OTTEMPERANZA

Per non rendere arbitraria e sproporzionata la misura della confisca occorre accertare se l’acquirente da sanzionare sia concretamente responsabile della trasgressione e dunque se, al momento dell’acquisto, egli potesse rendersi conto dell’abusivismo del fabbricato.

Anche l’oggetto della confisca, così come ogni altro profilo dell’azione amministrativa, può essere oggetto di contributo partecipativo da parte degli interessati. Il proprietario, in particolare, potrà interloquire con l’amministrazione comunale per sottolineare, ad esempio, l’estraneità di alcuni suoi beni al catalogo di legge (richiedendo per l’effetto di rimanerne proprietario) o comunque l’errata determinazione dell’area soggetta a confisca.

L’impugnazione dell’ordinanza di demolizione consiste nella domanda processuale, indirizzata al TAR competente per territorio, di voler annullare, con sentenza tipicamente costitutiva, il provvedimento ripristinatorio ritenuto lesivo.

Una volta conseguito il possesso dell'immobile abusivo, il comune si deve fare carico della sua gestione. A tal fine, la prima decisione da compiere (prevista dallo stesso art. 31 t.u. edilizia) riguarda la scelta fra mantenere e demolire il manufatto abusivamente realizzato dal trasgressore spossessato.

Il destino dell'immobile abusivo confiscato è rimesso alla discrezionalità del comune. Tale discrezionalità, tuttavia, non è illimitata, giacché il legislatore ha cura di specificare i parametri che devono guidare il consiglio nella sua valutazione: da un lato, infatti, l’organo politico deve valutare «l’esistenza di prevalenti interessi pubblici»; dall’altro è necessario che «l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico».

Qualunque sia la modalità operativa concretamente selezionata per eseguire i lavori di demolizione dell'immobile abusivo confiscato, le spese sostenute dal comune (direttamente, o per finanziare l’attività di terzi) potranno e dovranno essere imputate ai trasgressori.

L’estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio sul valore di mercato di un dato bene economico riferito ad un preciso momento. Il prezzo di un bene, invece, scaturisce da una realtà storica e cioè è un importo che si è realmente concretizzato in un preciso momento attraverso lo scambio del bene stesso con una corrispondente quantità di moneta.

Il valore di un’area edificabile è legata a particolari caratteristiche proprie dell’area oggetto di osservazione per cui deve tenersi debito conto degli elementi che influenzano l’appetibilità dell’area stessa, quali: l’ubicazione, la configurazione planimetrica, la natura fisica del terreno, la lunghezza sul fronte stradale nonché i vincoli e le prescrizioni in materia urbanistica e di regolamenti edilizi.

Per quanto riguarda l’articolazione del processo di valutazione immobiliare, viene proposto uno schema che consente di dare all’elaborato estimale le richieste caratteristiche di qualità e trasparenza. Il fine è, in definitiva, quello di fornire ai professionisti non solo un vademecum per la redazione di una perizia particolareggiata, ma anche un modello nel quale viene indicato, in maniera trasparente, il processo valutativo da seguire.

Il processo di riqualificazione, definisce un quadro valutativo più ampio e sistematico rispetto all’ordinario procedimento di stima di aree di nuova utilizzazione. Pertanto si delineano le linee guida per una completa cognizione dei principi di base che caratterizzano la valorizzazione immobiliare nella sua totalità.

La normativa catastale italiana non dà indicazioni precise su quali sono i caratteri comparativi da utilizzare o su come tali caratteri debbono essere individuati, demandando tale compito alle disposizioni di prassi, in particolare alla Circolare n. 5/1992 ed alla Istruzione IV.

Le unità tipo sono quegli immobili che in fase di formazione del catasto e di revisione generale degli estimi sono state individuate, in adeguato numero, per calcolare la rendita di una determinata classe di una certa categoria appartenente ad una nota zona censuaria. La loro individuazione in congruo numero attesta l’esistenza della summenzionata categoria e consente di effettuare la necessaria analisi comparativa per il classamento.