rsquo;ipotesi in cui si intenda mutare l’uso di un fabbricato già ultimato, occorre tener conto delle seguenti coordinate ricostruttive:
a) gli interventi di manutenzione non possono mai determinare mutamenti di destinazione d’uso: art. 3, co. 1, lett. a) e b), T.U.;
b) gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono determinare mutamenti di destinazione d’uso, ma la nuova destinazione deve essere compatibile con gli elementi tipologici, formali e strutturali del fabbricato: art. 3, co. 1, lett. c), T.U.;
c) gli interventi di ristrutturazione sono considerati come di ristrutturazione «pesante» e sottoposti a permesso di costruire se determinano mutamenti di destinazione d’uso di immobili compresi in zona A: art. 10...
_OMISSIS_ ...stinazione d’uso realizzato con opere, anche modeste, porta alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e integra, a seconda dei casi, una ristrutturazione edilizia o addirittura una vera e propria nuova costruzione.
Quanto al titolo edilizio necessario, queste opere necessiteranno del permesso di costruire ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora debbano essere realizzati nei centri storici, anche nel caso in cui comportino mutamento di destinazione d’uso all’interno di una categoria omogenea. Da ciò deriva che, fuori dai centri storici, il permesso di costruire non sarà invece necessario, e sarà sufficiente la s.c....
_OMISSIS_ ...ruzione che, in parte, si discosta da quella appena proposta.
Ad essere in discussione non è tanto l’assunto per cui gli interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo se determinano mutamento di destinazione d’uso sono ristrutturazione, ma il titolo abilitativo necessario.
Secondo questa dottrina, occorrerebbe leggere rigorosamente l’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., che prevede il permesso di costruire unicamente nell’ipotesi di mutamenti di destinazione d’uso di immobili in centri storici, lasciando intendere che, per i manufatti ubicati in altre zone, sia sufficiente la s.c.i.a. se non viene alterata la volumetria complessiva dell’edificio o il prospetto o, negli immobili vincolati ai sen...
_OMISSIS_ ...o come ristrutturazione «leggera», a prescindere – e in questo sta lo iato tra la giurisprudenza sopra citata e questa teoria – dal fatto che il mutamento avvenga tra categorie edilizie omogenee o eterogenee.
Come mai allora, nonostante la lettera dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., la giurisprudenza ritiene necessario il permesso di costruire anche in caso di mutamento con opere realizzato in immobili siti in zone diverse dalla A che determini il passaggio tra categorie eterogenee e ha circoscritto la s.c.i.a. alla sola ipotesi in cui il mutamento sia tra categorie omogenee?
Nella motivazione delle pronunce si rileva che la conclusione per cui fuori dalle zone A la ristrutturazione edilizia [purché non comporti aumento degli alt...
_OMISSIS_ ...stinazione d’uso «si porrebbe in contrasto con l’assoggettamento al permesso di costruire, anche fuori dei centri storici, delle opere di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo (interventi di minore portata rispetto alla ristrutturazione edilizia) qualora comportino modifiche della destinazione d’uso».
Il ragionamento che si fa, in altre parole, è il seguente: se il mutamento di destinazione d’uso realizzato fuori dai centri storici è assentibile solo con permesso di costruire nel caso di opere di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo, tale principio deve valere a maggior ragione anche per le ipotesi di ristrutturazione edilizia, che sono interventi ben più invasivi rispetto a quel...
_OMISSIS_ ...i all’esterno del centro storico, la ristrutturazione che comporti mutamento di destinazione d’uso sia assentibile con s.c.i.a. unicamente nell’ipotesi in cui, proprio come nel restauro e risanamento conservativo, la variazione avvenga tra destinazioni compatibili.
Concludendo, gli interventi di ristrutturazione edilizia, al pari di quelli di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo:
a) necessitano sempre di permesso di costruire, qualora comportino mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico;
b) fuori dei centri storici sono realizzabili mediante s.c.i.a. qualora comportino il mutamento della destinazione d’uso all’interno di una stessa categ...
_OMISSIS_ ...rno di una stessa categoria omogenea.
È interessante notare come in giurisprudenza sia stato prospettato un indirizzo ancora più restrittivo di quello appena visto, di per sé già rigoroso, secondo cui il mutamento d’uso con opere andrebbe sempre assentito con permesso di costruire.
L’impostazione muove dall’art. 22, co. 2, T.U., norma che, escludendo che si possa attuare tramite s.c.i.a. (in passato: d.i.a. c.d. «semplice») una variante in corso d’opera quando comporti un mutamento di destinazione d’uso, sottende la necessità che un intervento del genere sia assentito con permesso di costruire: ebbene, se questo vale per l’intervento in variante, allo stesso modo si deve procedere quando si tratti del rilascio d...
