Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo
Il presente esempio di perizia tecnico-estimativa che si riporta è stato elaborato, per illustrare le scelte ed il procedimento metodologico ed operativo per la stima di piccoli appezzamenti di terreni agricoli, non costituenti un’azienda agricola ordinaria.
In particolare sono stati presi in esame terreni boschivi, anche al fine di illustrare la specifica metodologia di stima per cespiti immobiliari della fattispecie.
Sono stati utilizzati due criteri estimativi valore di mercato con metodo “sintetico comparativo” per il terreno nudo (valido in genere per ogni tipologia di terreni) e “valore di trasformazione” per la stima del soprassuolo, con il procedimento del “prezzo di macchiatico”.
Definizioni e concetti
Nella stima dei terreni con piantagioni arboree ovvero boschivi, non essendo rilevabili dal mercato direttamente beni sufficientemente similari oltre che per natura del suolo anche per qualità di essenze arboree ed età delle stesse, la stima del terreno viene ottenuta come somma tra del valore di mercato del “capitale terra” o terra nuda (del quale esistono maggiori riferimenti di mercato per la stima) e il valore di mercato del “soprassuolo boschivo” (del quale pure esiste un mercato dal quale acquisire i necessari dati economici di stima).
Per la determinazione del valore del soprassuolo, occorre fare riferimento al momento temporale in cui ricade la stima rispetto al ciclo del bosco. Come è noto, il valore del soprassuolo è determinabile negli anni intermedi del ciclo produttivo, risultando uguale a zero al momento di inizio e fine ciclo.
Nei boschi coetanei a rinnovazione artificiale, giunti a maturità, esso coincide con il “prezzo di macchiatico”, cioè del valore della massa legnosa, matura per il taglio, ancora in sito.
Tale dato di prezzo è rilevabile dal mercato in quanto. in molte zone, è consuetudine vendere, la massa legnosa “in piedi” perché non è conveniente attrezzarsi in proprio per il taglio delle piante. Il taglio dei boschi non è effettuato perciò direttamente dal selvicoltore ma affidato a ditte specializzate, le quali corrispondono un determinato prezzo detto, per l’appunto, “prezzo di macchiatico”, commisurato alla massa legnosa ritraibile (ovviamente al netto delle spese di taglio).
Relazione di stima
Oggetto e scopo della stima
Io sottoscritto ing. ………………, con studio in ………………, via ……………………, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di ……………….. ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di …………………., ho ricevuto incarico dal sig. …………….. di valutare i beni immobili citati in epigrafe e nel seguito illustrati nel dettaglio, costituiti da terreni agricoli ad uso boschivo, al fine di potere adeguatamente documentare una proposta di offerta di acquisto alla ditta proprietaria dei terreni stessi.
Descrizione del complesso immobiliare
Ubicazione e descrizione
I terreni oggetto della presente stima sono nel Comune di …………… , uno dei paesi del comprensorio collinare dei …………………………………. e sono ubicati in collina, . a sud-est del territorio comunale a breve distanza da …………, sul colle denominato ………..
Sono raggiungibili tramite la strada Provinciale n………..
La proprietà in questione ha forma irregolare, presenta notevole pendenza, soprattutto nella parte più vicina alla a sommità del colle; per circa i cinquanta per cento il terreno ha andamento in minor declivio.
Allo stato, tutti i terreni, della superficie di circa 14 ha., sono costituiti da bosco , ancorché catastalmente, come riportato nel paragrafo seguente, presentino diverse qualità di coltura.
La viabilità interna al fondo è quasi inesistente ed è costituita da un sentiero che parte dalla strada provinciale n. …. e si inerpica sino alla sommità della collina con un dislivello di circa 100 m.
Il soprassuolo del bosco è rappresentato prevalentemente da specie quercine come cerro, rovere, roverella ed altre minori, la forma di governo è il ceduo matrocinato sottoposto a regolari turni di taglio ogni sedici anni, di cui il prossimo è previsto fra un anno.
Sulla cima del colle, che raggiunge una quota di m. 320 s.l.m., ubicate sui terreni in esame, sono presenti le rovine del “castello di Rocca …………….”, risalente al XIII° secolo ed allora sede di un presidio militare di grande importanza per la posizione strategica. Successivamente la rocca fu trasformata in prigione di stato.
