Carrello
Carrello vuoto



Indennità di espropriazione: aree edificate

 CRITERIO INDENNITARIO
 FABBRICATI ABUSIVI
 PERTINENZE

Questo articolo è composto da sintesi giurisprudenziali contenute nel sottostante prodotto in formato pdf, nel quale si trovano anche gli estratti originali e gli estremi delle sentenze a cui le sintesi si riferiscono. Scaricati gratis un demo dal box sottostante.

Articolo tratto dal sottostante PDF, acquistabile e scaricabile in pochi minuti

Verrai indirizzato al dettaglio del prodotto fra 60 secondi.
titolo:INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ - dieci anni di giurisprudenza
anno:2019
pagine: 3241 in formato A4, equivalenti a 5510 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 45,00

  leggi qui come funziona      scarica gratis alcune pagine!!


INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE

Nella determinazione del conguaglio dovuto per la cessione degli immobili espropriati, la dichiarazione d'incostituzionalità della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 16, commi 5, 6 e 7, come modificati dalla L. 28 gennaio 1977, n. 10, (Corte cost., sentenza n. 5 del 1980), e la successiva disciplina dettata per la determinazione dell'indennità delle aree fabbricabili dal D.L. 333/92 art. 5 bis non esercitano alcuna influenza in relazione all'espropriazione dei fabbricati. Per detta categoria di beni immobili, l'indennità doveva essere determinata, infatti, già al momento della cessione volontaria, in conformità della L. n. 2359 del 1865, art. 39: per il medesimo fabbricato, non poteva quindi prospettarsi alcun diritto al conguaglio.

L'espropriazione del fabbricato va indennizzata secondo il valore di mercato dello stesso, estensibile al disfacimento materiale dello stesso per esigenze connesse alla realizzazione dell'opera pubblica.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> COMPLESSI IMMOBILIARI

Allorquan... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...di espropriazione sia un complesso immobiliare costituito tanto da un'area di terreno latistante un edificio (area-giardino, cortile esterno, strade di accesso, ecc.), quanto dal fabbricato stesso, ciascuno di detti beni (salvo il caso che sia completamente privo di autonomia funzionale ovvero di nessuna consistenza rispetto all'altro), costituisce entità economica distinta dall'altra, la quale va computata nella predetta determinazione tramite separata valutazione come bene autonomo.

Il D.P.R. n. 327 del 2001 ha disciplinato l'espropriazione di immobili - e non di complessi immobiliari. Se l'espropriazione ha per oggetto un complesso immobiliare costituito da terreno edificabile latistante un edificio, o un complesso di edifici (a meno che questi ultimi non siano completamente privi di autonomia funzionale ovvero di nessuna consistenza), devono adottarsi differenziati criteri indennitari: quello dell'art. 37 per le aree edificabili e quello dell'art. 38 per i fabbricati.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> CRITERIO INDENNITARIO

Nel caso in cui l'espropriazione abbia ad oggetto una costruzione, l'indennità di espropriazione va determinata i... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ario sulla base del valore venale dell'edificio nello stato di consistenza in cui si trova al momento della espropriazione, senza possibilità di distinguere tra valore dell'edificio e valore dell'area. A tale principio è stato ritenuto costituire eccezione il caso in cui il fabbricato risulti privo di autonomia funzionale o abbia scarsa consistenza economica rispetto al suolo, oppure sia in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione e la riedificazione. In difetto di tale situazione il criterio di trasformazione risulta inapplicabile.

L'art. 5 bis L. n. 359/1992 regola esclusivamente il caso di espropriazione o di accessione invertita aventi ad oggetto suoli edificabili e non anche un suolo interamente edificato per essere la cubatura consentita dagli strumenti urbanistici già stata sfruttata al momento dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio ed al momento dell'occupazione del terreno.