_OMISSIS_ ...otesi in cui il passaggio da una categoria urbanistica all’altra realizzi un mutamento del carico urbanistico dai casi in cui tale variazione non si verifica.
Se il cambio di destinazione d’uso avviene tra categorie edilizie omogenee – secondo quanto stabilito dallo strumento urbanistico – il carico urbanistico non subisce un aggravio e la variazione d’uso è irrilevante dal punto di vista urbanistico e «libera»: parrebbe di capire, dunque, che in questo caso non è necessario acquisire alcun titolo edilizio e nemmeno presentare una s.c.i.a..
Viceversa, se il mutamento di destinazione d’uso avviene fra categorie edilizie non omogenee, la variazione comporta un aumento della domanda di infrastrutture e servizi e pub...
_OMISSIS_ ... è soggetto a s.c.i.a. purché non interessi un edificio ricadente in zona A e non sia subordinato dalla legge regionale al rilascio del permesso di costruire.
Secondo questa ricostruzione, non è condivisibile l’opinione che afferma che il mutamento di destinazione d’uso con opere tra categorie non omogenee dovrebbe essere sempre sottoposto a permesso di costruire e conclude in tal senso argomentando a contrario dall’art. 22, co. 2, T.U..
Questa norma, infatti, prevede siano realizzabili con s.c.i.a. le varianti a permessi per costruire che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e riguarda quelle varianti in corso d’opera che è possibile apportare tramite s.c.i.a., ma non al punto di cambiare la categoria edil...
_OMISSIS_ ...o di un nuovo permesso per costruire perché possa ritenersi superato il precedente.
Piuttosto, è corretto ritenere che il mutamento di destinazione d’uso tra categorie non omogenee sia soggetto a s.c.i.a. perché l’art. 22, co. 1, T.U. sottopone a tale regime semplificato tutti gli interventi edilizi che non sono soggetti né al regime dell’attività edilizia libera né al permesso di costruire, e il mutamento di destinazione d’uso con opere realizzato su immobili non ricadenti in centro storico è uno di questi.
Un’altra ricostruzione è quella che ritiene sottoposti a s.c.i.a. gli interventi che comportano il cambio d’uso di immobili situati in zone diverse dal centro storico.
Essa argomenta a partire dall’a...
_OMISSIS_ ...ttività edilizia libera e osservando che l’art. 10 T.U. sottopone a permesso di costruire solo i mutamenti di destinazione d’uso realizzati su edifici ubicati in zona A; si deve osservare, peraltro, che questa impostazione sembrerebbe prescindere dalla distinzione tra cambi d’uso tra categorie omogenee ed eterogenee dal punto di vista urbanistico, attribuendo valore dirimente all’ubicazione dell’immobile.
Vi è, infine, chi, a seguito dell’introduzione dell’art. 23-ter T.U., ritiene che il regime dei titoli abilitativi in caso di mutamento di destinazione d’uso con opere debba essere così ricostruito:
a) se l’intervento comporta il passaggio da una categoria funzionale all’altra: permesso di costruire s...
_OMISSIS_ ...to è di ristrutturazione edilizia e l’immobile interessato dal mutamento di destinazione si trova in centro storico: permesso di costruire;
c) se il mutamento di destinazione d’uso con opere avviene all’interno della stessa categoria funzionale: se le opere sono «minime» tali da non alterare la volumetria complessiva dell’edificio è configurabile una manutenzione straordinaria e pertanto è sufficiente la comunicazione inizio lavori asseverata; diversamente, se le opere determinano la creazione di un nuovo e diverso organismo si ricade nella ristrutturazione edilizia e quindi servirà il permesso di costruire o la «super d.i.a.» in caso di ristrutturazione c.d. «pesante» o la s.c.i.a. per le ipotesi di ristrutturazione c...
_OMISSIS_ ... necessaria sottoposizione a permesso di costruire ex art. 10, co. 1, lett. c), T.U. del mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere, di immobili ubicati in zona A, che si configura come ristrutturazione c.d. «pesante» e la possibilità di intraprendere con comunicazione di inizio attività asseverata gli interventi di mutamento di destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio dell’attività di impresa [art. 6, co. 2, lett. e-bis), T.U., introdotta dall’art. 13-bis, co. 1, lett. a), del d.l. n. 83/2012].
In giurisprudenza si era formato così un orientamento secondo cui, in assenza di una diversa disposizione regionale, il mutamento funzionale dovrebbe ritenersi libero, in quanto espressione dello ius utendi e non dello ius...
_OMISSIS_ ...tuttavia pacifico, e, secondo altre pronunce, doveva essere sottoposto ad alcuni temperamenti.
