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Natura e ruolo delle cooperative sociali nell'edilizia residenziale pubblica

Il socio assegnatario di un alloggio ERP, nel caso in cui il fabbricato realizzato dalla cooperativa edilizia presenti difetti e manchevolezze ascrivibili all'appaltatore o agli amministratori della società, poiché titolare di un diritto personale di godimento, può domandare il risarcimento del danno patrimoniale subito.

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titolo:IL CODICE DELL'EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA E AGEVOLATA
anno:2019
pagine: 2574 in formato A4, equivalenti a 4376 pagine in formato libro
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EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE

Le cooperative edilizie perseguono lo scopo di costruire alloggi e di assegnarli dapprima in godimento e poi in proprietà individuale ai soci.

Può essere qualificata come imprenditore commerciale la cooperativa edilizia che venda a terzi gli alloggi realizzati, potendo la natura commerciale dedursi dalla presenza di elementi anche presuntivi che evidenzino lo svolgimento da parte della cooperativa di attività speculativa esorbitante dal suddetto scopo, o che ceda gli alloggi sul mercato.

Il socio di una cooperativa edilizia è parte di due distinti e non sovrapponibili, ancorché collegati, rapporti, aventi diversa natura giuridica e disciplina non omogenea: a) l'uno, di carattere associativo (che discende direttamente dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguente acquisizione della qualità di socio), dal quale deriva l'obbligo del conferimento e della contribuzione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione; b) l'altro, per lo più di natura sinallagmatica, che deriva dal contratto bilaterale di scambio per effetto del quale egli la proprietà dell'alloggio per la cui realizzazione l'ente è stato... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ....

In materia di cooperative edilizie, deve ritenersi che: a) gli obblighi di pagamento derivanti dal rapporto associativo rientrino tra i debiti di conferimento, e che quindi la loro misura non possa essere dagli organi sociali variata (salva l'ipotesi di una delibera di aumento del capitale sociale), se ciò non risulti specificamente previsto dallo Statuto; b) quanto agli obblighi di pagamento per la acquisizione della proprietà dell'alloggio, l'eventuale maggiorazione da parte della cooperativa delle somme da versare rispetto al costo medio complessivo risultante dal piano finanziario richiamato nella prenotazione, ove non sia prevista e regolata dalla prenotazione stessa, non possa essere disposta dagli organi della cooperativa nel corso della realizzazione del programma costruttivo.

Il trasferimento di proprietà dell'immobile, a seguito dell'assegnazione da parte della cooperativa costruttrice, è subordinato al frazionamento del mutuo (R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, art. 229), ma non implica l'estinzione del mutuo frazionato, che è condizione per il riscatto dell'immobile e per la costituzione del condominio ordinario.

Una cooperativa edilizia è qualificabile come «sovvenzionata dallo... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...o; e pertanto soggetta alla speciale disciplina di cui al R.D. 1165/1938, solo se abbia in concreto conseguito il contributo dello Stato, restando irrilevante la semplice previsione statuaria della possibilità del ricorso al finanziamento pubblico.

Nelle cooperative edilizie aventi come scopo la costruzione di alloggi e l'assegnazione degli stessi in godimento e, successivamente, in proprietà individuale ai soci, le anticipazioni e gli esborsi effettuati dal socio non a titolo di conferimento od in conseguenza dell'obbligo inerente alla partecipazione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione, ma per il conseguimento dei singoli beni o servizi prodotti dalla cooperativa, pongono il socio nella posizione di creditore verso la cooperativa, posizione che - una volta avvenuto lo scioglimento del rapporto sociale - si manifesta come diritto alla restituzione delle somme anticipate, sempre che la proprietà dell'alloggio non sia stata nel frattempo conseguita e le scopo sociale non sia stato raggiunto.

A norma del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 18 la cooperativa edilizia cedente, che assegna un appartamento al socio, è tenuta a rivalersi su di lui della maggiore imposta sul valore aggiunto, che per la medesi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... sia stata accertata dall'erario.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> ATTO DI ASSEGNAZIONE

Quanto alla configurabilità del condominio di gestione in mancanza del trasferimento della proprietà degli alloggi costruiti da cooperativa edilizia, va ritenuta ammissibile la costituzione di tale condominio di gestione prima del trasferimento della proprietà degli immobili, nell'interesse degli stessi assegnatari, sulla base di autorizzazione della proprietà e su richiesta degli stessi assegnatari degli alloggi.