Ora sono visibili solo le rovine di tali costruzioni, costituite da tratti di fondazione, parte incassate nel terreno e parte emergenti per poche decimetri di altezza rispetto alla quota del terreno circostante.
Una pendice del colle (lato ad est) è costituita da una parete rocciosa a strapiombo sulla valle sottostante e, data questa particolarità, con l’autorizzazione della proprietà, è utilizzata da un gruppo sportivo locale come palestra di roccia per i primi addestramenti e allenamenti di scalate alpine.
Dati catastali
L'intero compendio è censito al Catasto Terreni del Comune di …………, con i dati riportati nella tabella n. 1.
| Tabella n.1 - Individuazione catastale dei beni |
| Foglio |
Particella |
Qualità di coltura |
Superficie (m²) |
Reddito dominicale € |
| 24 |
34 |
Bosco ceduo |
6.239 |
12,89 |
| 24 |
35 |
Seminativo |
943 |
3,65 |
| 24 |
37 |
Fabbricato rurale |
2.815 |
|
| 24 |
38 |
Seminativo |
18.020 |
5,58 |
| 24 |
56 |
Vigneto |
850 |
7,46 |
| 24 |
60 |
Seminativo |
10.430 |
13,47 |
| 24 |
61 |
Seminativo |
5.977 |
7,72 |
| 24 |
62 |
Seminativo |
550 |
2,13 |
| 24 |
84 |
Seminativo |
15.802 |
89,77 |
| 24 |
85 |
Bosco ceduo |
6.694 |
13,83 |
| 24 |
86 |
Seminativo |
26.064 |
8,08 |
| 24 |
100 |
Pascolo |
3.945 |
5,09 |
| 24 |
101 |
Vigneto |
1.137 |
9,98 |
| 24 |
102 |
Pascolo |
1.439 |
1,86 |
| 24 |
162 |
Bosco ceduo |
2.038 |
3,16 |
| 24 |
172 |
Bosco ceduo |
11.717 |
15,13 |
| 24 |
173 |
Bosco ceduo |
7.518 |
19,41 |
| 24 |
180 |
Bosco ceduo |
2.598 |
5,37 |
| 24 |
188 |
Bosco ceduo |
10.696 |
16,57 |
| 24 |
195 |
Bosco ceduo |
1.794 |
4,63 |
| 24 |
196 |
Seminativo |
961 |
1,24 |
| Totale |
138.227 |
247,02 |
Lo stesso risulta intestato alla ditta ……………………. per 15/18, …………………. per 1/18, ………………………………… 1/18 e ………………………………….per il residuo 1/18.
Nella tabella n. 2 i terreni in esame sono raggruppati per insiemi di qualità di coltura secondo la classificazione che risulta dagli atti catastali.
La posizione catastale non risulta aggiornata con lo stato dei fatti dei terreni i quali risultano all’attualità interamente destinati a bosco. Pertanto è necessario produrre in catasto la relativa dichiarazione di variazione nello stato delle colture ai fini del necessario aggiornamento previsto dall’art. 30 del D.P.R. 917/86.
| Tabella n.2 - Raggruppamento dei terreni per coltura risultante in catastale |
| Qualità |
Superficie in m² |
| Bosco ceduo |
49.294 |
| Seminativo |
17.295 |
| Pascolo |
22.752 |
| Vigneto |
1.987 |
| Incolto produttivo |
44.084 |
| Fabbricato rurale |
2.815 |
Confini
Il compendio ha forma irregolare, come pure irregolare è la pendenza che digrada da 320 m. slm, sommità del colle, a circa 200 m slm.
Esso confina con i seguenti mappali del Foglio 24 del Catasto Terreni del Comune di ……………………….:
a nord con i mappali 5, 6, 7 intestati a …………………..; 176 intestato a …………………………..;
ad est con i mappali 304, 303, 302e 174 intestati a ……………………; 330, 332, 103, 256 intestati a …………………….; 331 intestato a ………………….;
a sud con i mappali 32 intestato a ………………………………; 57, 59, 98, 203, 204 intestati a ………………………………; 351, 353 intestati a ……………..;
ad ovest con i mappali 33, 32 intestati a ……………………………..; 82, 83, 192 intestati a ………………………….; strada provinciale n. …..