Il mutamento di destinazione d’uso

La modificazione del parametro urbanistico della destinazione d’uso in alcuni interventi è totalmente inibita (manutenzione straordinaria), in altri è permessa entro certi limiti (restauro e risanamento conservativo), mentre per altri ancora può essere il connotato peculiare (ristrutturazione e nuova costruzione).

Il problema del mutamento di destinazione d’uso degli immobili ha assunto un rilievo via via crescente nel corso degli ultimi decenni, tanto che, come si vedrà, anche il legislatore è dovuto intervenire sul punto: progressivamente, accanto al controllo sulla morfologia delle opere si è sviluppato così anche quello sull’uso effettivo che viene fatto della costruzione.

Questo perché, ad una variazione della desti... _OMISSIS_ ...;uso potrebbe corrispondere una modifica degli standard necessari, che sono commisurati dal D.M. n. 1444/1968 e dagli strumenti urbanistici, proprio in ragione delle possibili destinazioni d’uso. Si pensi all’ipotesi in cui in un locale destinato ad abitazione si inizi ad esercitare un’attività commerciale: aumenta ad es. il traffico, c’è bisogno di maggiori parcheggi, ecc..

Ecco perché è necessario innanzitutto che in sede di pianificazione urbanistica siano definite le destinazioni che ogni singola zona del territorio preso in considerazione può assumere e i possibili usi che possono essere fatti degli immobili siti in tale ambito territoriale. Questa è la destinazione d’uso c.d. urbanistica, che è generica e trova specificazio... _OMISSIS_ ...izioni che accompagnano il singolo titolo edilizio, che contiene la destinazione d’uso c.d. edilizia riferita al singolo edificio a cui esso si riferisce.

Quella che rileverà sarà proprio quest’ultima, e sarà necessario che l’amministrazione vigili sul suo rispetto, proprio per il suddetto legame tra destinazione d’uso e standard urbanistici.

Il problema che da sempre è al centro del dibattito dottrinale e giurisprudenziale è quello del regime del mutamento di destinazione d’uso, in particolare dei casi in cui sia necessario richiedere il titolo edilizio, e quale tipologia di titolo sia necessaria, e sembra che su alcuni punti possa ritenersi raggiunta una sostanziale concordia.

Partendo da questi pu... _OMISSIS_ ...iaro che il mutamento di destinazione d’uso va individuato in concreto sulla base della destinazione indicata nell’ultimo titolo edilizio, della tipologia dell’immobile e le attitudini funzionali che il bene stesso viene ad acquisire attraverso l’esecuzione dei nuovi lavori.

Esso, ovviamente, può essere autorizzato soltanto se la nuova destinazione non risulti in contrasto con lo strumento urbanistico o incompatibile con le caratteristiche della zona, non essendo concepibile che la P.A. autorizzi un cambio d’uso abusivo.

In secondo luogo, deve ritenersi che, in assenza di specifici divieti da parte dello strumento urbanistico, siano ammesse non solo le destinazioni d’uso espressamente consentite per la zona i... _OMISSIS_ ...quo;immobile, ma anche quelle che, pur non essendo contemplate, si pongano in termini complementari rispetto a quelle disciplinate. Ciò significa che:
a) qualora la destinazione d’uso edilizia sia l’unica prevista dallo strumento urbanistico, essa rimarrà immutabile, salva la possibilità di adottarne un’altra compatibile, se non espressamente vietata;
b) qualora per la zona siano indicate più destinazioni d’uso possibili, la destinazione d’uso edilizia potrà essere sostituita con qualunque altra di queste e con altre compatibili, sempre se non espressamente vietate.

In terzo luogo, gli unici mutamenti di destinazione d’uso giuridicamente rilevanti, per cui si pone l’interrogativo della necessità o m... _OMISSIS_ ...ntivo titolo edilizio, sono quelli tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell’ambito delle stesse categorie catastali possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico-contributivi, stanti le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell’ambito della medesima categoria. Pertanto il problema del necessario controllo da parte della P.A. e del titolo abilitativo richiesto, dovrebbe porsi soltanto per i primi, non invece per i secondi, che, in quanto giuridicamente irrilevanti, non dovrebbero necessitare di alcun titolo edilizio.

A tal proposito, occorre ricordare che una specifica disciplina del «mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante» è dettata d... _OMISSIS_ ...squo;art. 23-ter T.U., introdotto dall’art. 17, co. 1, lett. n), del d.l. n. 133/2014.

Questa disposizione definisce il mutamento di destinazione d’uso come «ogni forma di utilizzazione dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie» (co. 1), precisando anche che per individuare la destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare occorre prendere in considerazione quella prevalente in termini di superficie utile (co. 2) e ripudiando così ogni distinzione tra destinazioni principali, accessorie e complementari, presente nelle varie legislazioni regionali.

L’art. 23-ter T.U., inoltre, ... _OMISSIS_ ...cambio d’uso deve ritenersi urbanisticamente rilevante soltanto qualora all’edificio o all’unità immobiliare sia assegnata una diversa categoria di destinazione funzionale tra le seguenti: a) residenziale; b) turistico-ricettiva; c) produttiva e direzionale; d) commerciale; e) rurale.

In merito alle singole categorie che si sono appena menzionate è stato osservato che:
a) la destinazione residenziale può essere articolata tra abitazioni e abitazioni collettive, nelle quali rientrano le residenze speciali per anziani, i collegi, e i conventi;
b) la destinazione turistico-ricettiva annovera, oltre gli alberghi, le pensioni e i camping, anche le strutture ricreative che richiedono grandi superfici e che, se fossero assimilate al co... _OMISSIS_ ...hierebbero una tendenziale riconversione in strutture di vendita (es. i cinema, le sale convegni, i centri benessere, le palestre, le discoteche e i stabilimenti balneari);
c) la destinazione produttiva può comprendere, oltre alle industrie e ai laboratori per la produzione di beni, l’artigianato di servizio non integrabile con la residenza (carrozzerie, lavanderie industriali), i depositi (di merci e di mezzi) e le strutture di vendita all’ingrosso;
d) la destinazione terziario-direzionale contempla le attività direzionali (sedi di enti e società pubblici e privati), le attività di servizio alle imprese ed alle persone (studi professionali) e le strutture specializzate per servizi privati (cliniche, scuole e centri di formazione), mentre non vi rie... _OMISSIS_ ... religiose e di culto;
e) la destinazione commerciale può comprendere, oltre alle strutture di vendita (negozi e supermercati), anche i pubblici esercizi (bar, ristoranti) e l’artigianato di servizio non molesto (lavanderie, officine di riparazioni auto, calzolai) integrabile con la residenza;
f) la destinazione a zona agricola non può restringersi alla sola coltivazione del fondo, perché essa preclude soltanto gli insediamenti residenziali tout court; di conseguenza, dovreb...


...continua.  Qui sono visibili 8000 su 53427 caratteri complessivi dell'articolo.

 Sono omessi dal presente articolo eventuali note ed altri contenuti reperibili nel prodotto

Acquista per soli 8,00 € l'articolo, che ti verrà inviato via mail e che potrai scaricarti dalla tua area privata nella sua interezza e senza omissis.

Acquista articolo
Nuovo

L’articolo sopra riportato è composto da contenuti tratti da questo prodotto (in formato PDF) acquistabile e scaricabile con pochi click. Attenzione: ove l'articolo contenga NOTE, esse NON sono riportate nell'articolo stesso ma solamente nel prodotto da cui esso è tratto.

pdf 1379 pagine in formato A4

60,00 €