Indennità di espropriazione per le aree edificate

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE - INDENNITÀ DI ESPROPRIO - AREE EDIFICATE

L'espropriazione del fabbricato va indennizzata secondo il valore di mercato dello stesso, estensibile al disfacimento materiale dello stesso per esigenze connesse alla realizzazione dell'opera pubblica.

Nella determinazione del conguaglio dovuto per la cessione degli immobili espropriati, la dichiarazione d'incostituzionalità della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 16, commi 5, 6 e 7, come modificati dalla L. 28 gennaio 1977, n. 10, (Corte cost., sentenza n. 5 del 1980), e la successiva disciplina dettata per la determinazione dell'indennità delle aree fabbricabili dal D.L. 333/92 art. 5 bis non esercitano alcuna influenza in relazione all'espropriazione dei fabbricati. Per detta categoria di beni immobili, l'indennità doveva essere determinata, infatti, già al momento della cessione volontaria, in conformità della L. n. 2359 del 1865, art. 39: per il medesimo... _OMISSIS_ ...n poteva quindi prospettarsi alcun diritto al conguaglio.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE - INDENNITÀ DI ESPROPRIO - AREE EDIFICATE - COMPLESSI IMMOBILIARI

Il D.P.R. n. 327 del 2001 ha disciplinato l'espropriazione di immobili - e non di complessi immobiliari. Se l'espropriazione ha per oggetto un complesso immobiliare costituito da terreno edificabile latistante un edificio, o un complesso di edifici (a meno che questi ultimi non siano completamente privi di autonomia funzionale ovvero di nessuna consistenza), devono adottarsi differenziati criteri indennitari: quello dell'art. 37 per le aree edificabili e quello dell'art. 38 per i fabbricati.

Allorquando oggetto di espropriazione sia un complesso immobiliare costituito tanto da un'area di terreno latistante un edificio (area-giardino, cortile esterno, strade di accesso, ecc.), quanto dal fabbricato stesso, ciascuno di detti beni (salvo il caso che sia completam... _OMISSIS_ ...utonomia funzionale ovvero di nessuna consistenza rispetto all'altro), costituisce entità economica distinta dall'altra, la quale va computata nella predetta determinazione tramite separata valutazione come bene autonomo.

Allorquando oggetto di espropriazione sia un complesso immobiliare costituito tanto da un'area di terreno latistante un edificio (area-giardino, cortile esterno, strade di accesso, ecc.), quanto dal fabbricato stesso, come confermano le disposizioni degli art. 32 segg. del T.U., devono adottarsi differenziati criteri indennitari: quello del valore venale, previsto dalla L. n. 2359/1865, art. 39 rimasto sempre in vigore per i fabbricati, e quelli introdotti dalla L. n. 359/1992, art. 5 bis (come modificato dalle decisioni della Corte Costituzionale n. 348/2007) per i terreni, senza che abbia rilievo neppure il vincolo pertinenziale o meno degli stessi, posto che le pertinenze, ancorchè funzionalmente collegate alla cosa principale, conservano ... _OMISSIS_ ...vidualità fisica e giuridica, con conseguente applicabilità della disciplina ad esse inerente, se diversa da quella della cosa cui accedono.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE - INDENNITÀ DI ESPROPRIO - AREE EDIFICATE - CRITERIO INDENNITARIO

Nel caso in cui l'espropriazione abbia ad oggetto una costruzione, l'indennità di espropriazione va determinata in modo unitario sulla base del valore venale dell'edificio nello stato di consistenza in cui si trova al momento della espropriazione, senza possibilità di distinguere tra valore dell'edificio e valore dell'area. A tale principio è stato ritenuto costituire eccezione il caso in cui il fabbricato risulti privo di autonomia funzionale o abbia scarsa consistenza economica rispetto al suolo, oppure sia in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione e la riedificazione. In difetto di tale situazione il criterio di trasformazione risulta inapplicabile.

... _OMISSIS_ ... DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE - INDENNITÀ DI ESPROPRIO - AREE EDIFICATE - CRITERIO INDENNITARIO - POSSIBILITÀ DI TRASFORMAZIONE

Quando l'espropriazione abbia ad oggetto una costruzione, il criterio indennitario del valore venale dell'edificio comprende sia il valore dell'area di sedime, che ne costituisce parte integrante sia il valore dipendente dalle eventuali possibilità di trasformazione dell'edificio, attraverso ristrutturazione, demolizione, o riedificazione: di tale possibilità, infatti, occorre tener conto nell'ipotesi in cui le potenzialità edificatorie dell'area non siano assorbite dalla costruzione, ove la struttura del fabbricato consenta, dunque, una costruzione in sopraelevazione oppure quando la demolizione del fabbricato (il cui costo va computato) e la realizzazione di un nuovo edificio siano rese economicamente convenienti da dette potenzialità.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE - INDENNITÀ DI ESPROPRI... _OMISSIS_ ...ATE - CRITERIO INDENNITARIO - RESIDUE POTENZIALITÀ EDIFICATORIE

Il valore venale di un immobile non può prescindere dalle potenzialità edificatorie dell'area non assorbite dalla costruzione, ove la struttura del fabbricato consenta una costruzione in sopraelevazione oppure ove la demolizione del fabbricato (del cui costo si deve ovviamente tenere conto) e la realizzazione di un nuovo edificio siano rese economicamente convenienti da dette potenzialità.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE - INDENNITÀ DI ESPROPRIO - AREE EDIFICATE - FABBRICATI ABUSIVI

Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria, per cui non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, in modo da evitare che l'abusività... _OMISSIS_ ...enti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

A norma dell'art. 38, comma 2, DPR 327/2001, ove la costruzione ovvero parte di essa sia stata realizzata in difformità della concessione edilizia, l'indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime in base all'art. 37, ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente; pertanto, soltanto nel caso in cui l'intera costruzione o parte di essa risulti abusiva deve essere stimata la sola area di sedime.

