Necessità o meno del titolo edilizio negli interventi che comportano un cambio di destinazione d’uso

TITOLO EDILIZIO --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO

Ai sensi dell'art. 10, comma 1, del t.u. approvato con d.P.R. n. 380 del 2001, anche la mera modificazione d’uso di un immobile, se effettuata in zona A, di per sé determina la necessità - sempre e comunque - del previo rilascio del permesso di costruire.

Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante, assentibile solo mediante permesso di costruire sia in presenza che in assenza di opere edilizie, è quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico ed influisce, in via conseguenziale e automatica, sul carico urbanistico senza necessità di ulteriori accertamenti in concreto, poiché la semplificazione delle attività voluta dal legislat... _OMISSIS_ ...inta fino al punto di rendere tra loro omogenee tutte le categorie funzionali, le quali rimangono consustanzialmente non assimilabili anche in caso di mancato incremento degli standard urbanistici, a conferma della scelta già operata con il decreto ministeriale n. 1444/1968.

Mentre il mutamento di destinazione d’uso senza opere non assume rilevanza giuridica laddove non si verifichi un passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, il mutamento di destinazione d’uso (con o senza opere) è sottoposto al regime della denuncia di inizio attività alla duplice condizione che: i) non comporti alcuna trasformazione dell’aspetto esteriore dell’edificio o un aumento dei volumi e delle superfici esistenti; ii) non ... _OMISSIS_ ...ssaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione dei diversi carichi urbanistici ai sensi degli artt. 3 e 5 del d.m. n. 1444/1968. Negli altri casi il mutamento di destinazione d’uso è sempre rilevante ed è soggetto al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Solo il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, si integra in questa ipotesi una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettament... _OMISSIS_ ... permesso di costruire, e ciò, indipendentemente dall'esecuzione di opere.

Un cambio di destinazione d’uso, anche se intervenga all’interno della medesima categoria funzionale, va ritenuto urbanisticamente rilevante e soggetto al permesso di costruire ogni qual volta esso abbia comportato un aumento o un aggravamento del carico urbanistico insistente sull’area.

Il mutamento di destinazione d'uso non autorizzato e attuato senza opere comporta una c.d. variazione essenziale sanzionabile se ed in quanto comportante una variazione degli standards previsti dal d.m. 2 aprile 1968, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nella fonte normativa statale in cui si ripartisce la c.d. zonin... _OMISSIS_ ...o; in caso contrario, non essendo stata realizzata alcuna opera edilizia né alcuna trasformazione rilevante, il mutamento d'uso costituisce espressione della facoltà di godimento, quale concreta proiezione dello “ius utenti”, spettante al proprietario.

Ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante, assentibile solo mediante permesso di costruire sia in presenza che in assenza di opere edilizie, avviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico ed influisce sul carico urbanistico in via conseguenziale, senza necessità di particolari accertamenti in concreto.

L'attività che di fatto venga svolta in un immobile non ha nulla a... _OMISSIS_ ... la normativa edilizia, per la quale rileva soltanto la destinazione d'uso impressa all'immobile dalle sue caratteristiche architettoniche in sede di costruzione o con successive opere di modificazione,- né la normativa esige che un immobile rimanga sempre destinato all'originaria destinazione, intesa come attività che vi si svolge, o alla destinazione specifica che venga indicata in sede dì concessione edilizia.

Il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incidente sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una vera e propria modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con c... _OMISSIS_ ...ssità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l’avvenuta esecuzione di opere.

Nell’enunciato dell'art. 23-ter del DPR 380/2001 non si rinviene alcun riferimento all’accertamento in concreto dell’aggravio urbanistico, ma semplicemente si ricollega il concetto di rilevanza del mutamento di destinazione d’uso ad una diversa assegnazione della categoria funzionale di appartenenza, la quale di per sé impatterebbe sul carico urbanistico, inteso come rapporto di proporzione quali-quantitativa tra insediamenti e standard per servizi di una determinata zona territoriale.Inoltre, inserendosi l’intervento di trasformazione funzionale nell’ambito di un preesistente piano urbanistico, è evidente, in considerazione dell... _OMISSIS_ ...one infrastrutturale tra le singole zone, che la ratio perseguita dalla norma riposa sulla salvaguardia del corretto ed ordinato assetto del territorio piuttosto che sul mero contrasto di eventuali aggravi urbanistici, avendo la finalità di mantenere inalterato il carico urbanistico di ogni zona e di impedire lo stravolgimento degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urbanistica mediante appositi standard.

Perché si abbia mutamento rilevante della destinazione d’uso basta appurare il solo passaggio di categoria funzionale, essendo ultroneo (e non richiesto) ogni accertamento sul maggior peso urbanistico determinato dalla trasformazione edilizia posta in essere.

Il mutamento di destinazione d'uso senza opere è assoggettato a SCIA, p... _OMISSIS_ ...a nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d'uso sia eseguito nei centri storici, anche all'interno di una stessa categoria omogenea.

La destinazione d'uso individua il bene sotto l'aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona.

TITOLO EDILIZIO --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> CASISTICA

Non è legittimo da parte del Comune i... _OMISSIS_ ...ermesso di costruire per variante di destinazione d’uso [nella specie: da una struttura con destinazione commerciale ad una con uso produttivo] che non contempli e valuti puntualmente l’adeguatezza del livello di urbanizzazione esistente e l’impatto che il nuovo manufatto possa avere. Tale valutazione si presenta a fortiori necessaria in assenza di piani attuativi.

La trasformazione di parte dell’unità immobiliare da locale ad uso produttivo-artigianale in locale commerciale, configurando un passaggio tra categorie funzionali ...


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