Salari
Il costo medio presunto della mano d’opera è stato valutato accertando il fabbisogno ordinario aziendale di lavoro manuale, espresso in giornate di lavoro, e moltiplicandolo per il salario medio giornaliero corrente nella zona, al lordo dei contributi agricoli unificati.
Tenendo conto della situazione aziendale e del grado di meccanizzazione ordinario, si sono accertati i seguenti fabbisogni di lavoro riportati nella tabella n. 13 per quanto riguarda le colture:
Tabella n.13 - Determinazione delle giornate lavorative (salari)
Colture praticate
Superfici coltivate (Ha)
Fabbisogno unitario (giornate / Ha)
Fabbisogno totale (giorna...
_OMISSIS_ ...
Grano (tenero - duro)
24
6
144
Trifoglio pratense
12
9
108
Trif. prat. 2° raccolto
12
4
48
Orzo
12
6
72
Erba medica
24
9
216
Boschi e attività varie
40
40
Totale
814
Per l’intero allevamento si è riscontrato un assorbimento giornaliero medio di 8 ore di lavoro, u...
_OMISSIS_ ...CRLF|
Detto fabbisogno è assicurato da un salariato fisso e dal coltivatore diretto e familiari.
La paga media giornaliera comprensiva dei contributi assicurativi e previdenziali, sulla base del vigente contatto nazionale di lavoro del settore, può essere assunta in € 50,00 /giorno.
Si ha quindi il seguente ammontare dei salari:
€. 50,00/gg x gg 1.179 = € 58.950,00
Stipendi
Considerando che il compenso per il lavoro intellettuale incide mediamente, nelle aziende con lo stesso ordinamento colturale e produttivo di quella in oggetto, per il 6% della Plv, si ha il seguente ammontare presuntivo degli stipendi:
€ 306.441,67 x 0,06 = € 18.386,50
Interessi
I prodotti ...
_OMISSIS_ ...Per quanto concerne gli interessi passivi:
sulle quote e sulle spese varie si ritiene corretto calcolare gli interessi considerando per entrambe un tempo medio di anticipazione di sei mesi;
sul valore del capitale di scorta (macchine, bestiame e prodotti), l’interesse è conteggiato per l’intero anno, incidendo la presenza del capitale per tutto l’anno.
Sulla base delle suddette considerazioni e dei dati precedentemente determinati per le singole poste del conteggio, dato un saggio medio finanziario del 4,5% per l’investimento a minore rischio (garanzia costituita dalla presenza dei beni) e un saggio medio commerciale del 5%, per il semplice prestito bancario per fare fronte a spese correnti, l’ammontare complessi...
_OMISSIS_ ...ione
Tipo di capitale
Valore (€)
Saggio
Tempo
Importo (€)
a) Capitale di scorta
Macchine e attrezzi
150.000,00
Bestiame
296.310,00
Prodotti di scorta
101.706,07
Totale parziale
548.016,07
4,50%
1
24.660,72
b) Capitale di anticipazione
Quote
...
_OMISSIS_ ... Acquisto foraggi
36.724,80
Imposte
34.056,07
Salari
58.950,00
Stipendi
18.386,50
Totale parziale
236.050,84
5%
0,50
5.901,27
Totale generale
30.561,99
Riepilogo del bilancio e determinazione del Bf
L’espressione del bilancio aziendale, nell’ipotesi di tornaconto te...
_OMISSIS_ ...
Voci del bilancio
Importo
Attivo (€)
Pssivo (€)
Produzione locale vendibile
306.441,67
-
Quote
-
41.967,22
Spese varie
-
45.966,25
Acquisto foraggi
36.724,80
Imposte e contributi
-
34.056,07
Salari
-
58.950,00
Stipendi
-
18.386,50
...
_OMISSIS_ ...io fondiario
(attivo - passivo)
39.828,83
Determinazione del saggio di capitalizzazione
Noti i prezzi di alcuni fondi della zona simili a quello da stimare per caratteristiche estrinseche e intrinseche, compravenduti recentemente in regime di libera concorrenza sul mercato e in condizioni di equilibrio fra domanda e offerta, e accertati i rispettivi benefici fondiari, dal rapporto della sommatoria dei secondi con la sommatoria dei primi si ottiene il saggio medio di capitalizzazione.
Mentre la ricerca del prezzo di mercato di recenti contrattazioni è abbastanza agevole dalla consultazione di atti pubblici di compravendita relativi a fondi preliminarmente individuati dei quali si è venuti a conoscenza di...
_OMISSIS_ ... mutui fondiari, ecc.) ai relativi atti notarili può essere allegata una perizia di stima dalla quale ricavare, se sviluppata con metodo indiretto, il valore del relativo Bf.
Diversamente il perito deve fare riferimento a proprie stime precedentemente elaborate, a citazioni di libri e pubblicazioni tecniche scientifiche, rilevazioni statistiche del settore, analisi di Enti istituzionali operanti in agricoltura o quanto altro reperibile, che indichi i saggi di capitalizzazione correnti.
In ultima analisi, ma con grave appesantimento per le operazioni peritali, il tecnico potrebbe, determinare in proprio il Bf di fondi per il quale è a conoscenza del solo valore di mercato, rilevato dai prezzi dichiarati nei relativi atti di compraventìdita.
