Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo
Il presente esempio di perizia tecnico-estimativa è stato elaborato per illustrare la metodologia operativa applicabile per la valutazione della riduzione di valore di una azienda agraria a seguito di un esproprio parziale per pubblica utilità (*).
Per lo svolgimento della perizia è stato utilizzato il procedimento estimativo del valore complementare con metodo analitico, valutando relativi comodi e scomodi ed aggiunte e detrazioni rispetto ai riferimenti rilevati dal mercato.
OGGETTO E SCOPO DELLA STIMA
Io sottoscritto ing. ………………, con studio in ………………, via ………………&helli...
_OMISSIS_ ...llip;……., ho ricevuto incarico dalla proprietà, Soc. …………….. di valutare i beni immobili citati in epigrafe e nel seguito illustrati nel dettaglio, al fine appurare la perdita di valore dell’azienda in conseguenza dell’esproprio parziale, di terreni agricoli della superficie di m2 14.148, subito per la costruzione della bretella autostradale …………-………….. ciò nell’ottica di fornire alla proprietà adeguati elementi conoscitivi per valutare l’opportunità di accettare o rifiutare l’indennizzo offerto dall’Ente espropriante.
In relazione allo scopo della stima e alle motivazioni già riportate in premessa il sottoscritto ritiene di dovere...
_OMISSIS_ ...ome differenza del più probabile valore di mercato dell’azienda nello stato precedente l’esproprio e quello della medesima azienda nella strutturazione residuale conseguente l’esproprio, con la metodologia descritta nel paragrafo 3. Tale differenza di valore rappresenta proprio l’entità del danno subito cui deve essere commisurata l’entità dell’indennità di esproprio definitiva.
Al riguardo appare utile riportare il contenuto dell’articolo 33 del “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità”,approvato con D.P.R. 8-6-2001, n. 327, che disciplina l’espropriazione parziale di un bene unitario :”1. Nel caso di esproprio parziale di un bene unitario...
_OMISSIS_ ...ta del bene, dalla somma relativa al valore della parte espropriata è detratto l'importo corrispondente al medesimo vantaggio. 3. Non si applica la riduzione di cui al comma 2, qualora essa risulti superiore ad un quarto della indennità dovuta ed il proprietario abbandoni l'intero bene. L'espropriante può non accettare l'abbandono, qualora corrisponda una somma non inferiore ai tre quarti dell'indennità dovuta. In ogni caso l'indennità dovuta dall'espropriante non può essere inferiore alla metà di quella che gli spetterebbe ai sensi del comma 1.”
Detti principi e prescrizioni dovranno essere tenute presenti nella valutazione in esame, unitamente agli altri che disciplinano la valutazione delle aree agricole ai fini dell’esproprio.
Descrizione del b...
_OMISSIS_ ... condizioni antecedenti, in conseguenza dell'esproprio parziale che ha riguardato un'area di m2 14.148, nel seguito descritta, e che ha comportato la separazione in più corpi dell’originaria contigua conformazione iniziale.
In relazione allo scopo della stima che richiede una doppia valutazione e della metodologia di stima che sarà adottata, l’azienda è descritta, nei due sottoparagrafi a seguire rispettivamente nella situazione precedente l’esproprio parziale ed in quella susseguente.
Descrizione dell’immobile nelle originarie condizioni
Terreni
I terreni costituenti la proprietà oggetto di stima sono ubicati in Provincia di ………….., Comune di ………………...
_OMISSIS_ ...nte, con altitudine media di circa m. 87 s.l.m.
I terreni costituiscono un’azienda di conformazione regolare in un sol corpo di terreno comprendente i fabbricati strumentali per lo svolgimento delle attività produttive agricole e quelli ad uso abitativo, riferibile ad un rettangolo con una sporgenza ad ovest (Cfr.Planimetria generale della zona – Allegato n. 1).
L’ accesso al centro aziendale, che dista circa 2,8 Km dal centro abitato del capoluogo del Comune di …….., è possibile attraverso strada non asfaltata denominata vicinale di ……….., che si immette sulla strada provinciale ……….-…………,
Il terreno è di origine alluvionale, profondo, di med...
_OMISSIS_ ...a zona.
L’Indirizzo produttivo è di tipo cerealicolo-foraggero.
L’ordinamento colturale prevede che la superficie aziendale sia prevalentemente investita a seminativo, con avvicendamento di cereali e medica per 4 anni.
Il podere risulta direttamente condotto dal proprietario, che si avvale del lavoro di contoterzisti.
Da circa cinque anni un fabbricato è stato destinato ad uso agrituristico ricavando due camere doppie e due singole, esclusivamente per il pernottamento degli esposti, attività che ha ormai assunto caratteristiche ordinarie nella zona. Negli ultimi tre anni sono stati presenti mediamente n. 400 presenze giornaliere di ospiti.
Identificazione catastale
I terreni che costituiscono l&rsquo...
_OMISSIS_ ...
