I soprassuoli possono essere definiti come ciò che è presente sulla superficie del fondo. Essi possono essere incorporati stabilmente al fondo, come un fabbricato, incorporati non stabilmente al fondo, come le piante, oppure essere appoggiati con carattere più o meno durevole sopra di esso, come la ghiaia.
Si è visto come le costruzioni, piantagioni e migliorie siano suscettibili di incidere nella stima, a meno che non possa essere loro attribuita una finalità opportunistica.
La giurisprudenza, tuttavia, appare piuttosto variegata con riguardo alla conciliabilità dell’articolo 43 della legge del 1865 (ripreso come si è visto dal testo unico) con i sopravvenuti criteri indennitari, ed è bene dare conto delle varie posizioni, partendo dalla distinzione tra aree edificate, edificabili e non edificabili.
Le aree edificate sono costituite dall’edificio e dal relativo sedime, più eventuali cortili interni. Le sue pertin...
_OMISSIS_ ...nizzate a parte o come aree edificabili o come aree inedificabili (giurisprudenza sterminata). Pertanto, quando ci si imbatte in una costruzione regolarmente accatastata, non si pone questione di soprassuolo rispetto all’oggetto dell’esproprio, ma di oggetto stesso dell’esproprio, assoggettato al criterio indennitario previsto per le aree edificate, il valore venale (art. 38 TU). Il valore delle costruzioni può essere escluso solo nelle ipotesi di particolare vetustà, o di loro scarsa significatività in rapporto al tipo di sfruttamento dell’area, e dovendo invece essere valutato ove il valore di quest’ultima trae dalla loro presenza un effettivo incremento.
Corte di Cassazione, Sezione I civile 25/07/2006 - N° 16983 – presidente Morelli, relatore Giuliani - « in tema di espropriazione per pubblica utilità, i criteri indennitari delle aree libere sono, a differenza di quanto accade in tema di aree di sedime, app...
_OMISSIS_ ...ertinenze, le quali, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, mantengono la propria individualità fisica e giuridica risultando separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche loro proprie e, quindi, alla stregua della disciplina ad esse inerente, se diversa da quella della cosa cui accedono, nel senso esattamente che, quanto all’area pertinenziale, la relativa liquidazione va effettuata con riguardo ai criteri dettati dalla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, commi 1 e 2, o dalla L. n. 865 del 1971, art. 16 (cui rinvia del medesimo art. 5 bis, il comma 4), a seconda che tale area risulti edificabile o non edificabile, ovvero a seconda che questa, come nel primo caso, possieda autonome potenzialità di sfruttamento edificatorio, oppure, come nel secondo, sia interessata da vincolo di inedificabilità, restando in ogni caso esclusa la possibilità di adottare un criterio indennitario fondato sopra la natura ed il valore della cosa principale (C...
_OMISSIS_ ...re 2002, n. 14020; Cass. 1 aprile 2003, n. 4921; Cass. 26 marzo 2004, n. 6091; Cass. 7 aprile 2005, n. 7295; Cass. 21 settembre 2005, n. 18602; Cass. 4 novembre 2005, n. 21401) .. »
Corte di Cassazione, Sezione I civile 29/08/2002 n. 12651 – presidente Grieco, relatore Benini - « È noto che all’espropriazione dei fabbricati non è applicabile il metodo indennitario delle aree edificabili, di cui all’art. 5 bis l. 359-92. Già con l’art. 16, nono comma, l. 22.10.1971 n. 865, mentre per le aree prive di costruzioni ci si distaccava dalla regola del valore venale, sancito dalla legge fondamentale sulle espropriazioni (l. 25.6.1865 n. 2359), l’esproprio delle aree edificate comportava un indennizzo composto dalla somma del valore dell’area, commisurato al valore agricolo, e del valore, puro e semplice delle costruzioni, purché realizzate previo conseguimento della licenza edilizia.
Il principio dell...
_OMISSIS_ ...a del valore del terreno rispetto a quello della costruzione è stato superato nel momento in cui, con la dichiarazione di illegittimità costituzionale dell’art. 16 l. 865-71, tornava applicabile la regola della commisurazione dell’indennità al prezzo di una libera contrattazione di compravendita. E pur con l’entrata in vigore dell’art. 5 bis prevale il criterio del valore di mercato dell’edificio espropriato (Cass. 21.11.1995, n. 12036; 6.2.1997, n. 1113; 5.8.1997, n. 7202; 30.3.1998, n. 3320; 21.5.1998, n. 5064; 24.11.1998, n. 11911; 11.4.2001, n. 5370), confermato dal recente t. u. in materia di espropriazione per pubblica utilità (art. 38 d. lgs. 8.6.2001 n. 327). »
Corte di Cassazione, Sezione I civile 12/12/2005 n. 27381 – presidente Losavio, relatore Salvago - « E gli era a maggior ragione precluso di ampliare il thema decidendum ai criteri di stima da applicare allorché i fondi espropriati siano in par...
