Cave: indennità d'esproprio

Premessa ed obiettivi Lo schema dicotomico basato sull’alternatività tra aree edificabili e non edificabili, già introdotto dal comma 3 dell’art. 5 bis della legge 359/92 e poi assorbito integralmente dall’articolo 37 del DPR 327/01, era stato interpretato in modo dichiaratamente conservativo negli anni ‘90, quando la Cassazione (2856/96, 3717/98, 4921/98, 2929/98) aveva escluso dalla categoria dei suoli edificabili quelli destinati a verde o ad attrezzature, associando il principio di edificabilità quasi esclusivamente a quella residenziale abitativa.

Tra la fine del secolo uscente e il nuovo, l’orientamento della giurisprudenza è cambiato, a seguito anche della Sentenza della Corte Costituzionale 179/99, indirizzandosi verso l... _OMISSIS_ ...ione sostanziale del connotato di edificabilità a tutte quelle zone urbane in cui le trasformazioni previste dallo strumento pianificatorio possono essere realizzate anche dal privato. Con i conseguenti effetti in termini di apprezzamento dell’indennità, per i terreni edificabili basata sulla correlazione con il valore di mercato.

Per le aree edificate, invece, l’indennità di esproprio è stata storicamente sempre uguale a tale valore. Coincidenza riconosciuta pur anche per le indennità di esproprio da elargire nel caso di ablazione di cave, con la specifica giustificazione logico-estimativa in base alla quale l’immobile vale per quel che rende.

Il sillogismo disciplinare tuttavia cela non pochi punti critici nell’applica... _OMISSIS_ ...ncreti di stima.

In primo luogo vi è il problema della definizione dell’intervallo temporale entro cui sviluppare l’accumulazione dei redditi prevedibili, periodo che è ordinariamente condizionato da almeno due fattori: l’esaurimento naturale del filone minerario e la durata dell’autorizzazione a coltivare la cava. La combinazione di questi due elementi produce una casistica articolata, che in extrema ratio può condurre addirittura alla contraddittoria attribuzione del titolo di cava per terreni sovrastanti giacimenti potenziali, ma non sfruttati né autorizzati.

Inoltre, ad oggi, la giurisprudenza nega la possibilità di ricomprendere nell’indennità componenti legate al valore del soprassuolo e dell’area di sed... _OMISSIS_ ...esto che contrasta in termini teoretici con l’assunto originario dell’art. 39 L.2359/1865, il quale si richiama esplicitamente e senza limitazioni al valore venale del bene, cui la stessa Corte di Cassazione (sentenza 12354/99) si riferisce direttamente nella definizione della logica ermeneutica del caso; e che, per di più, crea idiosincrasia con situazioni reali nelle quali il flusso di redditi generabile dal bene registra addendi differenziali connessi al valore del soprassuolo e al valore residuo dell’area in dipendenza di scelte pianificatorie incidenti sul capital gain.

Alla luce delle questioni delineate è condotta la disamina delle principali pronunce della Corte di Cassazione dagli anni ‘60 ad oggi, al fine di comparare le soluz... _OMISSIS_ ... adottate con i criteri estimativi ivi richiamati.

Lo sviluppo di un caso studio, relativo alla stima dell’indennità di esproprio per una cava destinata ad ospitare una discarica pubblica, conclude il lavoro.

L’intervallo temporale di riferimento per la stima dell’indennità L’indennità di esproprio di una cava in attività, è detto nella sentenza Cass. 12354/99, deve «essere determinata, in conformità a quanto disposto dall’art. 39 della legge 2359/1865, in funzione del valore venale del bene correlato alle sue caratteristiche essenziali e alla sua destinazione economica».

In particolare, spiega la sentenza, «la cava viene tenuta in considerazione quale strumento di produzione del r... _OMISSIS_ ...o alla estrazione del materiale per tutto il tempo (e solo per il tempo) della sua prevista utilizzabilità, e tale reddito costituisce il razionale riferimento da tener presente ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione dovuta per l’ablazione di tale fonte reddituale».

E’ chiaro pertanto che l’indennità di esproprio va commisurata alla somma dei redditi ritraibili nel periodo di possibile ulteriore utilizzabilità della cava rispetto alla data di effettiva occupazione.

Nel problema estimativo, evidentemente, assume rilievo decisivo la definizione della durata che la cava avrebbe in assenza dell’evento espropriativo. In proposito, nella sentenza della Cass. 1975/00 si legge che «Se il v... _OMISSIS_ ...a ai fini dell’indennizzo è correlato – secondo la giurisprudenza di questa Corte – ai redditi prodotti e producibili per tutto il tempo (e solo per il tempo) della sua utilizzabilità, ne discende che la prognosi di sviluppo temporale in discorso deve correlarsi tanto alla durata giuridica (l’autorizzazione) e naturale (l’esaurimento) della cava quanto alla permanenza di una sua redditività, essendo escluso che assuma rilevanza, ai fini che occupano, il periodo nel quale la cava possa essere coltivata in regime di costi eccedenti i ricavi».

Non spiega quindi, la sentenza, se il periodo di ulteriore utilizzabilità della cava debba essere la durata giuridica o la durata naturale nel caso in cui i due termini non coincidano. Ce... _OMISSIS_ ...ta naturale si conclude prima della giuridica, è sulla prima che necessariamente va definita la stima. L’aspetto che invece la sentenza sottolinea è quello della permanenza della redditività nel periodo di riferimento della stima, il che è logico e corretto anche dal punto di vista estimativo, derivando il valore della cava dall’accumulazione dei redditi.

Non fornisce un contributo risolutivo, per i casi di durata naturale maggiore della durata giuridica, nemmeno la già citata sentenza 12354/99. La quale però non interviene specificamente sul punto ma sul criterio di stima di una cava in attività priva di autorizzazione richiesta dalla legislazione regionale.

Tale sentenza infatti afferma che la sussistenza del valore patrimoniale d... _OMISSIS_ ...levanza della privazione di tale valore ai fini indennitari «non vengono meno per il solo fatto che l’esercizio della specifica attività, mediante la quale quel valore patrimoniale si converte in reddito, sia condizionato ad un’autorizzazione amministrativa e che di tale amministrazione il proprietario sia – per ragioni di mero fatto – munito all’attualità, cioè nel momento in cui l’ablazione produce il suo effetto giuridico».

Perciò, continua la sentenza, «la mancanza dell’autorizzazione … non può essere in se stessa ritenuta situazione ostativa all’applicazione del criterio secondo il quale la cava viene tenuta in considerazione quale strumento di produzione del reddito».
... _OMISSIS_ ...;argomentazione, invero, potrebbe portare ad ammettere che in casi di autorizzazione scaduta, o di più breve durata rispetto all’esaurimento naturale della cava, il valore di questa dovrebbe comprendere anche i redditi successivi alla scadenza dell’autorizzazione. E’ chiaro che si tratta di un problema che deve essere risolto dalla giurisprudenza.

In termini generali, il problema della preesistenza, al momento della stima dell’inde...


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Autore

De Mare, Gianluigi

Ingegnere, professore associato di Estimo e responsabile del settore disciplinare nella Facoltà di Ingegneria dell’Università degli Studi di Salerno. Membro del Comitato Direttivo della Siev e direttore scientifico del sito e-stimo.it