In tema di assegnazione di alloggi di cooperative edilizie a contributo erariale il momento rilevante, al fine di stabilire l'acquisto della titolarità dell'immobile, va individuato in quello della stipulazione, da parte del socio, del contratto di mutuo individuale, poiché soltanto con la stipulazione di detto contratto il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell'alloggio, assumendo la veste di mutuatario dell'ente erogatore del mutuo.

In tema di edilizia, popolare ed economica, la disposizione di cui al R.D. n. 1165 del 1938, art. 109 è applicabile sia alle cooperative a proprietà individuale, sia a quelle a propriet&a... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...visa, siccome si riferisce, nell'una o nell'altra ipotesi, ai diritti del precedente assegnatario rispetto al subentrante. Tale disposizione, nella, parte in cui affida al collaudatore o ad un funzionario del genio civile la determinazione della somma che il subentrante assegnatario di alloggio di cooperativa edilizia deve rimborsare, per le migliorie, all'assegnatario precedente, tende solo ad assicurare un più rapido regolamento di interessi patrimoniali privati, e, non essendo inderogabile, non esclude la libertà delle parti di regolare diversamente, nella loro autonomia, i reciproci rapporti di dare ed avere.

Nelle cooperative edilizie, l'acquisto, da parte dei soci, della proprietà dell'alloggio per la cui realizzazione l'ente sia stato costituito passa attraverso la stipulazione di un contratto di scambio, la cui causa è del tutto omogenea a quella della compravendita, in relazione al quale la cooperativa assume veste di alienante ed il socio quella di acquirente.

La mancata acquisizione entro l'anno della proprietà dell'immobile che uno dei contribuenti aveva l'aspettativa di ottenere in proprietà per effetto della sua partecipazione, in qualità di socio, alla cooperativa costituita per la cost... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... fabbricato non può essere surrogata dalla mera qualità di associato o dall'inizio dei lavori di costruzione del fabbricato stesso, in assenza di un atto di assegnazione in proprietà dell'immobile medesimo.

L'assegnazione degli alloggi di una cooperativa edilizia non produce, di per sé sola, né lo scioglimento della cooperativa, né la sua estinzione, né il trasferimento ex lege in capo ai soci delle eventuali posizioni debitorie facenti capo alla società.

L'assegnazione di un'area esterna al fabbricato in favore di uno o più soci come complemento delle unità immobiliari loro singolarmente assegnate, piuttosto che la destinazione di essa al servizio o all'ornamento dell'edificio comune, esprime la normale attuazione proprio dello scopo della cooperativa edilizia.

È soltanto con la stipulazione del contratto di mutuo individuale che il socio della cooperativa edilizia acquista la proprietà dell'alloggio, che può essere trasferita soltanto con un contratto scritto (art. 1350 c.c., n. 1), non certo con atti materiali quali la consegna o il pagamento del mutuo.

Qualora il fabbricato realizzato da una società cooperativa edilizia... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ifetti e manchevolezze, per fatti ascrivibili all'appaltatore delle relative opere, nonché agli amministratori della società, per la loro inerzia nel non pretendere l'esatta esecuzione del contratto, il socio assegnatario, in quanto titolare di un mero diritto personale di godimento su porzione del suddetto fabbricato, potrà domandare, nei confronti della società, in base al rapporto organico, il ristoro del danno che il comportamento doloso o colposo degli amministratori medesimi abbia direttamente provocato nel suo patrimonio con la lesione di quel diritto di godimento.

E' improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse il giudizio proposto dal Comune che, dopo aver inizialmente revocato in dubbio efficacia e stabilità delle assegnazioni nell'ambito di un PEEP, ingiungendone la risoluzione, in seguito, tuttavia, dinanzi al completamento dei lavori e al trasferimento a terzi degli alloggi così realizzati, si astenga da qualsivoglia ulteriore intervento inteso a dare concreta incidenza e seguito agli atti impugnati, dando così mostra di voler considerare come definitivo l'assetto raggiunto (che nel frattempo, nella specie, aveva ormai coinvolto numerose posizioni di cittadini terzi).