_OMISSIS_ ... perciò soggetti al meccanismo della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis ed in parte già edificati sì da sfuggire a questo più riduttivo criterio per rientrare nella regola generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39, essendo rimasta la relativa problematica del tutto estranea sia alla prima decisione della Corte di appello, che a quella posta nel ricorso e, quindi, oggetto della sentenza 5183/1997 pronunciata da questa Corte.
La questione ivi dibattuta consisteva, infatti, nello stabilire se i terreni edificabili del Curi, oggetto della cessione volontaria stipulata in data 20 febbraio 1981 con il comune di Roma, ai sensi della L. n. 385 del 1980 per il prezzo di L. 519.974.435 “salvo conguaglio da effettuarsi in base alle norme legislative che saranno emanate in materia” dovevano essere valutati tenendo conto del maggior valore dovuto alla presenza di numerose costruzioni (stimate dal c.t.u. unitamente agli altri soprassuoli in L. 803.966....
_OMISSIS_ ... tale valore aggiuntivo dovesse essere escluso per il fatto che erano destinate dall’amministrazione espropriante alla demolizione onde realizzare l’edificazione prevista dal piano di zona.
La sentenza 15 luglio 1991 della Corte romana accolse quest’ultima soluzione, non condivisa invece dalla Cassazione, la quale rilevò che la stessa era invocabile (in assoluto) soltanto nella fattispecie prevista dalla L. n. 2359 del 1865, art. 43, qui non ricorrente, in cui le costruzioni risultino eseguite per lucrarne una maggiore indennità. Laddove, in caso diverso, l’apprezzamento di detto maggior valore dipende dalla situazione concreta e non può dar luogo ad una regola assoluta: potendo essere escluso nelle ipotesi di particolare vetustà, o di loro scarsa significatività in rapporto al tipo di sfruttamento dell’area, e dovendo invece essere valutato ove il valore di quest’ultima trae dalla loro presenza un effettivo incremento....
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Per quanto riguarda le aree non edificate, cioè le aree edificabili e non edificabili, va segnalata una posizione giurisprudenziale intransigente secondo la quale le essenze arboree, manufatti di tipo rurale e valore aziendale agricolo sono ipotizzabili esclusivamente in rapporto alle aree qualificate come agricole, e pertanto non vengono indennizzati se il terreno è qualificato come edificabile (APP RM 24/7/2006). Viceversa, le essenze arboree e addirittura i manufatti rurali non funzionalmente autonomi dal fondo debbono intendersi ricompresi nel VAM relativo al terreno.
Corte di Cassazione, Sezione I civile 08/08/2001 n. 10930 – presidente Grieco, relatore Salvago - « Né questa disciplina può venir modificata nella fattispecie per la presenza di un fabbricato necessariamente rurale, data l’accertata natura agricola del fondo) perché, se la costruzione è stata eseguita senza (licenza o) concessione edilizia o in contrasto con es...
_OMISSIS_ ...mma 9° della legge 865/71), ovvero non si configura comunque come bene autonomo nel terreno che la incorpora, l’ indennità deve essere determinata in base al valore (agricolo) della sola area: ciò perché i fabbricati rurali costituiscono pertinenza del terreno agricolo su cui insistono in quanto non sono fonti di utilità diretta ma solo strumentale, essendo volti al miglior godimento del terreno stesso che costituisce il bene principale e l’oggetto dell’attività agricola; e perché, dunque, l’ indennità prevista per l’ablazione dei terreni agricoli a norma degli artt. 16 e 17 della legge 865/1971 tiene necessariamente conto, in difetto di diversa regolamentazione, dei fabbricati rurali. Ove, invece, la costruzione sia dotata di autonomia funzionale rispetto al fondo, il giudice deve aggiungere all’indennizzo, calcolato comunque in base al valore agricolo dell’intero terreno, quello della costruzione ex art. 43 della legge 2359...