Tabella n.1 - Individuazione natura e consistenza terreni (ente esproprio)
Foglio
Particella
Superficie (Ha)
Qualità catastale
Classe
Reddito dominicale (€)
Reddito agrario (€)
12
23
1,0050
Seminativo irriguo
1
98,09
87,19
24
0,9890
Seminativo irriguo
1
96,52
85,80
35
0,4560
Seminativo irriguo
1
44,50
39,56
...
_OMISSIS_ ... 2,4500
Seminativo irriguo
1
239,11
212,55
37
0,6700
Seminativo irriguo
1
65,39
58,12
39
0,3600
Fabbricato rurale
1
0,00
0,00
Totale
7,5803
Totale
704,68
626,38
I terreni sono sistemati in ampi appezzamenti atti ad assicurare una organica lavorazione meccanizzata.
La viabilità interna è costituita da un sistema di capezzagne, in buono stato di manutenzione, adatte all'accesso a...
_OMISSIS_ ...ti in un unico centro aziendale e sono costituiti da due case coloniche, da una stalla di tipo tradizionale con sovrastante fienile e da una porcilaia. (Cfr. Planimetria dei fabbricati e documentazione fotografica – Allegato n. 2).
La consistenza dei fabbricati è riportata nella tabella n. 2, nella quale sono indicati anche i presumibili costi di ricostruzione allo scopo di determinare le quote di manutenzione, perpetuità ed assicurazione.
Le condizioni di stabilità di detti fabbricati sono buone; lo stato di manutenzione risulta discreto, come peraltro rilevabile dalla documentazione fotografica.
Tabella n.2 - Dati fabbricati
Descrizione
Altezza...
_OMISSIS_ ...
Fabbricato A
ABITAZIONE ED ANNESSI
Abitazione
Piano terra (h=3,30) 12,00 x 7,00
96,00
316,80
580,00
55.680,00
Abitazione
Piano primo (h=3,00)
12,00 x 7,00
96,00
288,00
580,00
55.680,00
Sottotetto (hm=1,80 )
12,00 x 7,00
96,00
182,40
290,00
27.840,00
Portico (h=3,30)
5,50 x 7,00
38,50
...
_OMISSIS_ ... 30.720,00
SUB TOTALE Fabbr. A
422,50
1.154,25
179.545,00
Fabbricato B
ABITAZIONE
Abitazione
Piano terra (h=3,20) 10,00 x 8,00
80,00
256,00
580,00
46.400,00
Abitazione
Piano primo (h=3,00)
10,00 x 8,00
80,00
240,00
580,00
46.400,00
Sottotetto (hm=2,00 )
12,00 x 7,0010,00 x 8,00
80,00
1...
_OMISSIS_ ... 25.600,00
SUB TOTALE Fabbr. B
320,00
856,00
141.600,00
Fabbricato C
STALLA E FIENILE
P. terra Stalla (h=2,90) 9,00 x 7,00
63,00
182,70
400,00
25.200,00
P. primo Fienile (h=4,30) 9,00 x 7,00
63,00
270,90
350,00
22.050,00
SUB TOTALE Fabbr. C
126,00
453,60
47.250,00
Fabbricato D
PORCILAIA
...
_OMISSIS_ ...zi (h=2,50) 14,00 x 3,30
46,20
115,50
300,00
13.860,00
P. primo servizi (h=3,00)
14,00 x 3,30
43,79
131,37
300,00
13.137,00
SUB TOTALE Fabbr. D
299,99
680,87
75.997,00
Totale generale costo ricostruzione fabbricati
444.392,00
Previsioni urbanistiche
In base alle norme di attuazione del vigente P.R.G. del Comune di …….. (Cfr. All. D) gli immobili in oggetto ricadono in zona omogenea E; i fabbricati esistenti sono inquadrati nelle seguenti...
_OMISSIS_ ...ssi la conservazione ed il riutilizzo della volumetria esistente ai fini abitativi e produttivi agricoli.
Descrizione dell’immobile nelle condizioni susseguenti l’esproprio
Terreni
A seguito dell’esproprio la consistenza dell’azienda è quella di cui alla tabella n. 3.
Tabella n.3 - Individuazione natura e consistenza terreni (post esproprio)
Foglio
Particella
Superficie (Ha)
Qualità catastale
Classe
Reddito dominicale (€)
Reddito agrario (€)
12
23
1,005
Seminativo irriguo
1
93,43
...
_OMISSIS_ ...
35
0,456
Seminativo irriguo
1
42,39
37,68
13
129
1,0205
Seminativo irriguo
1
94,87
84,33
130
2,025
Seminativo irriguo
1
188,25
167,33
37
0,67
Seminativo irriguo
1
62,28
55,36
Totale
6,1655
Totale
573,16
509,47
Il bene -residuo risulta suddiviso in ...
_OMISSIS_ ...quo;azienda post esproprio – Allegato n. 3).
Per due corpi dell'immobile, della superficie di m2 3.852, si viene a verificare, in seguito alla realizzazione della strada una impossibilità di accesso conseguentemente per essi non potrà prevedersi la possibilità di coltivazione.
In seguito alla realizzazione della struttura motivo dell'esprop...