Ove al suolo è attribuita dagli strumenti urbanistici destinazione edificatoria, l'indennizzo corrisponde al maggior valore indicato dal mercato immobiliare in conseguenza della possibile utilizzazione edilizia incrementato delle costruzioni (non autonome e strumentali) che su di esso insistono ed in aggiun... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... delle costruzioni edilizie autonome ivi realizzate, sottratte all'ambito di applicazione dell'art. 5 bis L. n. 359/1992 e da sempre soggette al criterio di calcolo di cui alla L. n. 2359 del 1865, art. 39.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> CRITERIO INDENNITARIO --> POSSIBILITÀ DI TRASFORMAZIONE

Quando l'espropriazione abbia ad oggetto una costruzione, il criterio indennitario del valore venale dell'edificio comprende sia il valore dell'area di sedime, che ne costituisce parte integrante sia il valore dipendente dalle eventuali possibilità di trasformazione dell'edificio, attraverso ristrutturazione, demolizione, o riedificazione: di tale possibilità, infatti, occorre tener conto nell'ipotesi in cui le potenzialità edificatorie dell'area non siano assorbite dalla costruzione, ove la struttura del fabbricato consenta, dunque, una costruzione in sopraelevazione oppure quando la demolizione del fabbricato (il cui costo va computato) e la realizzazione di un nuovo edificio siano rese economicamente convenienti da dette potenzialità.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRI... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...EE EDIFICATE --> CRITERIO INDENNITARIO --> RESIDUE POTENZIALITÀ EDIFICATORIE

Il valore venale di un immobile non può prescindere dalle potenzialità edificatorie dell'area non assorbite dalla costruzione, ove la struttura del fabbricato consenta una costruzione in sopraelevazione oppure ove la demolizione del fabbricato (del cui costo si deve ovviamente tenere conto) e la realizzazione di un nuovo edificio siano rese economicamente convenienti da dette potenzialità.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI ABUSIVI

Ai sensi del T.U. n. 327 del 2001, art. 38, comma 2 bis, il quale stabilisce che "ove sia pendente una procedura finalizzata alla sanatoria della costruzione, l'autorità espropriante, sentito il Comune, accerta la sanabilità ai soli fini della corresponsione delle indennità", cioò che deve essere verificato non è l'avvenuto rilascio della concessione in sanatoria, ma "la sanabilità ai soli fini della corresponsione delle indennità". Il che significa che, nel caso in cui sia stata già presentata la domanda di condono, spetta al giud... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...e l'esito positivo della stessa.

Il diritto all'indennità non è escluso dall'originaria abusività dell'edificazione, ove l'immobile, alla data dell'esproprio, sia stato fatto oggetto di una domanda di sanatoria non ancora scrutinata dalla P.A., dovendo, in tal caso, quest'ultima effettuare una valutazione prognostica circa la formazione del silenzio assenso o circa la sua condonabilità.

Ai sensi del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 38, comma 2 bis, il diritto all'indennità, a seguito dell'esproprio, non è escluso dalla iniziale abusività dell'edificazione, se l'immobile, alla data in cui interviene l'esproprio, è stato fatto oggetto di una domanda di sanatoria che la pubblica amministrazione non abbia ancora scrutinato: in tale ipotesi occorre cioè che l'amministrazione, per i fini del riconoscimento dell'indennità, effettui una valutazione prognostica circa la formazione del silenzio assenso o circa la sua condonabilità, il cui esito, se positivo, impone di tener conto di esso nella quantificazione di quella indennità, altrimenti restando la stessa rapportata non già alle caratteristiche oggettive del bene sottoposto ad esproprio, ma ad una circostanza del tutto ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...insignificante, quale l'avere la P.A. deciso o meno sull'istanza di condono.

In materia espropriativa, gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo in quanto il proprietario non può trarre beneficio alcuno dalla sua attività illecita.

Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria, per cui non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, sì da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

In tema di espropriazione di pubblica utilità gli immobili realizzati abusivamente non sono suscettibili di indennizzo a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria, essendo insufficiente una mera attestazione che le opere sono idonee al rilascio di permesso di costruire in sanatoria.

Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo espropriativo né di indennizzo per la diminuzione di g... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...r />
Il disposto di cui al D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 38, sta ad indicare che il diritto all'indennità, a seguito dell'esproprio, non è escluso dall'iniziale abusività dell'edificazione, se l'immobile, alla data in cui interviene l'esproprio, è stato fatto oggetto di una domanda di sanatoria che la pubblica amministrazione non abbia ancora scrutinato: in tale ipotesi occorre cioè che l'amministrazione, per i fini del riconoscimento dell'indennità, effettui una valutazione prognostica della condonabilità, sì da verificare se l'immobile sia destinato ad essere condonato, nel qual caso l'indennità va parametrata tenendo conto di esso, ovvero se la prospettiva del condono debba essere esclusa, nel qual caso l'indennità non può tener conto dell'immobile.