Nel caso part... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...le cooperative edilizie, nella fase della assegnazione ai soci prenotatari delle unità immobiliari, il trasferimento della proprietà si configura inevitabilmente come un atto a titolo oneroso, non valendo a conferirgli gratuità l'equivalenza del corrispettivo al prezzo della costruzione e l'assenza di un profitto della cooperativa.

L'assegnazione definitiva del bene è l'atto traslativo che trasferisce il bene dalla cooperativa edilizia (che lo ha realizzato o acquistato a sua volta) al singolo socio irrevocabilmente.

In tema di assegnazione di alloggi di cooperative edilizie a contributo statale, il momento determinante del trasferimento del bene in proprietà, al fine di stabilire se esso cada o meno nella comunione degli acquisti tra coniugi, è quello della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> ATTO DI PRENOTAZIONE

Per il soggetto interessato all'acquisizione di un alloggio in cooperativa, l'obbligo di trasferimento può essere attualizzato attraverso un'attività successiva, con la quale si accerta la realizzazione dei presupposti concreti per l'assegnazione, si individua l'a... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...l relativo corrispettivo, e si rende dovuto l'atto traslativo a favore del socio assegnatario; detta attività attuativa può, in concreto, consistere nella "prenotazione" dell'immobile da parte del nuovo socio, ovvero nella stipula di un preliminare, con il quale la cooperativa prometta al socio subentrante il trasferimento di una delle unità immobiliari realizzate.

La previsione della facoltà degli organi della cooperativa edilizia di richiedere al socio, in casi determinati, maggiori somme rispetto al costo medio complessivo dell'alloggio previsto all'inizio del rapporto, rientra tra le condizioni regolanti il rapporto di scambio ed è quindi legittimamente contenuta nell'atto di prenotazione dell'alloggio medesimo.

L'atto di prenotazione di alloggio nei confronti della cooperativa edilizia ha natura giuridica di contratto preliminare.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> COMUNIONE LEGALE

In tema di assegnazione di alloggi di cooperative edilizie, il momento determinativo dell'acquisto della titolarità dell'immobile da parte del singolo socio, onde stabilire se il bene ricada, o meno, nella comunione legale tra coniugi, è quello dell... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...el contratto di trasferimento del diritto dominicale (contestuale alla convenzione di mutuo individuale), poiché solo con la conclusione di tale negozio il socio acquista, irrevocabilmente, la proprietà dell'alloggio (assumendo, nel contempo, la veste di mutuatario dell'ente erogatore), mentre la semplice qualità di socio, e la correlata "prenotazione", in tale veste, dell'alloggio, si pongono come vicende riconducibili soltanto a diritti di credito nei confronti della cooperativa, inidonei, come tali, a formare oggetto della communio inciders familiare.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> ESTINZIONE

In caso di scioglimento del rapporto sociale limitatamente al socio di una società cooperativa edilizia, il socio ha diritto sia alla liquidazione della quota sociale, con riguardo a quanto abbia versato a titolo di conferimento, sia alla restituzione di quanto versato a titolo di anticipazione, direttamente riconducibile all'acquisto ed all'assegnazione dell'alloggio, sempre che la proprietà dell'alloggio non sia stata nel frattempo conseguita e lo scopo sociale non sia stato raggiunto.

Lo scioglimento della cooperativa edilizia non ne determina l'estinzione, la q... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... soltanto dalla cancellazione dal registro delle imprese, ammessa a seguito dell'approvazione del bilancio finale di liquidazione.

A differenza di quanto previsto per le società cooperative in generale dalla prima parte del primo comma dell'art. 2544 Cod. civ., la disposizione specifica per le cooperative edilizie contenuta nella successiva parte del comma primo non lascia spazio ad alcuna valutazione dell'amministrazione (quindi neppure a valutazioni circa l'aspetto della responsabilità dell'evento determinante), stabilendo lo scioglimento "di diritto" e la perdita della personalità giuridica come automatico effetto del mero fatto materiale del mancato deposito dei bilanci relativi agli ultimi due anni, rimettendo all'amministrazione un'attività del tutto vincolate e sostanzialmente dichiarativa.

