CASISTICA OPERE

La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in 3 distinti momenti: individuazione del tipo economico del valore da stimare, scelta di uno o più procedimenti di stima, individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici. In una prima fase si determinerà l'intervallo entro cui ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata, mentre nella seconda si andrà ad individuare il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo

In qualsiasi operazione di stima immobiliare è indispensabile analizzare la composizione e la dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione. La fonte principale è rappresentata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) che, come noto, cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico–economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore

L’ufficio provinciale delle Entrate avrebbe dovuto reperire e citare le opportune indagini di mercato di natura diretta reperite o reperibili nella zona di appartenenza del bene ovvero in zone omogenee di mercato aventi analoghe caratteristiche socio economiche ed ambientali. Mancando il presupposto della comparazione, si è ritenuto di dover condurre opportune indagini dirette, le cui fonti sono: offerte di compravendita reperite on line ovvero direttamente e presso alcune agenzie immobiliari.

Per un albergo, la capitalizzazione del reddito costituisce una significativa metodologia per determinare il suo più probabile valore di mercato. Le parti componenti della struttura e le pertinenze a servizio sono gli elementi che hanno necessariamente relazione diretta con il valore complessivo, in quanto rappresentano un mezzo per la formazione del reddito e quindi concorrono alla determinazione del suo valore. Il reddito ordinario, attraverso il bilancio, resta quindi elemento fondamentale.

Il valore di un immobile, secondo la dottrina estimativa, dipende dallo scopo richiesto. Il professionista quindi non solo deve conoscere lo scopo, ma deve seguire anche un’opportuna e necessaria standardizzazione dei processi per reperire le soluzioni già sperimentate che consentano di superare problematiche estimali complesse o inusuali e innalzare la qualità complessiva della stima

Anche nella valutazione degli immobili di tipo turistico ricettivo, l’articolazione del processo di stima trova la sua ragion d’essere, per cui il professionista nella relazione deve individuare appositi paragrafi nei quali descrivere quale bene sia oggetto di valutazione, quale lo scopo. Deve cioè individuare se si tratta di una struttura alberghiera vera e propria, ovvero di una struttura extralberghiera o di una struttura complementare

Nella prospettiva di una alienazione, possono verificarsi due situazioni. La compravendita del bene culturale può collocarsi infatti in un mercato caratterizzato da una buona dinamica di mercato, ovvero in un mercato non concorrenziale. In questo secondo caso la soluzione estimativa si trova nel c.d. “costo di riproduzione deprezzato”: dapprima si individua il più probabile valore dell’immobile utilizzando il costo di produzione per poi definire l'ammontare della possibile detrazione.

L’art.640 apre il capo II del titolo XIII del libro II del cod. pen. dedicato ai delitti contro il patrimonio mediante frode. Nel capo in questione il Legislatore incrimina le diverse tipologie di offese al patrimonio attuate mediante ricorso alla frode. Il delitto di truffa è un reato plurioffensivo, lesivo degli interessi alla libera formazione del consenso e all’integrità del patrimonio. Elemento peculiare della truffa è la cooperazione artificiosa della vittima, indotta ad autodanneggiarsi

L'art.322 c.p. estende alle ipotesi di truffa aggravata e di frode informatica aggravata l’istituto della confisca per equivalente previsto dall’art. 322-ter c.p.. La confisca (art. 240 c.p.) è una misura di sicurezza reale concernente esclusivamente cose (mobili o immobili) ed a differenza delle altre misure di sicurezza, prescinde dal requisito della pericolosità sociale dell’autore. Alla confisca, inoltre, non si applica l’art. 207 c.p., ed ha dunque natura di misura irrevocabile

L'art.322 c.p. può essere applicato anche ai reati trattati dall'art.640 c.p.. Nel caso di condanna, o di applicazione della pena su richiesta delle parti (art.444 cod. proc.pen.) è sempre ordinata la confisca dei beni che ne costituiscono il profitto o il prezzo, salvo che appartengano a persona estranea al reato, ovvero, quando essa non è possibile, la confisca di beni, di cui il reo ha la disponibilità, per un valore corrispondente a tale prezzo o profitto

La fattispecie è descritta attraverso il rinvio al fatto-reato previsto nell’art.640 seppure con l’integrazione di un oggetto materiale specifico della condotta truffaldina e della disposizione patrimoniale. È la struttura della fattispecie penale ex art.640-bis, definita da un lato attraverso il richiamo degli elementi del delitto di truffa e dall'altro con l’introduzione di un elemento specifico (erogazioni pubbliche) a denotare la volontà legislativa di configurare una circostanza aggravante

L’indebito conseguimento di rimborsi, conguagli di disoccupazione o altre elargizioni previdenziali da parte dell’INPS a favore di lavoratori agricoli è riconducibile all’ipotesi delittuosa ex art. 640 c.p. Ed invero, il concetto di contributo, finanziamento o mutuo agevolato, richiamato dall’art. 640-bis cod. pen., non è assimilabile a quello di rimborsi e conguagli di disoccupazione, ma va ricompreso nella generica accezione di sovvenzione, concretizzandosi in una attribuzione pecuniaria.