Ogni questione in ordine alla condonabilità di immobile insistente sul fondo espropriato deve ritenersi superata qualora lo stesso sia stato effettivamente condonato, sebbene ad esproprio intervenuto.

La costruzione insistente sul fondo espropriato, per essere soggetta a valutazione aggiuntiva, autonoma rispetto a quella dell'ablato fondo, deve essere dotata di concessione edilizia (o di permesso di costr... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... />
Con riguardo alla determinazione dell'indennità da liquidare nel caso di esproprio di un'area ove è stata realizzato un immobile abusivo, il testo unico (art. 38) testualmente dispone che il relativo quantum va liquidato senza tenere conto della esistenza del medesimo immobile (che non può essere scambiato nel mercato). Tale regola si basa sul principio per il quale ciò che è frutto di illecito non può avere tutela dall'ordinamento giuridico: dunque, manca in tal caso il requisito oggettivo della "ingiustizia del danno", per la determinazione dell'indennità, sicché ai fini della liquidazione dell'indennità, non si applica il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area.

Il principio di carattere generale, desumibile dalla normativa sia urbanistica, che espropriativa (L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 16, comma 6), per cui il proprietario non può trarre beneficio alcuno dalla sua attività illecita, comporta che nella determinazione indennitaria non deve tenersi conto delle costruzioni abusive (D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 38, comma 2; art. 44, comma 2, specificamente per l'imposizione di servit&ugra... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...
Con riferimento a un fabbricato parzialmente abusivo per difformità rispetto al progetto approvato, non si deve escludere dal computo dell'indennità tutto il valore del fabbricato, ma soltanto quello della parte costruita in difformità.

Correttamente è escluso dal computo dell'indennità il valore dei manufatti in quanto abusivi, ancorché condonati solo successivamente al decreto di esproprio, trovando applicazione il principio secondo cui la sanatoria deve intervenire prima del decreto di esproprio, non essendo sufficiente la sola presentazione della istanza di condono.

Nel caso di un fabbricato parzialmente abusivo per difformità rispetto al progetto approvato, non si deve escludere dal computo dell'indennità tutto il valore del fabbricato, ma soltanto quello della parte costruita in difformità.

E' ora espressamente vietato dalla legge l'indennizzo per l'esproprio di immobili abusivi, in virtù del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 3, che ha codificato un principio pacificamente affermato dalla giurisprudenza, ove non risulti che l'immobile stesso sia stato effettivamente condonato.

In tema di espropriazione per pubblica utilità,... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...li costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria, per cui non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, sì da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

Il giudice del merito, anche in un quadro di ammissione da parte dell'espropriante della "spettanza" all'espropriato dell'indennità per un manufatto insistente sull'area, può negare ogni indennizzo per il carattere abusivo del manufatto stesso e pertanto accordare solo l'indennizzo afferente l'area di sedime; ciò stante il carattere inderogabile delle previsioni di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 16, comma 9.

Il giudice del merito può scrutinare se ex actis emerga la condizione di esigibilità della concessione in sanatoria L. n. 47 del 1985, ex art. 31, comma 9 e pertanto ritenere preclusiva dell'indennizzabilità dell'immobile l'assenza di condono correlata alla ultimazione successiva al 1967.

Non è sostenibile che... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...noscersi al proprietario espropriato, sotto forma d'indennità di espropriazione, la privazione di una facoltà contra legem, qual è quella della costruzione abusiva.

A norma dell'art. 38, comma 2, DPR 327/2001, ove la costruzione ovvero parte di essa sia stata realizzata in difformità della concessione edilizia, l'indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime in base all'art. 37, ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente; pertanto, soltanto nel caso in cui l'intera costruzione o parte di essa risulti abusiva deve essere stimata la sola area di sedime.

In ipotesi di opera abusiva, nessun rilievo può avere l'astratta possibilità di sanatoria di taluna o di tutte le difformità edilizie riscontrate, posto che l'obbligo di compiere il relativo accertamento è subordinato dall'art. 38, comma 2 bis DPR 327/2001 alla "pendenza" di "una procedura finalizzata alla sanatoria della costruzione".

Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo; in tale ipotesi non si applica nella liquidazione il criterio del valere venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo ins... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... valuta la sola area, si da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

La deduzione relativa all'abusività dell'immobile asseritamente pregiudicato dall'opera pubblica è superata dall'intervenuta istanza di condono cui non ha fatto seguito alcun provvedimento di diniego da parte della P.A.

Non possono essere presi in considerazione ai fini indennitari manufatti per i quali risulti essere ancora "pendente l'iter finalizzato all'adozione della concessione edilizia", qualora non applicabili, in relazione alla data della dichiarazione di pubblica utilità, le diverse disposizioni di cui al D.P.R. 327/2001.

Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili d'indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata una concessione in sanatoria; ne consegue che, in mancanza di tale presupposto, non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste ma si valuta la sola area così da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...tà di espropriazione delle aree edificate deve essere determinata in misura pari alla somma del valore venale di tali aree e delle relative opere urbanizzate e dei fabbricati che vi insistono, detratto il valore delle costruzioni ivi abusivamente eseguite e non sanate e per questo da demolire.

In vigenza dell'art. 16 L. n. 865/71, l'indennità di espropriazione delle aree edificate deve considerare il valore del manufatto realizzato abusivamente qualora, per impossibilità della demolizione, sia stata corrisposta la sanzione amministrativa pecuniaria di cui al secondo comma dell'art. 41 della legge n. 1150 del 1942.

Nessun indennizzo è dovuto in caso di manufatti abusivi.

La sussistenza di opere abusive su aree oggetto di procedura ablativa, non determina alcun onere aggiuntivo, per l'amministrazione espropriante, di valutazione degli interessi in gioco con specifico riferimento all'asserito aggravamento della lesione di quelli privati, rilevando soltanto la valutazione della sanabilità dell'opera abusiva realizzata dal privato nell'area di interesse pubblico ed ai soli fini della corresponsione dell'indennità ai sensi dell'art. 38 comma 2 bis DPR 327/2001.

Alla luce del disposto ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... L. n. 865/1971 art. 16 comma 9, L. n. 10 del 1977, art. 15, e L. n. 47/1985, la legittimità del manufatto deve ritenersi il presupposto del pregiudizio risarcibile, non potendosi consentire al proprietario di trarre profitto dalla sua attività illecita.

Non spetta alcuna indennità per un fabbricato che sia stato costruito abusivamente, non essendo sufficiente, al fine di regolarizzare la sua posizione a scopi indennitari, la richiesta di una sanatoria.

Le opere realizzate abusivamente sul terreno espropriato, non sono suscettibili di indennizzo. Ne consegue che non è l'immobile a formare oggetto di liquidazione complessiva ed unitaria, dovendosi, invece, valutare la sola area; ciò al fine di evitare che l'opera abusiva possa concorrere, anche indirettamente, ad accrescere il valore del fondo e che il proprietario possa trarre beneficio alcuno dalla sua illecita attività.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI ABUSIVI --> ANTE 1967 --> ONERE DELLA PROVA

Il giudice, in una situazione di incertezza sulla data di ultimazione del manufatto, può porre a carico dell'attore in opposiz... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...to di prova, le conseguenze dell'incertezza e pertanto negare l'indennizzo qualora non sia provata la ultimazione "ante" 1967. Tuttavia viola il canone di cui all'art. 2697 c.c. affermare la sussistenza di un onere della prova insoddisfatto in un quadro nel quale la parte evocata in giudizio come debitrice non solo ha confermato la sussistenza di un proprio obbligo di indennizzo ma ha anche precisato che la struttura era fatiscente perché realizzata ante 1967.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI FATISCENTI

Essendo pacifica la natura quale "edificata", e non edificabile, dell'area ablata, nel senso che per la proprietà non sarebbe stato possibile alcuno sfruttamento a fini edilizi, se non il recupero - nella fattispecie, di un cinema in disuso da oltre venticinque anni, una stima effettuata sulla base di una media dei dati di mercato relativi al settore residenziale ed a quello commerciale è ingiustificata sul piano logico-giuridico e viola il principio secondo cui l'indennità deve essere commisurata al valore di mercato del bene espropriato.