Non sempre, infatti, il mutamento funzionale non crea trasformazione del territorio e non comporta nuovo carico urbanistico, così in alcune decisioni si ribadisce che occorre tener conto delle destinazioni di zona o di quelle considerate compatibili dalla giurisprudenza e che non può ritenersi libero qualora contrasti con i vigenti assetti urbanistici di zona, altre volte si è affermato che occorre aver riguardo all’eventuale rilevanza urbanistica dell’intervento modificativo (cioè alla diversa configurazione dei rapporti stabiliti dalla disciplina urbanistica o al differente carico urbanistico indotto dall’avvenuta variazione), mentre in altre sentenze si ...
_OMISSIS_ ...LF|
D’altronde – si è rilevato – l’assunto per cui il mutamento funzionale non possa essere considerato attività edilizia libera per la sola mancanza della disciplina regionale, occorrendo piuttosto una valutazione caso per caso, trova sostegno anche nel dato normativo, visto che l’art. 10, co. 2, T.U. ammette espressamente la possibilità che esso possa essere subordinato dalla normativa regionale non solo a s.c.i.a. ma persino a permesso di costruire, in ragione della notevole rilevanza che potrebbero assumere sul piano urbanistico i cambiamenti che possono apportarsi alla utilizzazione degli immobili. Inoltre, sostenere il contrario rischierebbe di portare alla vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l’uso del territorio ne...
_OMISSIS_ ...la P.A. ha trovato recentemente una conferma nel d.l. n. 133/2014, che ha introdotto l’art. 23-ter T.U.: come si è già visto, infatti, questa norma – pur non risolvendo il problema del titolo edilizio necessario per il mutamento di destinazione d’uso – precisa che il mutamento di destinazione d’uso che interviene fra le categorie individuate dal legislatore statale e/o regionale è urbanisticamente rilevante anche se eseguito senza opere.
Merita, dunque, di essere confermato anche nell’attuale contesto normativo il principio fattosi largo in giurisprudenza per cui «il mutamento di destinazione d’uso di un immobile deve essere autorizzato mediante rilascio del permesso di costruire, qualora sia effettuato mediante opere o qualora...
_OMISSIS_ ...memente a tale principio, il mutamento di destinazione d’uso funzionale che, comportando il passaggio tra categorie urbanistiche tra loro eterogenee, determini l’incremento dei parametri urbanistico-edilizi, deve ritenersi sempre sottoposto a permesso di costruire, mentre è sufficiente la s.c.i.a. qualora si resti nell’ambito della stessa categoria edilizia; resta salvo il peculiare regime previsto per i centri storici, in cui il mutamento d’uso senza opere è sempre sottoposto a permesso di costruire, anche se interviene tra categorie omogenee.
Il regime, dunque, è identico a quello del mutamento di destinazione d’uso con opere, e anche ciò appare in linea con quanto previsto dall’art. 23-ter T.U., che tratta allo stesso modo il mutamento ...
_OMISSIS_ ...torico o altre zone) e all’eterogeneità o meno delle categorie tra cui interviene il mutamento.
Si è osservato, infatti, che, diversamente opinando, risulterebbero vulnerate le regole generali finalizzate ad assicurare il corretto ed ordinato assetto del territorio e vi sarebbe il rischio concreto di compromettere gli equilibri dalla strumentazione urbanistica; inoltre, potrebbe risultare pregiudicato anche l’interesse patrimoniale della P.A., perché gli interessati potrebbero essere indotti a chiedere il rilascio dei titoli edilizi contro il pagamento di un minor contributo per il basso carico urbanistico, per poi mutare liberamente e gratuitamente la destinazione originaria senza corrispondere i maggiori oneri che derivano dall'aumento del carico urbanistico.|...
_OMISSIS_ ...bio di destinazione d’uso senza opere va necessariamente assoggettato a s.c.i.a., dovendosi privilegiare, in un’ottica di celerità e di semplificazione amministrativa, la procedura più dinamica e meno penalizzante per l’istante e potendosi comunque argomentare in tal senso a partire dalla sottoposizione a s.c.i.a. – ex art. 22, co. 1, T.U. – di tutti gli interventi che non siano né attività edilizia libera né compresi nell’elenco delle opere per cui è necessario il rilascio del permesso di costruire. Si è preferito distinguere questa impostazione dalla precedente in quanto le pronunce non sembrano distinguere tra il mutamento funzionale che comporti il passaggio tra categorie eterogenee e quello che invece avvenga tra categorie tra loro omogenee, assogge...
_OMISSIS_ ...lla distinzione tra mutamenti d’uso «giuridicamente irrilevanti» e «giuridicamente rilevanti», fondata sulla considerazione per cui il «vero» mutamento di destinazione d’uso sarebbe soltanto quello che si verifica tra categorie autonome dal punto di vista urbanistico e determina una variazione degli standard; il mutamento di destinazione d’uso tra categorie omogenee, tradizionalmente qualificato come mutamento di destinazione d’uso «giuridicamente irrile...