Edilizia residenziale agevolata: assegnazione dell'alloggio, impugnazione degli atti, contributi regionali, divieto di alienazione e fissazione dei prezzi

EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA --> ASSEGNAZIONE

Il rapporto che si instaura a seguito dell’assegnazione di un alloggio di servizio al dipendente rientra nel novero delle concessioni amministrative e non è, pertanto, riconducibile ad alcuno dei diritti da considerare cause escludenti dall’assegnazione di alloggi di edilizia sovvenzionata ed agevolata (proprietà, usufrutto, uso e abitazione).

Il godimento di un alloggio di servizio, siccome correlato all’incarico ricoperto, in considerazione della sua evidente precarietà, non può costituire condizione preclusiva all’eventuale assegnazione, secondo le regole previste per la generalità dei cittadini, di un alloggio di edilizia convenzionata-agevolata che assicuri al dipendente e alla su... _OMISSIS_ ...endenti militari, ai quali resterebbe preclusa, a differenza degli altri cittadini, la possibilità di poter conseguire, sol perché venuti a trovarsi transitoriamente in una situazione di apparente incompatibilità, la titolarità di un’abitazione propria, con possibile discrimine anche di rilievo costituzionale.

In tema di edilizia popolare ed economica, l'acquisto della proprietà dell'alloggio sociale da parte del socio di cooperativa edilizia fruente del contributo erariale, non si verifica per effetto di un contratto, bensì in virtù ed al termine di un complesso procedimento, plurifasico, improntato al perseguimento di finalità pubblicistiche.

Con riguardo alle cooperative edilizie che fruiscono di contributo statale, la prenotazione dell’a... _OMISSIS_ ...so procedimento, di rilevanza pubblicistica, diretto alla assegnazione dell’alloggio, dopo la quale potrà avere luogo il negozio traslativo dell’alloggio con acquisizione del diritto di proprietà su di esso.

In materia di edilizia convenzionata, l’assimilazione della prenotazione al contratto preliminare è stata ammessa anche dalla giurisprudenza amministrativa: questa ha attributo alla prenotazione dell’alloggio di edilizia popolare il ruolo di prima fase del complesso procedimento amministrativo di assegnazione al socio di un appartamento di cooperativa convenzionata. In detta prospettiva, la prenotazione si pone come un atto intermedio intercorrente necessariamente tra l’iscrizione a socio e la medesima assegnazione.

In tema di... _OMISSIS_ ...avvenuta consensualmente con atto scritto ad substantiam o attraverso il ricorso all’autorità giudiziaria, nessuno degli assegnatari di immobili residenziali agevolati può essere ritenuto titolare di una determinata unità immobiliare.

EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA --> ATTI IMPUGNABILI

In materia di contributi per l'edilizia residenziale pubblica si applica il principio per cui il concorrente aggiudicatario ha soltanto la facoltà e non anche l’onere di impugnare l’aggiudicazione provvisoria, potendo egli legittimamente attendere l’adozione dell’aggiudicazione definitiva.

Il beneficiario di contributi per l'edilizia residenziale pubblica ha la facoltà, ma non l'onere, di impugnare la graduatoria e la determinazio... _OMISSIS_ .... 457 del 5 agosto 1978 instaura un inequivocabile collegamento tra il mancato sbocco dell’intervento edilizio ausiliato in un accesso al bene dell’abitazione da parte di un soggetto munito dei requisiti previsti, da un lato, ed il recupero integrale da parte dello Stato dei contributi erogati, ivi compresi quelli sugli interessi di preammortamento, dall’altro (benché questi ultimi vengano erogati già durante il corso dei lavori, e per un importo rigidamente predeterminato).

La finalità intorno alla quale ruota l’ausilio pubblico in materia di edilizia residenziale agevolta è quella dell’agevolazione dell’accesso alla prima casa di abitazione da parte di persone non abbienti, in possesso quindi di particolari requisiti.

E' l... _OMISSIS_ ...stinatari in possesso dei requisiti prescritti ed è rimasto quindi insoddisfatto l’interesse pubblico al quale l’erogazione contributiva era preordinata.

La concessione di contributi regionali per la realizzazione di interventi diretti all’acquisizione delle aree dei piani di edilizia economica e popolare o alla realizzazione di alloggi da parte delle cooperative edilizie non può prescindere dalla verifica dei requisiti soggettivi normativamente previsti per l’assegnazione dei medesimi alloggi.

La Regione è tenuta a mantenere un margine idoneo a garantire l’eventuale saldo dovuto ai beneficiari di contributi per l'edilizia agevolata.

EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA --> DIVIETO DI ALIENAZIONE

Il con... _OMISSIS_ ...egnatario si obbliga a trasferire a terzi la proprietà dell'alloggio, non ha efficacia reale ma meramente obbligatoria, e pertanto non è nullo per contrasto con le norme imperative contenute nelle leggi sull'edilizia residenziale sovvenzionata, anche quando sia convenuto l'anticipato trasferimento de possesso del bene.

Nel caso di contratto preliminare stipulato dall'assegnatario di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia con il contributo dello stato prima dello scadere del decennio dall'assegnazione, con il quale l'assegnatario si obbliga a trasferire a terzi la proprietà dell'alloggio, qualora l'obbligo di trasferimento della proprietà dell'immobile debba essere adempiuto dal promittente venditore prima della scadenza del predetto termine decennale, la relativa ... _OMISSIS_ ...mpravendita, un contratto ad effetti reali che si perfeziona con il consenso delle parti e che determina il trasferimento all'acquirente della proprietà del bene immobile che ne è oggetto.