Un' opera edilizia ha un proprio valore ed un proprio r... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...dico, in cui anche il suolo sottostante è compreso; unica eccezione a tale principio è quella in cui il fabbricato stesso risulti privo di autonomia funzionale o abbia scarsa consistenza economica rispetto al suolo, oppure sia in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione con riedificazione.

Il criterio di stima di cui alla L. n. 2359 del 1865, art. 39 (e L.P., Trento n. 6/1993 art. 15), per le aree edificate, non è invocabile allorché il fabbricato sia privo di autonomia funzionale od abbia scarsa consistenza rispetto al suolo oppure sia in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione e la riedificazione, nonché in tutti i casi in cui non costituisca entità economica la quale possa computarsi nella predetta determinazione tramite separata valutazione come bene autonomo.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATI INDUSTRIALI

Quando sull'immobile espropriato siano stati costruiti edifici ed installate attrezzature al fine di imprimergli, in tutto o in parte, una destinazione industriale, l'espropriazione del fondo si estende a tutto quanto vi si presenti stabilmente impianta... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...a parte in cui gli immobili espropriati presentino destinazione industriale, essi devono essere in tal modo valutati, per stabilirne il valore venale.

La sentenza della Corte costituzionale n. 348/2007, non elide la possibilità di espropriare aree sulle quali eventualmente insista un'attività di carattere industriale o commerciale ma richiede che, ove queste sussistano, l'indennizzo valuti in modo effettivo e completo il valore venale del bene.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATO DEMOLITO

Qualora, al momento dell'espropriazione, l'area sia spoglia per essere stato il fabbricato su di essa insistente demolito in data antecedente al procedimento ablativo, non può assumersi a parametro di calcolo il volume edificato preesistente, ma più semplicemente la superficie dell'area in mq. La questione si riverbera sulla stessa identificazione del bene espropriato; quindi sulla (falsa) determinazione del suo valore venale, compiuta in violazione del parametro di legge, che è costituito dall'art. 37 del T.U. e non dall'art. 38, ed, infine, sulla corretta applicazione del criterio analitico-ricostruttivo che, com'è ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ste nella determinazione del valore di mercato degli insediamenti da costruire sul suolo che siano consentiti dalla destinazione urbanistica della zona.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATO E COPERTURA

Nel caso in cui l'espropriazione abbia ad oggetto una costruzione, l'indennità di esproprio va determinata in modo unitario sulla base del valore venale dell'edificio; ne consegue che non può essere valutata separatamente la copertura di un edificio che si assuma essere legittimamente destinata a parcheggio. La destinazione della copertura dell'edificio a parcheggio può certamente incidere sul valore venale unitario dell'immobile.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> FABBRICATO E SEDIME

Secondo consolidata giurisprudenza formatasi nel vigore della L. n. 2359 del 1865, art. 39, ma i cui principi restano validi in riferimento alla disposizione di cui al D.P.R. n. 327 del 2001, art. 38, nel caso in cui l'espropriazione abbia ad oggetto una costruzione, l'indennità di espropriazione va determinata in modo unitario sulla base del... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ale dell'edificio nello stato di consistenza in cui si trova al momento della espropriazione, senza possibilità di distinguere tra valore dell'edificio e valore dell'area. A tale principio è stato ritenuto costituire eccezione il caso in cui il fabbricato risulti privo di autonomia funzionale o abbia scarsa consistenza economica rispetto al suolo, oppure sia in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione e la riedificazione.

Per la liquidazione dell'indennità relativa a fabbricato trova puntuale applicazione l'art. 38 (e non l'art. 37) del D.P.R. n. 327 del 2001, e pertanto non vi è luogo a distinzione tra il valore dell'area di sedime e quello del fabbricato demolito che vi insisteva.

I fabbricati non possono essere valutati in base alla stima delle aree sulle quali sorgono, quali che siano i criteri comparativo o analitico - ed i correttivi adottati per determinarne il valore di mercato, ma (cfr. ora l'art. 38 del T.U.), accertando il loro valore venale complessivo, perciò inglobante quello dell'area su cui ciascuno degli edifici è realizzato e che di conseguenza cessa di avere una propria autonomia.

