uo;estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio sul valore di mercato di un dato bene economico riferito ad un preciso momento.
Il prezzo di un bene, invece, scaturisce da una realtà storica e cioè è un importo che si è realmente concretizzato in un preciso momento attraverso lo scambio del bene stesso con una corrispondente quantità di moneta.
Il valore di stima di un bene è una previsione tesa a simulare, con la migliore precisione possibile, quello che potrebbe essere l’ordinario corrispettivo che una pluralità di acquirenti sarebbe disposta a pagare e una medesima pluralità, di venditori di beni simili, sarebbe disposta ad accettare per la cessione del bene medesimo. Si deve trattare di contraenti adeguatamente informati e di trattative conclusive di un adeguato tempo di collocazione sul mercato
Il valore di un immobile, secondo la dottrina estimativa, dipende generalmente dallo sco...
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Il perito non solo deve conoscere lo scopo della stima, ma (lo stesso tecnico) per dare all’elaborato “qualità”, deve possedere i seguenti requisiti:
- preparazione professionale;
- conoscenza della scienza economica generale;
- conoscenza tecnica, economica e giuridica del bene oggetto di stima;
- conoscenza del segmento di mercato del bene e delle sue peculiarità nell’ambito della zona in cui opera l’osservazione estimale;
- esperienza e buon senso pratico.
Inoltre, un giudizio di stima deve essere formulato all’infuori di un’opinione soggettiva ma deve cogliere la realtà di un dato momento traducendolo secondo le finalità della stima che assume quindi sempre natura oggettiva.
Pertanto il valore di stima non può essere che unico, e cioè quello formulato da un tecnico obiettivo, imparz...
_OMISSIS_ ...essato.
Gli aspetti economici, in termini quantitativi e qualitativi, che può assumere un bene sono:
1) il più probabile valore di mercato;
2) il più probabile valore di costo (produzione e di riproduzione);
3) il più probabile valore di trasformazione;
4) il più probabile valore complementare;
5) il più probabile valore di surrogazione;
6) il più probabile valore di capitalizzazione.
La locuzione “più probabile” si usa in quanto si dovrà scegliere, fra tutti i possibili valori, quello che ha maggiori possibilità di verificarsi.
Pertanto uno stesso bene potrebbe avere nello stesso momento, col variare dello scopo della stima, valori di stima diversi. Quindi, uno stesso bene nello stesso momento può assumere valori diversi solo in dipendenza dell’aspetto economico sotto il quale il bene viene o...
_OMISSIS_ ...tato (e non per il giudizio imputabile a più periti, che, per lo stesso scopo di stima, dovrebbe convergere su un valore “centrale” con escursioni contenute in uno stretto intervallo tra minimo e massimo).
Ogni giudizio di valore deve essere formulato in base al principio di ordinarietà ovvero devono essere considerati i fatti, i dati, le circostanze, le cose, le condizioni nonché le ipotesi implicate nella stima.
L’ordinarietà va intesa anche nella considerazione della permanenza delle condizioni assunte e cioè che le stesse riferite ad un dato momento, conservino valore di continuità nel tempo.
In conclusione una stima dovrebbe nel contempo risultare:
- obbiettiva: in quanto dal giudizio bisogna escludere qualunque valutazione soggettiva, pertanto l’obbiettività del giudizio di stima equivale quindi al concetto di imparzialità;
- condizionata: in quanto un giudizio...
_OMISSIS_ ...nnesso strettamente al rapporto che intercorre tra fatti, cose e persone che condizionano l’aspetto economico la cui assunzione è risolutiva in quel momento in maniera logica per il (determinato) caso concreto di stima;
- generalmente valida: il giudizio di valore formulato per un circostanziato caso di stima, per essere valido dovrebbe essere formulato dalla maggior parte dei periti e con la più alta probabilità che quel valore sia verificato.