Determinazione della produzione lorda vendibile

La produzione lorda vendibile ricavata dall’azienda è esclusivamente costituita dai tre seguenti elementi economici:

• i prodotti di due sezioni coltivate a seminativi normalmente impiantate (una a grano tenero e l’altra a grano duro);


• l’ utile lordo di stalla;


• il prodotto dei boschi.

Sulla base delle produzioni medie unitarie compatibili per la zona, e del ricavo medio aziendale ritraibile dalla vendita dei prodotti, il valore della produzione lorda vendibile è stato schematizzato nella tabella n. 8.

Per quanto concerne la determinazione del prodotto dei boschi, nella parte descrittiva della presente perizia sono state individuate le pecularietà dei terreni boschivi che si sostanziano nel tipo di soprassuolo, economicamente molto richiesto, nella giacitura, pressoché pianeggiante e nella rete viaria che li attraversa.

Nel loro insieme tali caratteristiche consentono un’ottima utilizzazione economica del bene, commisurata alla vendita dei tagli, che fanno registrare, per ogni esercizio, introiti di rilievo a fronte di poche spese.

L’azienda non è attrezzata per i lavori forestali per cui, peraltro come è in uso nella zona, provvede alla vendita del prodotto legnoso a prezzo di macchiatico [1] a ditte specializzate operanti nella zona.

Per la monetizzazione del prodotto dei boschi, in particolare, sono stati raccolti presso l’amministrazione i dati degli importi di aggiudicazione che si sono svolti negli ultimi tre anni, riportati nella tabella n. 7.

Tabella n.7 - Ricavi annui dal taglio dei boschi
Anno	Superficie di taglio (Ha)	Importo (€)
2003	10.00.00	14.500,00
2004	10.00.00	13.200,00
2005	10.00.00	13.900,00
Produzione media annua		13.866,67
Ricavo medio €/Ha		1.386,67

Dalla tabella n. 7 si evince che il prezzo medio di macchiatico (€/Ha) degli ultimi tre anni è stato di circa € 1.386,67 /Ha.

Su detti ricavi è stata condotta la seguente sommaria verifica dell’attendibilità dei dati. Considerato che il legname prodotto è di poco pregio e prevalentemente utilizzabile per uso riscaldamento, tenuto conto dell’incidenza delle spese di taglio, sulla base di recenti contrattazioni che si sono svolte in zona che hanno visto corrispondere prezzi variabili da € 2,70 a € 3,30, si ritiene corretto adottare un prezzo di mercato di macchiatico (rapportato alla massa legnosa espressa in quintali) pari a circa 3,30 €/q. (fascia alta dei valori in relazione alla facilità di accesso e di manovra anche con mezzi pesanti e quindi ai minori oneri di taglio, rispetto quelli medi ordinari).

Dividendo il prezzo di macchiatico per Ha. di terreno per il prezzo di macchiatico per quintale di legna, si ottiene la produzione legnosa per Ha. di:

€ 1.386,67 /Ha. : 3,50 €/q. = 420,20 q./Ha.

che appare una massa legnosa compatibile con la natura dei boschi.

Sulla base delle considerazioni in precedenza fornite, nella tabella n. 8 è riassunta la produzione lorda vendibile dell’azienda.

Tabella n.8 - Determinazione della produzione lorda vendibile
Prodotti	Superficie terreni (Ha)	Produzione unitaria (q)	Produzione totale (q)	Prezzi (€/q)	Importi (€)
Grano tenero	12	55	660	13,10	8.646,00
Grano duro	12	50	600	15,07	9.039,00
Prodotto dei boschi	10			1.386,67	13.866,67
Utile lordo di stalla	-	-	-	-	274.890,00
Totale produzione lorda vendibile					306.441,67

In particolare si evidenzia che le produzioni unitarie in grano tenero e duro, rispettivamente di 55 q./Ha e di 50 q./Ha, rappresentano delle buone produzioni, compatibili con l’eccellente qualità dei terreni seminativi.