Ove i manufatti siano privi di autonomia funzionale od abbiano scarsa cons... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...petto al suolo, nonché in tutti i casi in cui non costituiscano entità economica la quale possa computarsi nella determinazione dell'indennità di espropriazione, tramite separata valutazione come bene autonomo, il relativo valore deve essere considerato nell'ambito di quello di stima del terreno, quale incremento dello stesso. Detto valore va ricercato autonomamente ed aggiunto a quello del terreno (L. n. 2359 del 1865, art. 43), ove, invece, tale autonomia giuridico-funzionale sia accertata dal giudice del merito.

Ove l'area sia regolarmente edificata, l'indennità va determinata in modo unitario sulla base del valore venale dell'edificio senza possibilità di distinguere tra valore dell'edificio e valore dell'area di sedime su cui lo stesso sorge. Ciò perché, una volta realizzata la costruzione, il suolo in essa incorporato perde la propria individualità in quanto a questa connesso e costituente parte integrante di un tutto che non può sussistere senza di esso e non è, quindi, separatamente valutabile (fatta eccezione per l'ipotesi di proprietà-superficiaria).

I fabbricati devono essere valutati nella loro complessiva consistenza, per i volumi che essi esprimono, fuori e so... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...in tale valutazione inglobandosi anche l'area di sedime, che non ha autonoma utilizzabilità, e dovendo l'apprezzamento riflettere il valore dell'intera cosa composta, costituente ormai un'entità economica autonoma, che fruisce inscindibilmente del criterio indennitario collegato al suo complessivo valore edilizio.

Una volta realizzata la costruzione, il suolo in essa incorporato perde la propria individualità in quanto a questa connesso costituendo parte integrante di un tutto e, quindi, non separatamente valutabile; ne consegue che avendo un' opera edilizia un proprio valore ed un proprio regime giuridico, in cui anche il suolo sottostante è compreso, tale cosa composta inglobante l'area, fruisce inscindibilmente del criterio indennitario collegato al suo complessivo valore di mercato.

Per effetto della dichiarazione dell'incostituzionalità, ad opera della sentenza della Corte cost. n. 5/1980, dei commi quinto, sesto e settimo dell'art. 16 L. n. 865/71 e, ad opera della sentenza della Corte cost. n. 348/2007, dei commi primo e secondo dell'art. 5 - bis L . n. 359/1992, deve ritenersi che l'indennità di espropriazione delle aree edificate, in tutti i casi in cui non possa trovare applicazione, ratione tempor... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...38, comma 1, del D.P.R. 327/2001, debba essere determinata in misura pari alla somma del valore venale di tali aree e delle relative opere urbanizzate e dei fabbricati che vi insistono.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> NOZIONE DI EDIFICAZIONE

L'edificazione del suolo presuppone che si tratti di un'area sulla quale siano stati costruiti edifici ed installate attrezzature tali da avere impresso al terreno su cui sorgono una stabile trasformazione, così da rendere attuali le originarie potenzialità edificatorie del terreno medesimo. Con riguardo, poi, alle strutture necessarie all'esercizio di attività d'impresa, il terreno è da considerare edificato solo se vi sia stata installazione di stabili manufatti, non rimuovibili se non provocando alterazione della morfologia dell'area, con modifica della destinazione urbanistica, senza alcuna possibilità di distinguere il valore delle costruzioni da quello dell'area su cui insistono.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> PERTINENZE E BENE UNITARIO --> CORTE INTERNA

Nell'ipotesi in... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...cato e area esterna costituiscano un tutt'uno, ipotesi differente dalla pertinenza, va ritenuta l'indennizzabilità unitaria. Ad esempio la corte interna al fabbricato, che sia privo di autonomia catastale e reddito dominicale, non costituisce pertinenza e, pertanto, non è suscettibile di valutazione autonoma ai fini della determinazione dell'indennità: esso, infatti, è connesso alla costruzione in virtù di un vincolo più pregnante di quello pertinenziale, costituendo la parte di un tutto e dando luogo a cosa composta con la costruzione che affaccia su di esso, senza di che non avrebbe luce ed aria, laddove la pertinenza, dotata di una propria autonomia, può essere destinata a servizio e ad ornamento della cosa principale, senza però costituirne parte integrante ed elemento indispensabile alla sua esistenza.