Ai sensi dell'art. 2544 c.c., comma 1, ult. periodo, - nel testo dettato dalla L. n. 59 del 1992, art. 18, comma 1, e antecedente alla riforma del diritto societario, di cui al D.Lgs. n. 6 del 2003 - nelle società cooperative edilizie di abitazione il mancato deposito in tribunale, nei termini prescritti, dei bilanci relativi agli ultimi due anni determina, senza necessità di un provvedimento dell'autorit... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...vernativa, lo scioglimento di diritto della società e la perdita da parte di questa della personalità giuridica, con la conseguenza che i suoi soci diventano illimitatamente responsabili per le obbligazioni sociali, in applicazione analogica delle disposizioni dettate per le società prive di personalità giuridica.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> INADEMPIMENTO

La valenza e le peculiarità del comportamento di inadempimento ad una convenzione sono circostanze il cui prudente apprezzamento è riservato all'amministrazione, essendo la "non imputabilità" ex art. 1218 c.c. un concetto giuridico che presenta margini di opinabilità e, la gravità dello stesso, comunque relazionata all'interesse effettivo dell'altro contraente.

La valutazione dell'inadempimento della Cooperativa Edilizia deve essere ponderata e deve interessare, con l'ausilio della partecipazione procedimentale dei soggetti interessati e controinteressati, in primis in profili dell'imputabilità del comportamento inadempitivo, ed in secundis le conseguenze e la sostenibilità della caducazione contrattuale, nell'ambito di un bilanciamento di interessi che è rimesso ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...trazione, o al Commissario ad acta in sua sostituzione.

E' illegittimo il provvedimento amministrativo che accerta l'inadempimento della Cooperativa edilizia al divieto di alienare a terzi se tale alienazione è stata disposta dal commissario liquidatore e l'accertamento è avvenuto senza coinvolgere i soggetti procedimentali controinteressati.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> PARTI COMUNI

Qualora una cooperativa edilizia, dopo aver stipulato con il comune una convenzione di lottizzazione su un di terreno al fine di costruirvi un complesso edilizio da destinare a civili abitazioni, abbia poi provveduto all'assegnazione degli alloggi realizzati ai soci, con conseguente formale trasferimento in loro favore della proprietà delle singole unità immobiliari ed insorgenza di un rapporto di condominio tra i soci assegnatari, deve ritenersi che oggetto dell'assegnazione sia pure la comproprietà dei beni che abbiano l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e, cioè, siano collegati, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari assegnate in proprietà esclusiva ai soci, ovvero che siano in rapporto con queste da... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... a principale, essendo il diritto dei soci assegnatari sulle parti di area non direttamente interessate dai fabbricati assimilabile a quello dei condomini sulle parti comuni.

Nell'attuare dell'oggetto sociale di una cooperativa edilizia, la previsione di spazi deputati al godimento comune dei soci è più o meno necessitata dalla natura stessa del corpo di fabbrica realizzato e dall'applicazione ad esso dell'art. 1117 c.c., in tema di parti comuni dell'edificio; ma rientra in ogni caso nella discrezionalità dell'ente individuarli e delimitarli, e così ampliare o ridurre corrispondentemente aree e volumi destinati all'assegnazione in proprietà singola, contemperando fra loro gli interessi individuali e collettivi dei soci.

È legittima una delibera dell'assemblea della cooperativa edilizia che assegna un'area esterna al fabbricato in favore di uno o più soci come complemento delle unità immobiliari loro singolarmente assegnate, piuttosto che destinarla al servizio o all'ornamento del servizio comune; tale decisione non viola il principio di parità di trattamento tra i soci (art. 2516 c.c.), dal momento che questo si risolve in una regola di comportamento la cui ipotetica violazione non alter... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...fra la causa cooperativistica e quella di scambio propria del contratto di cessione dell'alloggio singolo.

