La stima del grado di intensità di ogni carattere comparativo dovrebbe avvenire per comparazione diretta con le unità tipo, laddove ancora possibile, oppure per il tramite delle unità di confronto, ossia delle unità immobiliari di una data zona censuaria che sono particolarmente rappresentative.
Queste ultime sono state scelte dal locale Ufficio dell’Amministrazione catastale. In termini pratici, ipotizzato che per la stima della classe di una data categoria siano da considerare tutti i caratteri comparativi, il problema di stima si pone nei termini indicati nella tabella 6.3 appresso riportata.
In altre parole, ci si pone il problema di quale sia il procedimento comparativo che, a partire dai caratteri delle unità tipo o di confronto, consenta di giungere all’individuazione della classe corretta da attribuire all’unità oggetto di classamento. A questo punto il lettore, particolarmente interessato, potrebbe iniziare un...
_OMISSIS_ ...mpia ricerca tematica, estendendola a tutta le disposizioni di legge e di prassi, arricchendola pure con l’analisi della più accreditata letteratura di settore. Il risultato sarebbe veramente sorprendente:
- il sistema degli estimi catastali, in conservazione da oltre mezzo secolo, non dispone di un proprio algoritmo di calcolo della rendita delle unità immobiliari appartenenti ai gruppi A e C ed, inoltre,
- l’attribuzione della classe, ossia la parte più complessa e delicata del processo di classamento, è effettuata per mera comparazione diretta.
È il caso di soffermarsi su questo sottovalutato aspetto, poco esplorato sia dai «media» che dalla letteratura di settore, sovente troppo occupata da estenuanti e «logorroiche» disamine di aspetti amministrativo-procedurali, piuttosto che orientata a cercare di dare una soluzione a questo imbarazzante problema.
In effetti la mancanza di un algoritmo estimat...
_OMISSIS_ ...are il sistema degli estimi catastali, è forse una delle più evidenti manchevolezze della dottrina italiana di ogni tempo.
La situazione di acuta criticità, per quanto noto all’autore, era ben conosciuta anche dai referenti politici dell’Amministrazione catastale fin dai primi anni dopo l’entrata in conservazione del N.C.E.U. (1962). Come la situazione si sia evoluta fino ai giorni nostri è ben noto alla pubblica opinione grazie ai «media»: ancor oggi dietro la mai eseguita completa revisione generale degli estimi catastali, si cela in primo luogo il problema dell’individuazione di un affidabile algoritmo valutativo.
Il prepotente ingresso della dottrina anglosassone nel contesto italiano, avvenuto nell’ultimo decennio del secolo scorso, ha soppiantato poco a poco la più solida e strutturata dottrina estimativa italiana, con la conseguente inevitabile conclusione che la ricerca di credibili algoritmi è stata...
_OMISSIS_ ...rso teorie estimali esterofile di cui sono, o quantomeno dovrebbero essere, ben noti i limiti operativi e le criticità concettuali.
Alcuni severi censori dei costumi italici potrebbero trovare ampi spunti per un’analisi sociologica e biasimare l’ennesima storia costituita da ottimi illuminati propositi prospettici, calati in una realtà cronicamente povera di risorse, ma ricca di eterne promesse e di rimandi verso un futuro in cui le impossibilità del presente potranno essere auspicabilmente risolte.
In tal modo l’Italia si ritrova, ancora una volta, vincolata da uno dei suoi innumerevoli paradossi: possiede teoricamente
- uno dei più evoluti sistemi catastali, concepito con encomiabile lungimiranza;
- una raffinatissima concettualizzazione ben rispondente alla esigenze della modellizzazione di un territorio variegato, molto difficile da descrivere e gestire anche nei suoi aspetti immobiliari.
I princip...
_OMISSIS_ ...ema degli estimi italiano sono ancor oggi in larga misura attuali, tutto perfetto o quasi.... manca il «cuore», la parte più importante di tutto: l’algoritmo di stima. Se il lettore ha difficoltà a comprendere la situazione, pensi pure ad una bellissima automobile, concepita in un tempo sempre più lontano (circa 70-80 anni or sono) con criteri talmente futuristici ed innovativi da renderla ancor oggi attuale. Il prototipo è stato realizzato, tra tante difficoltà, in molti decenni e, una volta completato, ... nessuno ne ha realizzato il motore. Si muove certamente, ma perché agganciato ad un tiro di cavalli, poiché tale può essere considerata la «comparazione diretta» in rapporto alla splendida concettualizzazione sviluppata.