La corte accessoria ad un edificio, quest'ultimo indubitabilmente indennizzabile a valore pieno, come ogni area priva di autonomia catastale e reddito dominicale, non è suscettibile di valutazione autonoma ai fini della determinazione dell'indennità: essa, infatti, costituisce la parte di un tutto e da luogo a cosa composta con la costruzione che affaccia su di essa.

INDENNIT&A... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...SPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> PERTINENZE E BENE UNITARIO --> DISTINZIONE

Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, l'accertamento in ordine alla natura di un'area fisicamente collegata ad un fabbricato ed oggetto di espropriazione unitamente a questo, se essa presenti caratteri di autonomia pertinenziale, e quindi sia autonomamente valutabile, come area edificabile o agricola, rispetto al fabbricato cui accede, o se costituisca cosa composta con il fabbricato stesso, che traendo da essa luce e aria, non possa essere utilizzato se non in stretto collegamento con l'area, è questione di fatto, attribuita all'accertamento del giudice di merito, e sindacabile nei limiti della congruità di motivazione.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICATE --> PERTINENZE E BENE UNITARIO --> PERTINENZE

Le aree scoperte al servizio di edifici produttivi possono essere valutate nel 10% del valore unitario delle superfici degli edifici con destinazione normale, come desumibile da pubblicazioni specializzate, percentuale che può essere ridotta a causa della eventuale ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...olare penalizzante.

Qualora il ctu abbia utilizzato per la stima di area cortiliva il criterio previsto in ambito catastale, quale criterio ricorrente nella pratica estimativa delle aree pertinenziali ai fabbricati, indicando una specifica norma (D.P.R. 138 del 998 all. C, art. 4 comma d), può ritenersi che lo stesso consulente abbia offerto così una base normativa e razionale alla stima.

Le pertinenze, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, tuttavia conservano la propria individualità fisica e giuridica, con la conseguente applicabilità della inerente disciplina, se diversa da quella della cosa cui accedono, sia che possiedano autonome potenzialità di sfruttamento edificatorio, sia per quelle agricole, sia per quelle gravate da vincolo di inedificabilità, sia per quelle asservite volumetricamente all'area limitrofa su cui si sia concentrata la potenzialità edificatoria.

Alla luce della sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181, che ha dichiarato l'incostituzionalità del criterio di indennizzo del valore agricolo medio per i suoli inedificabili, la necessità di compensare l'espropriazione degli stessi, con criteri che tengano conto di tutte le potenzia... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... extra- agricole (anche se non alla stregua della edificabilità), porta a valorizzare la pertinenza agricola, come entità a servizio ed ornamento della cosa principale, e dunque con criterio omogeneo all'indennizzo di quest'ultima.

I beni pertinenziali, ancorché funzionalmente collegati con il bene principale, conservano la propria individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche proprie di essi, anche se diversa da quella della cosa alla quale accedono, ed è quindi illegittimo il ricorso a un criterio indennitario unico fondato sulla natura e sul valore della cosa principale. E' quindi corretta la statuizione che ha escluso la natura edificatoria in ragione del solo vincolo pertinenziale con il fabbricato.

Le aree adiacenti a fabbricato, anche quando legate da un vincolo pertinenziale, devono essere indennizzate autonomamente poiché le pertinenze mantengono comunque la loro individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche ad esse proprie, circostanza questa che esclude la legittimità del ricorso ad un unico criterio indennitario, laddove si tratti di valutare due distinti beni.

[Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...inenze mantengono la propria individualità fisica e giuridica, e sono separatamente indennizzabili alla stregua della disciplina ad esse inerente, se diversa da quella della cosa cui accedono: cioè come aree edificabili, se possiedono autonome possibilità di sfruttamento edificatorio, o come aree agricole, se interessate da vincolo di in edificabilità.

Per le aree latistanti edifici deve trovare applicazione il sistema dicotomico di cui all'art. 5 bis L. n. 359/1992, che li suddivide in edificatorie e non edificabili a seconda della destinazione legale impressa dallo strumento urbanistico.

Con riguardo alle aree latistanti gli edifici, che, pur costituendo pertinenze degli stessi, mantengono la propria individualità fisica e giuridica, l'indennizzo in caso di esproprio è liquidato secondo il valore agricolo, ove sia accertato che esse abbiano esaurito la volumetria esprimibile.