Determinazione delle voci passive nel bilancio aziendale

Quote

Sul costo di ricostruzione a nuovo dei fabbricati, stimato in € 387.500,00 (cfr. paragrafo 3.3) sono da applicare le quote di manutenzione, reintegrazione e assicurazione che ammontano globalmente e mediamente all’1% di detto importo.

La quota annua di manutenzione delle strade poderali, dei fossi di scolo e dei canali d’irrigazione, secondo ordinarie incidenze nella zona, possono essere mediamente stimate in misura di €. 18,00 per ettaro di superficie coltivata.

Il bestiame ha un valore medio, nel ciclo di ingrassamento, di € 296.310,00. La sua assicurazione contro ogni rischio di perdita comporta il pagamento di un premio pari al 3% del valore.

La dotazione ordinaria di macchine e attrezzi è ordinaria (si omette l’elenco ed i valori unitari), il valore a nuovo si assume in € 150.000,00. Secondo dati normalmente assunti nelle stime delle fattispecie, le quote incidono per le seguenti percentuali: manutenzione 5%, reintegrazione 10% e assicurazione 2%.

Il valore mediamente presente delle macchine e degli attrezzi si assume al 60% dell’importo a nuovo e quindi in € 90.000,00. [2]

Ai fini della determinazione delle quote è preventivamente necessario valutare anche i prodotti di scorta reimpiegati nell’azienda (foraggi, lettimi e letame, fieni, cereali e paglia). Tale stima, sulla base dei prezzi unitari dei prodotti agricoli correnti nella zona, ha dato origine ad un valore di mercato di € 62.197,80 (di cui € 25.473,00 afferenti foraggi prodotti nella azienda) dei prodotti a rischio di incendio e di € 39.508,07 per gli altri prodotti, complessivamente, come riportato nella Tabella n° 9.

Tabella n.9 - Determinazione del valore dei prodotti reimpiegati in azienda
Prodotti	Superficie (Ha)	Produzione unitaria (q/Ha)	Produzione totale (q)	Quantità all'11 nov. (q)	Valore unitario (€/q)	Valore totale (€)
Fieno di trif. prat.	12	110	1320	660	7,00	4.260,00
Fieno di trif. di stoppia	12	45	540	270	7,00	1.890,00
Fieno di erba medica	24	90	2160	1080	6,80	7.344,00
Granella di mais	6	135	810	405	14,00	5.670,00
Granella di orzo	12	45	540	270	12,70	3.429,00
Paglia di grano	24	40	960	480	3,50	1.680,00
Paglia orzo	12	40	480	240	3,50	840,00
Foraggi acquistati dall'esterno						36.724,80
Totale parziale prodotti a rischio d'incendio						62.197,80
Silomais	-	-	6159	4619	3,00	13.858,27
Letame	-	-	19.000	14250	1,80	25.650,00
Totale parziale altri prodotti						39.508,27
Totale generale prodotti reimpiegati						101.706,07

L’assicurazione contro l’incendio dei prodotti di scorta comporta il pagamento di un premio pari all’1,8% del loro valore.

Nella zona sussiste il rischio di grandinate nelle stagioni primaverile ed estiva, e possono venire danneggiate le colture cerealicole: la quota di assicurazione, corrispondente al premio richiesto dalle Compagnie di assicurazione, è pari al 4% del valore del raccolto. Il valore dei cereali in campo a rischio danneggiamento per grandine € 26.784,00 è desumibile dalla tabella n° 8 per i prodotti venduti e dalla tabella n. 9 per i prodotti reimpiegati (€ 8.646,00 +9.039,00 + 5.670,00 + 3.429,00).

Sulla base dei dati sopra esposti, l’ammontare delle quote è quello che risulta dalla tabella n. 10.