_OMISSIS_ ...85/1988; 4679/1981; 4742/1979); che in tale caso costituisce, dunque, un quid pluris rispetto all’indennizzo in senso stretto, concernente il solo terreno agricolo e soggetto - esso solo - al meccanismo di calcolo previsto dalle menzionate norme della legge 865 del 1971.»
Quanto alle colture, cioè alle piantagioni e ai frutti pendenti, la Cassazione, come già accennato, ha affermato che il VAM le ricomprende, non potendosi predicare la sopravvivenza dell’articolo 43 della legge fondamentale laddove era subentrato l’articolo 16 della legge 865/1971. Sennonché oggi questa impostazione non si regge più, poiché il testo unico ha ridato contemporaneamente vita all’articolo 43 (nell’articolo 32) e all’articolo 16 (nell’articolo 40.3).
Corte di Cassazione, Sezione I civile 18/03/2005 n. 5975 – presidente Prestipino, relatore Checcherini - « in tempi recenti, questa corte ha ripetutamente a...
_OMISSIS_ ...ncipio che, nella determinazione dell’indennità dei suoli agricoli, non è consentita alcuna considerazione separata tra il valore del suolo e quello delle colture su di esso praticate (c.d. soprassuolo), tenuto conto del fatto che il valore agricolo medio è calcolato con riferimento ai tipi di coltura effettivamente praticati, sicché non possono formare oggetto di separato ristoro le piantagioni esistenti sul fondo espropriato (Cass. 9 aprile 2003 n. 5566), e che il valore tabellare per la determinazione indennitaria dei suoli agricoli, commisurato al tipo di piantagioni praticate sul fondo, è ispirato al principio dell’onnicomprensività, a differenza dal sistema previgente, di cui all’art. 43 l. 25 giugno 1865 n. 2359, che continua ad applicarsi unicamente alle espropriazioni ancora regolate da quella legge (Cass. 9 marzo 2004 n. 4732), come nel caso della Legge regionale siciliana 16 agosto 1974 n. 36 (Interventi nel settore della difesa del suolo e d...
_OMISSIS_ ...ne), non abrogata, né dichiarata incostituzionale dalla sentenza della Corte Cost. n. 153 del 1995 (Cass. 4 maggio 2001 n. 6275). »
Corte di Cassazione, Sezione I civile 21/05/2007 n. 11782 – presidente De Musis, relatore Salvago - « A maggior ragione poi è errata, trattandosi di azienda agricola,l’inclusione fra di essi del c.d. soprassuolo valutato separatamente dal suolo in quanto il valore agricolo medio tabellare in base al quale quest’ultimo viene stimato – ed è stata di fatto valutata l’area estesa circa 10.000 mq. acquistata dalla GIDA - è calcolato soprattutto con riferimento alle piantagioni esistenti sul fondo espropriato e quindi ai tipi di coltura effettivamente ivi praticati; nonché ispirato al principio dell’onnicomprensività, a differenza dal sistema previgente, di cui all’art. 43 della legge 2359/1865; sicché una nuova ed ulteriore considerazione del soprassuolo sia pure per definire la...
_OMISSIS_ ...quo;azienda agraria finirebbe con l’attribuire ai proprietari espropriati una duplicazione del pregiudizio già congruamente indennizzato con il menzionato parametro dell’art. 16 della legge 865 (Cass. 11848/2006; 4732/2004; 5566/2003).»
Corte di Cassazione, Sezione I civile 12/04/2006 n. 8502 – presidente Losavio, relatore: Petitti - « Occorre, in proposito, ricordare che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, “nella determinazione dell’indennità di espropriazione di suoli agricoli non è consentita alcuna considerazione separata tra il valore del suolo e quello delle colture su di esso praticate (cd. soprassuolo), tenuto conto del fatto che il valore agricolo medio viene calcolato con riferimento ai tipi di coltura effettivamente praticati, sicché non possono formare oggetto di separato ristoro le piantagioni esistenti sul fondo espropriato” (Cass. 9 aprile 2003, n. 5566), essendo il criterio del va...
_OMISSIS_ ...per la determinazione indennitaria dei suoli agricoli, commisurato al tipo di piantagioni praticato sul fondo, ispirato al principio dell’onnicomprensività, a differenza dal sistema previgente, di cui alla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 43 (Cass. 9 marzo 2004, n. 4732).
Risulta pertanto corretta la valutazione espressa dalla Corte d’appello, secondo cui l’eventuale ulteriore considerazione, ai fini della indennità di espropriazione, della incidenza de...