Le pertinenze, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, conservano la propria individualità fisica e giuridica, con conseguente applicabilità, ai fini indennitari, della disciplina ad esse inerente.

In materia di determinazione dell'indennità di espropriazione, l... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...e mantengono la loro individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche ad esse proprie, sicché, laddove si tratti di valutare un fabbricato e l'area ad esso circostante, collegata al primo da vincolo pertinenziale, è illegittimo il ricorso ad un unico criterio indennitario.

Attesa l'intervenuta declaratoria di incostituzionalità della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, commi 1 e 2, l'indennità dovuta per una porzione di area costituente pertinenza di fabbricato va determinata in misura pari al loro valore venale.

Quando oggetto di espropriazione è un edificio con area latistante, vanno adottati differenti criteri indennitari: il valore del manufatto deve essere considerato in aggiunta al valore del suolo, effettuando, ai sensi della L. n. 2359/1865, art. 39, la liquidazione con riferimento al valore di mercato per l'edificio (comprensivo dell'area di sedime su cui esso insiste e che ne costituisce parte integrante), mentre, quanto all'area pertinenziale, la medesima liquidazione va effettuata con riguardo ai criteri previsti dal D.L. n. 333/1992, n. 333, art. 5 bis, o dalla L. 2 n. 865/71, art. 16, a seconda che tale area possieda autonome potenzialità ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ento edificatorio oppure come area agricola se interessata da vincoli di inedificabilità.

Le pertinenze sono valutabili come aree libere anche in sede espropriativa, data la loro autonomia rispetto agli altri immobili di cui sono a servizio.

Per le pertinenze, che sono comunque valutabili come aree libere anche in sede espropriativa, data la loro autonomia rispetto agli altri immobili di cui sono a servizio, qualora siano urbanisticamente edificabili, può certamente darsi luogo ad una valutazione complessiva sulla base del criterio differenziale, sul presupposto dell'unitarietà di funzione economica dei beni ablati tutti espropriabili per il loro valore venale e in ragione del legame funzionale sussistente tra tali beni.

Non può considerarsi unitariamente al fabbricato, di cui costituisce pertinenza, l'area libera urbanisticamente classificata come non edificabile, per la quale la indennità da liquidarsi si computa, ai sensi della L. n. 865 del 1971, sulla base dei valori agricoli medi, essendo palese la diversità di funzione economica di essa rispetto ai beni edificati valutati con le aree di sedime, da sola ostativa alla loro considerazione unitaria, presupposto indispensabile per adottare i... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...differenziale dei valori del beni prima e dopo l'esproprio ai sensi della L. n. 2359 del 1865, art. 40.

La giurisprudenza, anche di legittimità, è concorde nel ritenere che soltanto l'area di sedime su cui insiste il fabbricato deve essere esclusa da ogni autonoma valutazione in quanto compresa nell'indennizzo o nel risarcimento commisurato al valore venale del fabbricato. Al valore del fabbricato va aggiunto invece il valore delle superfici scoperte che del fabbricato costituiscono pertinenza (giardini, parcheggi scoperti, ecc.).

Modestissimo è il valore venale delle superfici scoperte di fabbricato a causa della concreta non edificabilità (per esaurimento dell'intera cubatura assentita).

Non ha natura di area edificata, cui si applica il parametro del valore di mercato secondo il D.P.R. n. 327/2001, art. 38 ( e nel caso di specie L.P. Bolzano n. 10/1991, art. 8, comma 5), l'area asfaltata adibita a deposito di materiali e parcheggio a servizio di aree limitrofe occupate da impianti industriali, in quanto le pertinenze mantengono la propria individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili, come aree edificabili, se possiedono autonome possibilità di sfruttamento edificator... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...aree agricole, se interessate da vincolo d'inedificabilità.


 
 Il pdf da cui è tratto questo articolo si acquista con pochi click e si scarica subito dopo il pagamento. Per maggiori info clicca qui.


© COPYRIGHT. È ammessa la riproduzione del contenuto solo con la citazione della fonte e del link

ALTRI ARTICOLI CHE POTREBBERO INTERESSARTI