ULTIMI APPROFONDIMENTI CARICATI

Si tratta delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere da fabbricati costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una utilizzazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni (unità a destinazione speciale), nonchè per particolari costruzioni quali: stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittima ed aerea, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto

Consiste nella comparazione tra bene oggetto di attribuzione di rendita con beni similari dei quali si conoscano caratteristiche tecniche ed economiche. Il calcolo della rendita catastale passa attraverso la determinazione del reddito annuo lordo ritraibile dall’immobile, da cui devono essere detratte le spese e le perdite eventuali, escluse quelle relative a: imposte, decimi canoni, livelli, debiti, pesi ipotecari e censuari. Spese e perdite si determinano con riferimento a condizioni normali

Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione relativo allo stato attuale delle unità immobiliari. La stima indiretta si articola in 2 sub metodologie operative: una fa riferimento al valore fondiario, l’altra prende a base di calcolo il costo di ricostruzione deprezzato per vetustà, ciascuna utilizzabile in relazione ai dati di mercato disponibili

Nella letteratura dell’estimo sono circoscritti i fattori che concorrono ad un deprezzamento per vetustà (obsolescenza fisica ed economica) che viene espresso come una percentuale del costo a nuovo. Il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari- MOSI prodotto dall'Agenzia del Territorio che definisce le regole nella materia estimativa, detta precisi criteri per tenere conto della vetustà degli immobili in rapporto alla loro data di ultimazione, rispetto a quella della stima del suo costo a nuovo

Per armonizzare il comportamento dei vari Uffici provinciali e per supportare i liberi professionisti incaricati dalla proprietà di produrre gli atti di aggiornamento catastali ha standardizzato le modalità di apprezzamento del deperimento per vetustà degli immobili sia con riguardo alle unità immobiliari costruite prima del biennio economico 1988-89 ed espresso nuovi concetti per alcuni casi di componenti immobiliari a rapido deperimento, ancorchè costruite dopo il suddetto biennio economico

Questa è la parte più difficoltosa delle operazioni di estimo catastale. Oltre ai fabbricati comunemente indicati con tale denominazione, compresi prefabbricati, tettoie, ogni componente edilizia di natura muraria o di ogni altra struttura costituita, anche se attiene al mero collocamento di parti impiantistiche, è da considerare parte immobiliare, come ponti, strade e relativa area di sedime. Sono poi compresi anche tutti gli altri impianti che usualmente corredano edifici civili e industriali

La circolare essendo finalizzata ad una trattazione generale della materia non si spinge in dettagli operativi rivolti alle molteplici tipologie immobiliari rientranti nell’insieme delle unità a destinazione speciale o particolare, pur fornendone alcuni esempi. Si limita ad illustrare il quadro normativo e la prassi di riferimento, precisando che tra Ie componenti oggetto della stima catastale rilevano, oltre alle strutture edilizie, anche Ie installazioni connesse od incorporate ai fabbricati

Nella determinazione della rendita catastale occorre confrontare dati di reddito, valori di mercato e/o costi di costruzione di immobili similari a quelli in accertamento. Sempre con riferimento alla stessa data, per eventuali conteggi economici finanziari, occorre fare riferimento agli interessi sui capitali monetari per prestiti/depositi a breve e a lunga scadenza. Tuttavia resta qualche buco informativo con riferimento a particolari tipologie di immobili abbastanza singolari per tipologia

È stata adottata la metodologia classica della ricerca del valore con metodo diretto eseguendo comparazioni con canoni di locazione di immobili similari e con metodologia indiretta applicando un adeguato saggio di fruttuosità al valore immobiliare. È stata poi eseguita un'analisi statistica della deviazione standard dei valori, per individuare gli intervalli di confidenza all’interno del quale il valore stimato ha specifiche probabilità di collocarsi con gli indicati margini di approssimazione

Il mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso di determinazione del valore di mercato degli immobili. La superficie utile viene, invece, utilizzata per la determinazione del valore locativo. Alla superficie delle unità principali, vanno aggiunte le superfici delle pertinenze esclusive, opportunamente omogeneizzate, ottenendo così la superficie virtuale complessiva commerciale o utile, a seconda debba determinarsi il valore di mercato o quello locativo

Un elemento di notevole interesse per la conoscenza del mercato immobiliare è lo studio dell’analisi del mercato immobiliare. La conoscenza approfondita del territorio e del numero degli immobili in esso presenti, (stock) consente infatti di percepire se possa esservi movimentazione. Ma lo stock è un indicatore essenzialmente di natura “statica” in quanto non è in grado di segnalare se il mercato immobiliare è dinamico. Se associato ad altri parametri dà la possibilità di conoscerne le dinamiche

Allo scopo della stima, e alle condizioni di vendita dell’azienda (a cancelli aperti) il procedimento più idoneo per la valutazione del bene è quello che fa riferimento al valore di mercato con metodologia indiretta. La dottrina dell’estimo insegna che la stima indiretta del valore di mercato di un fondo agricolo si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cioè del compenso che, nell’ambito di una attività produttiva, spetta al capitalista proprietario del fondo agricolo