Sono esclusi dai divieti di alienazione stabiliti dalle norme in materia di edilizia residenziale pubblica i contratti preliminari nei quali sia prevista la stipula del rogito definitivo dopo la scadenza del divieto, in quanto contratti aventi esclusivamente effetti obbligatori e non reali, e ciò anche se il preliminare preveda l'anticipata attribuzione del possesso; la nullità del contratto preliminare si ha, tuttavia, qualora questo preveda la stipulazione del contratto definitivo prima della scadenza del divieto di alienazione.

EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA --> DIVIE... _OMISSIS_ ...dita (così come a carico dell'assegnatario semplice), fino a quando, con la stipula del contratto, non si perfezioni il trasferimento della proprietà dell'immobile e questo esca dal patrimonio dell'ente.

EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA --> DOMANDA --> INDICAZIONE DELLA SUPERFICIE

In presenza di un contrasto tra la documentazione contenuta nella domanda di finanziamento dell'edilizia agevolata e la successiva documentazione che attesta una diversa superficie realizzata, la Regione ha l'onere di verificare se la superficie complessiva indicata nella domanda corrisponda o meno a quella effettiva.

EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA --> FISSAZIONE DEI PREZZI

Il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime... _OMISSIS_ ...titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la ratio legis di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita.

In tema di edilizia agevolata, il sistema di determinazione del prezzo di cessione degli alloggi (cosiddetto prezzo prefissato) ha la finalità di facilitare l'acquisto della casa alle categorie più disagiate di cittadini e implica il divieto di pattuire prezzi superiori al limite massimo determinabile in base ai criteri legali, anche qualora l'eccedenza consegua all'accollo agli acquirenti degli oneri economici derivanti dal ricorso al mutuo ordinario in luogo del mutuo agevolato

Ai sensi della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35, che delega al consiglio comunale la fissazione dei criteri per la det... _OMISSIS_ ...nte traggono un carattere di imperatività, sicché debbono ritenersi compresi nella previsione dell'art. 1339 c.c., alla quale si collega quella dell'art. 1419 c.c., comma 2, posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, la quale peraltro non importa la nullità del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative.

Ai sensi della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35 che delega al consiglio comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata, gli atti amministrativi relativi, in quanto emanati in forza della predetta delega legislativa, da questa direttamente traggono un ... _OMISSIS_ ...ormità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, la quale peraltro non importa la nullità del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative.

L’art. 31, co. 49-bis e 49-ter, legge 448/1998 non riconosce in capo ai proprietari di immobili un vero e proprio diritto potestativo a veder rimuovere il vincolo relativo alla determinazione del valore massimo di cessione degli alloggi per i quali è stata stipulata una convenzione con il Comune, ma dà a quest’ultimo una facoltà subordinata alla sussistenza di una serie di condizioni ed adempimenti.

La ratio dell’art. 31, co. 49-bis e 49-ter, legge 448/1998 corrisponde ad una politica del diritto volta a garantire i... _OMISSIS_ ...i speculative di rivendita a prezzo di mercato.

È legittimo il provvedimento con il quale la P.A. rigetta la domanda con la quale il privato chiede la rimozione dei vincoli relativo alla determinazione del valore massimo di cessione degli alloggi per i quali è stata stipulata una convenzione con il Comune motivato con riferimento alla finalità di mantenere la percentuale minima di superficie e volume di alloggi che lo strumento urbanistico riserva all’edilizia residenziale pubblica relativamente al piano attuativo per il quale è stata stipulata la convenzione.

È illegittimo il decreto ministeriale n. 8346 del 7 settembre 2011, che ha rideterminato il canone di locazione di alcuni immobili residenziali edificati grazie anche ad agevolazioni statali nel qu... _OMISSIS_ ...in considerazione il parametro del reddito al solo fine di stilare la graduatoria degli assegnatari e non anche a quello di commisurare il canone di locazione.

Gli atti con cui il consiglio comunale fissa i criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata rientrano nella previsione di cui all'art. 1339 c.c., dedicata all'inserzione automatica di clausole nel regolamento contrattuale, in quanto traggono il proprio carattere di imperatività dall'art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865.

EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA --> PARERE COMUNALE

Le generali competenze attribuite al Comune in materia di governo del territorio e pianificazione urbanistica impediscono che, in mancanza di specifiche di... _OMISSIS_ ...te più idoneo a valutare i bisogni di edilizia residenziale sociale sul suo territorio.

A fronte di un progettato intervento edificatorio non ancora avviato, legittimamente il massimo organo rappresentativo dell’Ente esponenziale può esprimere un avviso contrario alla prosecuzione del procedimento, incentrato sulla omessa istruttoria sulla praticabilità degli obiettivi di housing in carenza di nuove edificazioni, o, addirittura, il prevalere dell’interesse all’omesso ulteriore consumo di suolo rispetto all’housing sociale.

L'atto con cui il Comune si esprime in ordine al progetto di housing sociale non può essere considerato un atto politico, come tale svincolato da ogni obbligo di motivazione e sottratto al sindacato giurisdizionale de... _OMISSIS_ ...omplessive dell’iter procedimentale svoltosi.

In tema di housing sociale non basta avere in programma una nuova pianificazione urbanistica per escludere automaticamente la possibilità di qualsiasi iniziativa progettuale che, sebbene inserita in un programma Regionale di edilizia residenziale sociale, necessiti di una limitata variante al PRG di un'area a destinazione agricola.

EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA --> VARIAZIONI ESSENZIALI

Il rilevante apporto di variazioni alle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi predeterminate in sede di convenzione fa perdere agli immobili la connotazione di alloggi di edilizia convenzionata e giustifica la riqualificazione in alloggi di edilizia ordinaria ai fini della pretesa al pagamento del costo di costruzione.