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Il criterio di stima adottato, in relazione allo scopo della stima, tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile e si basa sull’analisi della domanda e dell’offerta nel mercato di beni simili. La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in tre distinti momenti: individuazione del tipo economico del valore da stimare; scelta di uno o più procedimenti di stima; individuazione di dati elementari reali e di eventuali dati ipotizzati

Il sistema sintetico comparativo consiste nel formulare il più probabile valore di mercato mediante il confronto dell'immobile da valutare con strutture aventi caratteristiche oggettive, soggettive, ubicazionali simili tramite un parametro di raffronto che solitamente è il metro quadrato commerciale. La stima secondo il criterio del costo di costruzione consiste nella somma di tutte le spese necessarie che occorrono ad un imprenditore ordinario per produrre il bene oggetto della valutazione

La stima del complesso immobiliare viene effettuata con il criterio del valore di mercato con metodo sintetico-comparativo. Esso prevede la determinazione del più probabile valore unitario di mercato sulla base dei prezzi unitari scaturiti da compravendite di immobili aventi destinazione e caratteristiche similari. Il parametro di stima adottato è la superficie lorda commerciale dell’unità immobiliare, ragguagliata, per le varie porzioni edilizie attraverso l'adozione di specifici coefficienti

Il complesso è stato edificato negli anni ‘60 ed è costituito da 3 corpi di fabbrica contigui di forma rettangolare, attorno ad un’area di servizio centrale. La consistenza è stata determinata sulla base delle planimetrie di accatastamento ed è stata accertata sul posto la rispondenza metrica e di destinazione tra gli elaborati tecnici e lo stato di fatto. Tali superfici sono ragguagliate con coefficienti che tengono conto di tutte le caratteristiche che possono incidere sul valore commerciale

L'Istituzione non possiede un bilancio consolidato, pertanto la valutazione sarà effettuata tenendo conto delle immobilizzazioni materiali allo stato di fatto attuale, nonché delle potenzialità future connesse all’ampliamento dei servizi e degli sviluppi immobiliari correlati alle attività istituzionali della costituenda società pubblico-privata e non sul patrimonio netto di gestione. Terreni e fabbricati verranno valutati in distinte sessioni, in relazione alle loro attuali caratteristiche

Si tratta di una perizia estimativa di cinque cespiti immobiliari, sulla quale un perito esterno alla stima principale è chiamato ad esprimersi. Il perito di parte pur non confutando i valori di mercato attribuiti con metodo sintetico comparativo dall'esperto, ritiene non corretti i “punteggi” attribuiti ai coefficienti di differenziazione di cui alla metodologia per punti di merito utilizzata. Tali coefficienti risulterebbero infatti discordanti da quanto emerge dalla letteratura estimativa

L’ esperto ha assunto un coefficiente (Csi) pari allo 0,95 uguale per tutte le unità immobiliari di tipo abitativo, nella constatazione sopralluogo che dette unità immobiliari si trovano effettivamente nello stato conservativo “scadente”. In particolare l’esperto fa presente che questo coefficiente, è in genere riferito ad un’eventuale ristrutturazione in quanto, gli interventi di ristrutturazione, o meglio di manutenzione, si susseguono spesso in maniera parziale e in tempi anche molto diversi

La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare qualunque problema pratico di stima ordinaria. In relazione allo scopo della stima, tra i vari aspetti economici il più pertinente per la determinazione del congruo valore del terreno in parola, è quello della ricerca del valore di mercato. Ma ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento

Per tener conto che nell'indennizzo va compreso anche il minor valore gravante sulla parte residua dell'immobile, non è possibile determinare una stima del bene con il criterio del valore di mercato valutandole solo le aree espropriate. Vi sono peraltro difficoltà oggettive non esistendo un mercato di aree residuali, che non siano autonomamente ed economicamente utlilizzabili, quali quelle della fattispecie. È necessario pertanto impostare la stima ricorrendo al criterio del valore complementare

Nel caso in esame non costituisce motivo di particolare difficoltà la scelta del saggio di redditività del capitale fondiario, in quanto un riferimento di base per la zona attorno all'1%, determinabile in funzione di redditività e valore unitario (l'importante è che resti inalterato nella situazione ante e post). ll valore ante e post esproprio, risulta dalla capitalizzazione del doppio beneficio fondiario, isolato dal canone d'affitto o dal bilancio dell'azienda, secondo l'espressione Bf/r

Nell’estimo immobiliare spesso occorre determinare la quota annua da corrispondere per estinguere il debito di un capitale assunto in prestito. È il cosiddetto calcolo della quota di ammortamento di un capitale per i mutui fondiari ipotecari. È necessario ricorrere alla matematica finanziaria di capitalizzazione del reddito. La quota di ammortamento differisce da quella di reintegra perché la prima è calcolata sul capitale attualizzato, la seconda sul capitale posticipato al termine del ciclo

Il catasto edilizio urbano costituisce l'inventario di tutti fabbricati presenti sul territorio nazionale, contenente informazioni per l’identificazione del bene, dei dati anagrafici dei titolari di diritto reali sullo stesso, della sua natura tecnica, della redditività dell’immobile medesimo. Per il censimento in catasto gli immobili sono stati suddivisi in due macroinsiemi, costituiti uno dalle unità immobiliari ordinarie e l’altro dalle unità immobiliari a destinazione speciale o particolari