Tabella n.10 - Determinazione delle quote di reintegrazione, manutenzione, assicurazione
Capitali e prodotti	Costo (€)	Tipo di quota	% di incid.	Importo (€)
Fabbricati	279.500,00	Man. reint. ass.	1%	2.795,00
Sistemazioni fondiarie	Ha. 84	Man.	18,00 €/Ha	1.512,00
Macchine e attrezzi	150.000,00	Man. - reint - ass	5% + 10% + 2%	25.200,00
Bestiame	183.430,00	Ass.	3%	5.502,90
Prodotti di scorta a rischio di incendio	25.473,00	Ass.	1,80%	458,51
Cereali in campo	26.784,00	Ass. grandine	4%	1.071,36
Totale				36.839,77

Spese varie

Dall’ analisi dei documenti resi disponibili della proprietà e dei conteggi di fabbisogni ordinari di capitali circolanti e di servizi extra-aziendali (carburanti e lubrificanti, sementi, concimi chimici, antiparassitari e diserbanti, mangimi, ecc.), si è accertato un ammontare delle spese varie pari al 15% della produzione lorda vendibile, aliquota in linea con i risultati ordinari mediamente ottenuti a seguito di analisi svolte su aziende della composizione ed indirizzo produttivo similare a quella in esame.

Per cui le spese varie si assumono in:

€. 306.441,67 x 0,15 = € 45.966,25

Imposte e contributi

Sono costituite dall’Imposta comunale sugli immobili (ICI – decreto legislativo n. 504 del 1992 e successive modificazioni), dall’ imposta sul reddito (IRE – già IRPEF decreto del Presidente della repubblica n. 917/86 e successive modificazioni) e dal contributo per le spese di irrigazione.

L’ICI viene calcolata con riferimento al proprietario coltivatore diretto.

Dato l’importo del reddito dominicale di n valore catastale di €. 7.257,45, l’imponibile ICI è dato da

€. 7.257,45 x 75 x 1,25 = € 680.385,56

(dove il coefficiente moltiplicativo 1,25 è previsto dalla legge 662/96 ed il moltiplicatore 75 dal Decreto del Ministro delle Finanze del 14 dicembre 1991, pubblicato sulla G.U. n. 295 del17/12/91).

In relazione alla figura del proprietario, coltivatore diretto, sono previste le detrazioni riportate nella tabella n. 11 per cui la base imponibile, nella fattispecie in esame, da € 680.385,56 si riduce ad € 602.142.

Tabell n.11 - Determinazione della base imponibile ICI
Scaglioni di valore (€)	Valore scomposto (€)	Percentuale di riduzione	Percentuale imponibile	Importo imponibile
0 - 25822,84	25.823	100%	0%	0
25822,84 - 61.974,83	36.152	70%	30%	10.846
61.974,83 - 103.291,38	41.317	50%	50%	20.658
103.291,38 - 129.114,22	25.823	25%	75%	19.367
129.114,22	551.271	0%	100%	551.271
Imponibile ICI				602.142

Essendo l’aliquota ICI del Comune fissata al 4,5%, l’imposta risulta :

ICI € 602.142. x 0,045 = € 27.096,41

Per l’IRE, l’aliquota d’imposta è progressiva in quanto il reddito dei terreni cumula con quelli di altra natura del soggetto di imposta.

Si assume una aliquota media del 22%:

La base imponibile è costituita dal R.D. ricavato dagli atti catastali aumentato dell’80% e da quello agrario aumentato del 70% (come elevato dalla legge 662/96), come riassunto nella tabella n. 12.
 

Tabella n.12 - Determinazione della base imponibile IRPEF
Tipo di reddito	Importo catastale	Coeff. di rivalutazione	Base imponibile
Reddito dominicale	7.527,45	1,8	13.063,40
Reddito agrario	5.309,40	1,7	9.025,98
Totale			22.089,39

L’IRE è pari a € 22.089,39 x 22% (aliquota media) = € 4.859,66

Il contributo consortile per l’irrigazione è pari a €. 25,00/ha x ha 84,00 = € 2.100,00

Le imposte e contributi complessivi ammontano:

• ICI €. 27.096,41


• IRE €. 4.859,66

contributo consortile €. 2.100,00

totale €. 34.056,07