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Per tener conto che nell'indennizzo va compreso anche il minor valore gravante sulla parte residua dell'immobile, non è possibile determinare una stima del bene con il criterio del valore di mercato valutandole solo le aree espropriate. Vi sono peraltro difficoltà oggettive non esistendo un mercato di aree residuali, che non siano autonomamente ed economicamente utlilizzabili, quali quelle della fattispecie. È necessario pertanto impostare la stima ricorrendo al criterio del valore complementare

Nel caso in esame non costituisce motivo di particolare difficoltà la scelta del saggio di redditività del capitale fondiario, in quanto un riferimento di base per la zona attorno all'1%, determinabile in funzione di redditività e valore unitario (l'importante è che resti inalterato nella situazione ante e post). ll valore ante e post esproprio, risulta dalla capitalizzazione del doppio beneficio fondiario, isolato dal canone d'affitto o dal bilancio dell'azienda, secondo l'espressione Bf/r

Nell’estimo immobiliare spesso occorre determinare la quota annua da corrispondere per estinguere il debito di un capitale assunto in prestito. È il cosiddetto calcolo della quota di ammortamento di un capitale per i mutui fondiari ipotecari. È necessario ricorrere alla matematica finanziaria di capitalizzazione del reddito. La quota di ammortamento differisce da quella di reintegra perché la prima è calcolata sul capitale attualizzato, la seconda sul capitale posticipato al termine del ciclo

Il catasto edilizio urbano costituisce l'inventario di tutti fabbricati presenti sul territorio nazionale, contenente informazioni per l’identificazione del bene, dei dati anagrafici dei titolari di diritto reali sullo stesso, della sua natura tecnica, della redditività dell’immobile medesimo. Per il censimento in catasto gli immobili sono stati suddivisi in due macroinsiemi, costituiti uno dalle unità immobiliari ordinarie e l’altro dalle unità immobiliari a destinazione speciale o particolari

Si tratta delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere da fabbricati costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una utilizzazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni (unità a destinazione speciale), nonchè per particolari costruzioni quali: stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittima ed aerea, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto

Consiste nella comparazione tra bene oggetto di attribuzione di rendita con beni similari dei quali si conoscano caratteristiche tecniche ed economiche. Il calcolo della rendita catastale passa attraverso la determinazione del reddito annuo lordo ritraibile dall’immobile, da cui devono essere detratte le spese e le perdite eventuali, escluse quelle relative a: imposte, decimi canoni, livelli, debiti, pesi ipotecari e censuari. Spese e perdite si determinano con riferimento a condizioni normali

Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione relativo allo stato attuale delle unità immobiliari. La stima indiretta si articola in 2 sub metodologie operative: una fa riferimento al valore fondiario, l’altra prende a base di calcolo il costo di ricostruzione deprezzato per vetustà, ciascuna utilizzabile in relazione ai dati di mercato disponibili

Nella letteratura dell’estimo sono circoscritti i fattori che concorrono ad un deprezzamento per vetustà (obsolescenza fisica ed economica) che viene espresso come una percentuale del costo a nuovo. Il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari- MOSI prodotto dall'Agenzia del Territorio che definisce le regole nella materia estimativa, detta precisi criteri per tenere conto della vetustà degli immobili in rapporto alla loro data di ultimazione, rispetto a quella della stima del suo costo a nuovo

Per armonizzare il comportamento dei vari Uffici provinciali e per supportare i liberi professionisti incaricati dalla proprietà di produrre gli atti di aggiornamento catastali ha standardizzato le modalità di apprezzamento del deperimento per vetustà degli immobili sia con riguardo alle unità immobiliari costruite prima del biennio economico 1988-89 ed espresso nuovi concetti per alcuni casi di componenti immobiliari a rapido deperimento, ancorchè costruite dopo il suddetto biennio economico

Questa è la parte più difficoltosa delle operazioni di estimo catastale. Oltre ai fabbricati comunemente indicati con tale denominazione, compresi prefabbricati, tettoie, ogni componente edilizia di natura muraria o di ogni altra struttura costituita, anche se attiene al mero collocamento di parti impiantistiche, è da considerare parte immobiliare, come ponti, strade e relativa area di sedime. Sono poi compresi anche tutti gli altri impianti che usualmente corredano edifici civili e industriali

La circolare essendo finalizzata ad una trattazione generale della materia non si spinge in dettagli operativi rivolti alle molteplici tipologie immobiliari rientranti nell’insieme delle unità a destinazione speciale o particolare, pur fornendone alcuni esempi. Si limita ad illustrare il quadro normativo e la prassi di riferimento, precisando che tra Ie componenti oggetto della stima catastale rilevano, oltre alle strutture edilizie, anche Ie installazioni connesse od incorporate ai fabbricati

Nella determinazione della rendita catastale occorre confrontare dati di reddito, valori di mercato e/o costi di costruzione di immobili similari a quelli in accertamento. Sempre con riferimento alla stessa data, per eventuali conteggi economici finanziari, occorre fare riferimento agli interessi sui capitali monetari per prestiti/depositi a breve e a lunga scadenza. Tuttavia resta qualche buco informativo con riferimento a particolari tipologie di immobili abbastanza singolari per tipologia