In ipotesi di opera abusiva, nessun rilievo può avere l'astratta possibilità di sanatoria di taluna o di tutte le difformità edilizie riscontrate, posto che l'obbligo di compiere il relativo accertamento è subordinato dall'art. 38, comma 2 bis DPR 327/2001 alla "pendenza" di "una procedura finalizzata alla sanatoria della costruzione".

Non è sostenibile che possa riconoscersi al proprietario espropriato, sotto forma d'inde... _OMISSIS_ ...riazione, la privazione di una facoltà contra legem, qual è quella della costruzione abusiva.

Il giudice del merito, anche in un quadro di ammissione da parte dell'espropriante della "spettanza" all'espropriato dell'indennità per un manufatto insistente sull'area, può negare ogni indennizzo per il carattere abusivo del manufatto stesso e pertanto accordare solo l'indennizzo afferente l'area di sedime; ciò stante il carattere inderogabile delle previsioni di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 16, comma 9.

Il giudice del merito può scrutinare se ex actis emerga la condizione di esigibilità della concessione in sanatoria L. n. 47 del 1985, ex art. 31, comma 9 e pertanto ritenere preclusiva dell'indennizzabilità dell'immobile l'assenza di condono correlata alla ultimazione successiva al 1967.

Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessi... _OMISSIS_ ...a, per cui non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, sì da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

In tema di espropriazione per pubblica utilità, gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria, per cui non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, sì da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessi... _OMISSIS_ ...a; ne consegue che non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, sì da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

Gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria, per cui non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, in modo da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo.

E' ora espressamente vietato dalla legge l'indennizzo per l'esproprio di immobili abusivi, in virtù del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 3, che ha codificato un principio pacificamente affe... _OMISSIS_ ...risprudenza, ove non risulti che l'immobile stesso sia stato effettivamente condonato.

Nel caso di un fabbricato parzialmente abusivo per difformità rispetto al progetto approvato, non si deve escludere dal computo dell'indennità tutto il valore del fabbricato, ma soltanto quello della parte costruita in difformità.

Correttamente è escluso dal computo dell'indennità il valore dei manufatti in quanto abusivi, ancorché condonati solo successivamente al decreto di esproprio, trovando applicazione il principio secondo cui la sanatoria deve intervenire prima del decreto di esproprio, non essendo sufficiente la sola presentazione della istanza di condono.

Con riferimento a un fabbricato parzialmente abusivo per difformità rispetto al progetto approvato, non si deve escludere dal computo dell'indennità tutto il valore del fabbricato, ma soltanto quello della parte costruita in difformità.

Il principio di carattere generale, desumibile... _OMISSIS_ ...a sia urbanistica, che espropriativa (L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 16, comma 6), per cui il proprietario non può trarre beneficio alcuno dalla sua attività illecita, comporta che nella determinazione indennitaria non deve tenersi conto delle costruzioni abusive (D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 38, comma 2; art. 44, comma 2, specificamente per l'imposizione di servitù).

Con riguardo alla determinazione dell'indennità da liquidare nel caso di esproprio di un’area ove è stata realizzato un immobile abusivo, il testo unico (art. 38) testualmente dispone che il relativo quantum va liquidato senza tenere conto della esistenza del medesimo immobile (che non può essere scambiato nel mercato). Tale regola si basa sul principio per il quale ciò che è frutto di illecito non può avere tutela dall’ordinamento giuridico: dunque, manca in tal caso il requisito oggettivo della “ingiustizia del danno”, per la determinazione dell’indennità, ... _OMISSIS_ ...della liquidazione dell’indennità, non si applica il criterio del valore venale complessivo dell’edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area.

La costruzione insistente sul fondo espropriato, per essere soggetta a valutazione aggiuntiva, autonoma rispetto a quella dell'ablato fondo, deve essere dotata di concessione edilizia (o di permesso di costruzione).

Il disposto di cui al D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 38, sta ad indicare che il diritto all'indennità, a seguito dell'esproprio, non è escluso dall'iniziale abusività dell'edificazione, se l'immobile, alla data in cui interviene l'esproprio, è stato fatto oggetto di una domanda di sanatoria che la pubblica amministrazione non abbia ancora scrutinato: in tale ipotesi occorre cioè che l'amministrazione, per i fini del riconoscimento dell'indennità, effettui una valutazione prognostica della condonabilità, sì da verificare se l'immobile sia destina... _OMISSIS_ ...ndonato, nel qual caso l'indennità va parametrata tenendo conto di esso, ovvero se la prospettiva del condono debba essere esclusa, nel qual caso l'indennità non può tener conto del...