...
_OMISSIS_ ... variano da un minimo di 0,9 % ad un massimo dell’1,5%. La variabilità, come insegnano le ordinarie regole dell’estimo, e connessa al livello di rischio dell’investimento: al crescere del quale si rileva un proporzionale aumento del saggio.
Ciò premesso, si riassumono i dati di mercato che è stato possibile rilevare con specifiche indagini di mercato.
§ Vendita giudiziale dell’Azienda ………………..in data 11/10/1999, costituita da 200 Ha circa di seminativo irriguo in Comune di ………….. costituente un’azienda ad indirizzo zootecnico, prezzo di aggiudicazione € 2.400.000,00; nella perizia tecnica allegata al bando è indicato un Bf pari a € 28....
_OMISSIS_ ... da 100 Ha circa di seminativo irriguo in Comune di ……………….costituente un’azienda ad indirizzo zootecnico, prezzo di aggiudicazione € 1.500.000,00; nella perizia tecnica allegata al bando è indicato un Bf pari a € 16.500,00 ed un saggio di capitalizzazione dell’1,10 %;
§ Vendita da parte di privati in favore della Regione………… in data 19/09/2002 di un’azienda della superficie di Ha. 250,00 circa in Comune di …………………, costituita per il 50% da terreni irrigui a coltura foraggiera e per il resto da boschi, prezzo dichiarato € 2.700.000,00, Bf indicato nella perizia allegata € 24.100,00 ed un saggio di capitalizzazio...
_OMISSIS_ ...ellip;………… Mutuo concesso di € 500.000,00 per l’impianto di frutteto; a garanzia del prestito è iscritta ipoteca sull’azienda interessata, della superficie di Ha. 120,00 circa in Comune di …………………, costituita da terreni irrigui; allegato all’atto è una perizia di stima dell’azienda, valutata € 3.600.000,00, Bf indicato nella perizia allegata € 39.500,00 ed un saggio di capitalizzazione dell’1,10%.
In relazione alle risultanze delle indagini di mercato suddette, ritenendo accettabili tutti gli elementi rilevati, iI valore medio del saggio (r) si assume:
r = (28.880,00 + 16.500,00 + 24.100,00 + 39.500,00) / (2.400.000,00 + 1.500.000...
_OMISSIS_ ...dagli stessi per nessuna caratteristica particolare di comodo o scomodo, il saggio trovato viene assunto senza correzioni come saggio di capitalizzazione.
Capitalizzazione del reddito e verifica del valore
Il Bf del fondo è stato determinato ipotizzando come ordinaria ogni situazione influente sul reddito ed è pertanto da considerare costante e potenzialmente illimitato. Al saggio medio fondiario per fondi simili e ritenuto applicabile senza correzioni al fondo in oggetto, il suo valore ordinario di capitalizzazione risulta:
€ 39.828,83 / 0,0107 = € 3.722.320,76
Come metodo di verifica, si procede a determinare il valore della azienda anche attraverso il procedimento diretto.
La dottrina estimativa riconosce come meto...
_OMISSIS_ ...iudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita.
Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di beni di prezzi noti (scelti quale unità di riferimento) attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che li determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.
Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento.
Le indagini di mercato permetterann...
_OMISSIS_ ... a collocare, per confronto, il bene oggetto di stima.
Ciò premesso, sulla base della conoscenza dei valori fondiari dei terreni agricoli con le caratteristiche della fattispecie, nella zona in esame sono state configurate le seguenti scale di variabilità dei valori :
i terreni seminativi mostrano valori variabili da €/Ha. 25.000,00 a 40.000,00;
i boschi hanno valori variabili da €/Ha. 3.500,00 a 4.000,00.
Con stima diretta per valori tipici (sommatoria elementi costitutivi), con riferimento alle specifiche peculiarità presentate dai terreni costituenti l’azienda, questi possono essere valutati secondo l’esemplificazione riportata nella tabella n. 16.
...
_OMISSIS_ ... Valore complessivo (€)
Seminativi
85,5
35.000,00
2.992.500,00
Boschi
153,05
5.000,00
765.250,00
Valore fondiario dell'azienda (€)
3.757.750,00
Il valore ottenuto dalla stima con metodo diretto (€ 3.757.750,00) è molto prossimo a quello determinato con metodo indiretto (€ 3.722.320,76) per cui la verifica sviluppata conferma ottimamente la valutazione dell’azienda eseguita con il metodo principale di stima sopra descritto, per cui si assume come valore definitivo di stima quello di € 3.722.320,76, come sopra determinato.
...
_OMISSIS_ ...ve agricole attuali dell’azienda, appare necessario apportare una aggiunta al valore capitale determinato nel precedente paragrafo 5.6.
La presenza del fabbricato costituisce un’apprezzabile utilità economica in relazione ai vincoli degli strumenti urbanistici del Comune che non consente la realizzazione di ulteriore volumetrie nella zona in cui è sita l’azienda. Il suddetto immobile è però sicuramente utilizzabile in vista di un potenziamento dell’indirizzo produttivo dell’azienda ovvero per l’avvio di una attività di agriturismo.
L’entità dell’aggiunta viene valutata con il criterio di mercato con metodo diretto. Tenendo conto del cattivo stato di conservazione di ...