS_ ...à mai l’aspetto fiscale immobiliare ed un sistema valutativo di massa; questi ultimi sono, a tutti gli effetti, componenti accidentali.


La concezione originaria, eminentemente fiscale, dei sistemi catastali è mutata radicalmente con i secoli, adattandosi ai vari contesti territoriali. In una nazione povera, in cui gli uomini vivono in larga misura in capanne o abitazioni di fortuna, non ha neanche senso concepire un sistema valutativo di massa, ma ha senso invece georeferenziare le fonti di approvvigionamento idrico oppure le risorse minerarie, determinandole in tutti gli aspetti utili per un corretto governo del territorio ed un prospero sviluppo socio-economico.


Per assecondare una corretta applicazione della Direttiva In... _OMISSIS_ ... si sarebbero potuti assumere tanti provvedimenti, magari accorpare o riorganizzare gli enti cartografici ufficiali dello Stato, accorpare o riorganizzare l’Agenzia del Territorio, associandola ad altri soggetti i cui tematismi trattati erano più prossimi alla georeferenziazione. Il Legislatore, forse ancora imprigionato in una visione ottocentesca del catasto, ha ritenuto opportuno incorporare l’Agenzia del Territorio nell’Agenzia delle Entrate, dimenticando che l’Agenzia incorporata...


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