I soci della cooperativa edilizia non hanno alcun diritto alla massima estensione possibile delle parti comuni.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> RAPPRESENTANZA

Il decreto assessoriale di revoca del Consiglio di amministrazione della cooperativa edilizia non è un atto ricettizio: pertanto, i soggetti muniti del potere di rappresentanza della cooperativa perdono tale potere sin dal momento della pubblicazione dello stesso decreto, a prescindere dalla consapevolezza dell'avvenuta revoca dell'incarico.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> RESPONSABILITÀ

Ai fini dell'applicazione del regime di responsabilità previsto dall'art. 1669 cod. civ. riveste la qualità di costruttore-venditore la cooperativa edilizia che ha assegnato ai soci prenotatari unità immobiliari di un complesso condominiale, realizzandosi in tal caso un trasferimento della proprietà a titolo oneroso nonostante l'equivalenza del corrispettivo al prezzo della costruzione e l'assenza di profitto della cooperativa.

I soci pre... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... unità abitativa edificata in cooperativa, già immessi nel possesso dell'unità preassegnata e in attesa dell'assegnazione, sono titolari di azione risarcitoria nei confronti della cooperativa edilizia per difetti di costruzione che presenti l'unità abitativa ascrivibili all'appaltatore ove la società sia rimasta inerte e non si sia attivata per pretendere l'esatta esecuzione del contratto.

Il rapporto tra soci e cooperativa edilizia nascente dalla prenotazione dell'appartamento è da qualificare di natura personale e non reale, perché anteriore alla vera e propria assegnazione: esso tuttavia, non è privo di efficacia vincolante sul piano giuridico, essendo fonte di reciproche obbligazioni, tra le quali quella di assicurare il godimento dell'immobile concesso ad uso abitazione.

Dovendosi configurare come extracontrattuale la responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c. e ravvisato il soggetto passivo dell'azione diretta a farla valere non solo nell'appaltatore, ma in colui che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, requisito necessario e sufficiente a configurare la legittimazione ad agire nei suoi confronti è unicamente l'acquisto diretto o mediato dell'i... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nza che rilevi, salvo che per l'eventuale originaria gratuità, lo specifico rapporto in virtù del quale il soggetto danneggiato ne abbia conseguito la disponibilità.

I "gravi difetti" dai quali deriva la responsabilità prevista dall'art.1669 cod. civ. a carico delle cooperative edilizie sono non soltanto quelli che incidono sulla struttura e funzionalità del fabbricato, ma anche i vizi costruttivi che riducono in misura apprezzabile l'utilità dell'immobile alterandone il normale godimento.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> SCOPO MUTUALISTICO

La deliberazione assembleare relativa alla misura della ripartizione tra i soci della cooperativa edilizia di un mutuo bancario contratto per la edificazione non incide sul rispetto dello scopo mutualistico.

La disposizione dello statuto sociale, secondo la quale l'associazione pone a disposizione dei soci impianti ed attrezzature sportive, non rispetta lo scopo mutualistico per la sua genericità. Infatti è tipico di ogni ente quello di porre a disposizione dei propri membri le proprie strutture, laddove invece è proprio dello scopo mutualistico creare una disciplina speciale a f... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...oci.

Nelle cooperative edilizie (come nelle altre società cooperative) lo scopo mutualistico che le distingue rispetto agli altri tipi di società consiste nel raggiungere un risultato economico attraverso l'attività di impresa a condizioni più vantaggiose di quelle che otterrebbero sul mercato, in modo tale che i soci siano anche i destinatari "elettivi" dei beni realizzati dalla cooperativa.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> TITOLI E PUNTEGGIO

La previsione di un punteggio massimo per la categoria di titoli relativi alla presenza di invalidi nelle compagini sociali partecipanti ad una selezione per l'assegnazione aree in diritto di superficie nell'ambito del piano di zona per l'edilizia economica e popolare non è, di per sé, manifestamente irragionevole, né supera i confini esterni dell'esercizio del potere tecnico-discrezionale dell'Amministrazione: e ciò nella misura in cui in luogo di un criterio totalmente proporzionale venga fissato un parametro perequativo nell'attribuzione dei punteggi ai titoli valutabili, al fine, assolutamente legittimo, di evitare che il criterio correttivo della considerazione del numero dei soci portatori di... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ossa assumere una valenza spropositata ed assorbente, prestandosi con ciò ad abusi nella stessa costituzione della base sociale delle cooperative concorrenti.


 
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